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??在經歷了11月供應低位回升后，12月供應小幅放量，環比上升5%，與上月基本持平。不同能級城市均保持環比持增，同比回落態勢；三四線環比增幅顯著高于一二線。

??從供給結構來看，剛需、改善各占4成以上，主城區為主、近郊為輔。

??預判12月，我們認為，供應小幅放量疊加年末房企加大營銷力度或將帶動12月成交“翹尾”，但是基于政策邊際效應遞減，多數微觀項目來訪、認購已有逐步走低態勢，因此，成交環比增幅相對有限，全年成交規模較2022年或將穩中有跌，跌幅預期5%-10%。 

??隨著政策利好不斷落地，行業弱復蘇行情延續。2023年11月，30個重點城市新增供應1265萬平方米，環比增長30%，顯示臨近業績沖刺期，房企推貨積極性略有提升，同比下降23%，仍近5年同期最低，幾乎僅為2019年同期高點的三成。

??成交則在10月集中放量后迎來回落，據CRIC監測，11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較上月持續收窄0.4個百分點。

??據CRIC調研數據，重點城市11月平均開盤去化率為40%，較上月下降2個百分點。11月成交動能持續放緩，微觀項目體感與成交降勢保持一致。雖然目前仍是寬松政策持續釋放利好期，成交持增，但項目微觀數據來看，政策對市場提振作用邊際效應遞減。

??進入12月，供應小幅放量，環比上升5%，與11月基本持平。據CRIC調研，12月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1366萬平方米，環比增長5%，同比下降17%，2023年全年累計供應面積將達到14497萬平方米，累計同比跌幅為9%。

??隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續發酵，房企推盤積極性穩步提升。

??分能級來看，一線穩中微增，環比上漲3%，同比下降18%。北京年末“翹尾”，本月環比增長36%，同比增幅也達64%，絕對量為年內次高，迎來了穩步放量。上海單月供應延續100萬平方米以上高位，年內預期有13個批次供應。廣州延續同環比齊增態勢，單月供應量顯著超過2023年月均，深圳則是同環比齊跌，12月僅有10個樓盤約3118套房源入市。

??二線城市延續增勢，12月供應環比預期增長4%，同比仍跌17%，累計同比微降6%。從絕對量來看，西安、成都、武漢單月供應均超100萬平方米，位列二線城市TOP3。各城市環比漲多跌少，漲幅顯著的集中在西安、武漢、長沙、重慶等中西部內陸區域中心。

??三四線整體供應放量顯著，環比增長29%，同比下降5%。我們調研了長、珠三角部分重點城市，無錫、徐州單月供應規模均超過20萬平方米，漳州環比倍增主要源于基數較低，實則房企推盤近乎停滯，單月供應量僅6萬平方米。

??從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、46%和9%，呈現出以剛需、改善二分天下的供應結構。

??分城市來看，內陸弱二線城市剛需產品供應占比基本都在60%以上，以濟南、昆明、南寧、鄭州、長沙、武漢、重慶等為典型代表，剛需客群仍是成交主力。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為49%、36%和15%，與上月的供應結構基本驅動，整體供應重心仍集中在主城區，近郊次之。

??可以看到，12月供應環比穩中有增，略高于2023年月均水平，加之12月房企為沖刺年末業績，預期會加強營銷力度，以價換量策略之下預期會帶動成交迎來一波放量，環比或將穩中有降，同比增幅也將持續收窄，全年成交規模較2022年或將穩中有降5%-10%左右。

??不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、西安、成都等熱點恒熱的核心一二線城市，成交預期高位平穩，環比保持穩中有增態勢。

??第二類為深圳、杭州、合肥、蘇州、天津等市場熱度轉淡，這些城市12月供應不增反降，房企推盤積極性不高，供給約束更為顯著。

??第三類為廣州、武漢等人口、購買力尚有支撐，整體成交或將穩步修復，但是漲幅相對有限。

??第四類為鄭州、重慶、南寧、福州、昆明等短期內購買力仍需修復，預期延續探底行情。

??總體來看，12月供應或將小幅放量，或將帶動成交“翹尾”，但漲幅有限。

??一方面各地新政利好即將出盡，對成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區項目去化亦承壓；

??另一方面，11月整體成交已顯疲態，前期復蘇苗頭良好的武漢、天津、長沙等核心二線成交也出現由升轉降，價格內卷持續加劇。