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??中房網訊 隨著今年國內融資渠道不斷收緊，房企被迫選擇海外發債進行融資。

??尤其7月份，海外融資規模井噴，海外發債利率整體飆升，成本高企。為了防范金融風險和利率的不確定性，管理層出手對房地產海外融資進行收緊，穩定房地產銷售預期和防范海外發債風險。

??境外發債收緊

??根據國家發改委7月12日發布的關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

??發改委通知中還要求，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　事實上，早在去年6月，國家發改委有關負責人就曾表示，要引導房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業提交資金用途承諾。

??而此次發文則意味著有關房地產企業境外發債的監管再度收緊。有分析認為，未來可以進行境外發債的房企必須滿足“存在一年內到期的中長期境外債”這一要求，因此對其他房企而言，海外發債的渠道被關閉。

??對此，中信建投首席房地產分析師陳慎認為，“此次融資政策更多體現為結構化調控和窗口指導，而不是‘一刀切’收緊。融資監管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經營風險。”

??年內境外融資破3000億元

??根據申萬宏源統計，今年上半年，中國房地產企業累計在境外新發和增發美元高息票據約385億美元，同比增長28%，超過2017年全年發行額，相當于2018年全年發行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞訊房地產信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產企業火速在離岸市場發行了總計約50億美元的外債以備糧草。

??由此，截至7月7日，中國房企累計境外融資已超過435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國金茂等房企發布的美元債融資計劃，這意味著年內中國房企境外融資已超過3000億元人民幣。

??“過去兩年，房企擴張較快，借了不少規模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。”同策研究院總監張宏偉表示，鑒于資金鏈壓力，過去杠桿率比較高的房企可能出現資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購案將會隨之增加。

??哪些房企目前還可以進行海外發債？

??雖然年內境外融資額達3000億元，但按照政策規定，未來將僅有存在一年內到期海外債的企業可以進行境外發債。如果自政策出臺日起算，目前房企可再發行海外債不足千億元。

??值得注意的是，2019年上半年部分企業發行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來短時間內，房企可發行的境外債券規模可能更小。

　　據克而瑞研究中心不完全統計，95家房企一年內到期的中長期海外債共有53筆，折合人民幣約為982億元，覆蓋有33家房企。近一年內到期的海外債中，綠地控股以6筆境外債合計約108億元人民幣到期額位居首位，此外，還有佳兆業、世茂、旭輝、合景泰富、遠洋、萬科6家房企到期規模達到40億及以上。

??此外，截至上半年，95家房企中還有33家房企自2012年以來未發行過海外債，比如東原地產、奧山集團、光明地產等企業，也就意味著這些企業未來將不會有機會發行海外債，在發改委778號通知一出，企業就被切斷了進行海外發債的資格。

??可以預見的是，此次新規之后，年內房企的融資壓力將進一步加大。與此同時，高利率成本發行海外債的房企，也不能再利用低成本債券進行置換，房企的融資成本或將進一步走高。

??中房研協測評研究中心分析認為，隨著海外債集中進入償還期，在房企國內外融資渠道收緊、融資成本高的情況下，房企負債壓力高企。對于大型房企來說，主要融資來源于銀行貸款，相對還款壓力較小。而對于依賴境外債券融資且境外債券占公司總融資規模較大的企業，在海外發債利率整體飆升的背景下，面臨償還壓力較大。預計下半年，房企的工作重心將轉向降杠桿和加快資金回籠。

??來源：中房網綜合整理