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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作。

??從會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，在房地產(chǎn)方面著墨頗多，足以體現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)金融工作的重視。

??會(huì)議認(rèn)為，過(guò)去一段時(shí)間，金融部門(mén)積極配合行業(yè)主管部門(mén)和地方政府，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得了良好的效果。

??對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房企不惜貸、抽貸、斷貸

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各金融機(jī)構(gòu)要深入貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議部署，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

??克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信還是偏向支持財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

??而此次對(duì)融資需求“一視同仁”的表述，繼中央金融工作會(huì)議后再次強(qiáng)調(diào)，以及對(duì)正常經(jīng)營(yíng)房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求，或在一頓程度上對(duì)部分白名單之外的房企有一定利好。

??繼續(xù)用好“第二支箭”，支持房企合理股權(quán)融資

??會(huì)議提出，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月資本市場(chǎng)支持房企股債融資合計(jì)超過(guò)了2700億元。其中，在股權(quán)融資方面，2022年底以來(lái)已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購(gòu)重組項(xiàng)目通過(guò)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)或備案，擬融資合計(jì)約440億元；啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，股權(quán)融資由于不存在到期兌付問(wèn)題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)展業(yè)務(wù)方向，進(jìn)一步增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。與此同時(shí)，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長(zhǎng)也有利于行業(yè)發(fā)展，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的稀釋將起到關(guān)鍵作用。

??在債券融資方面，今年前10個(gè)月房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過(guò)2300億元。通過(guò)中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營(yíng)房企發(fā)行債券。

??此外，完成首批保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行上市，促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)。另一方面，監(jiān)管部門(mén)推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，首批已受理4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

??德邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理蘆哲認(rèn)為，通過(guò)股權(quán)和債券兩個(gè)方面政策措施支持房企融資，既滿足了房企的融資需求，又為防范化解房企信用違約風(fēng)險(xiǎn)提供了金融活水支持。

??國(guó)泰君安相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)核心是資金鏈正常運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)不能對(duì)某些房企集體性回避，正常的合理融資需要確保。對(duì)資本市場(chǎng)而言，需要配合好房企合理融資需求，包括正常的債券續(xù)接、置換等。

??加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組

??會(huì)議稱，要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門(mén)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。

??自去年7月底政治局會(huì)議提出“保交樓”的政策基調(diào)后，全力以赴“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)工作之一。

??根據(jù)央行近日發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2023）》顯示，我國(guó)保交樓金融服務(wù)扎實(shí)推進(jìn)。2022年人民銀行推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃。

??在“保交樓”帶動(dòng)下，全國(guó)住宅竣工表現(xiàn)也在持續(xù)改善。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，今年1-10月份，全國(guó)住宅竣工面積40079萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.3%。

??在行業(yè)并購(gòu)重組方面，自2021年末以來(lái)政策端就已開(kāi)始積極引導(dǎo)市場(chǎng)化收并購(gòu)、為行業(yè)收并購(gòu)提供融資政策支持。

??根據(jù)克而瑞此前統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)單筆30億以上規(guī)模交易中，國(guó)資接盤(pán)占比超過(guò)六成。對(duì)此，克而瑞研究中心指出，行業(yè)收并購(gòu)從此前的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動(dòng)，收并購(gòu)市場(chǎng)也由民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國(guó)資主導(dǎo)的局面。

??《丁祖昱評(píng)樓市》認(rèn)為，此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“保交樓”和“并購(gòu)重組”，主要還是提升市場(chǎng)信心，推動(dòng)行業(yè)的整合和優(yōu)化，引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”。

??積極服務(wù)“三大工程”建設(shè)

??會(huì)議還提出，要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??所謂“三大工程”，即保障性住房、“城中村”改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)了解，今年10月份以來(lái)，住建部已赴多個(gè)省市調(diào)研“三大工程”推進(jìn)情況。住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹近日在接受媒體專訪時(shí)表示，“三大工程”是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措，而且目前有關(guān)工作已經(jīng)啟動(dòng)。

??中金公司董事總經(jīng)理蔡雪珂表示，推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，有利于推動(dòng)新房需求釋放，直接和間接拉動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈投資，為房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造政策窗口期，為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)助推動(dòng)能。

??東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，接下來(lái)有可能通過(guò)央行專項(xiàng)借款、PSL（補(bǔ)充抵押貸款）等方式，定向加大對(duì)保障性住房等“三大工程”建設(shè)的支持力度。這有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭，也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

??此外，會(huì)議還提及加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這個(gè)提法比較新，說(shuō)明各金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂行聞?dòng)作，尤其是從促進(jìn)房企發(fā)展、保障住房需求等角度發(fā)力。