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??在LPR（貸款市場報價利率）連續(xù)11個月不變后，房貸利率上漲周期來了。

??這在珠三角、長三角熱點城市表現(xiàn)得尤為明顯。近期，廣州地區(qū)的工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等國有商業(yè)大行紛紛將首套房貸利率升至LPR基礎(chǔ)上浮65個基點，漲至5.3%，1個月前利率還是5.2%。惠州地區(qū)一家國有商業(yè)大行支行則將二套房貸利率漲至6.7%，接近7%。

??“房貸利率暫無變化，但額度確實比較緊張，不排除后期會上調(diào)利率。”北京一家股份制銀行個貸工作人員對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??這背后是涉房資金監(jiān)管的持續(xù)升級。就在去年年底，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，為銀行涉房貸款設(shè)置了兩道“紅線”，從2021年1月1日起實施。最近，銀保監(jiān)會、住建部、中國人民銀行還在全國范圍內(nèi)啟動了針對經(jīng)營貸的專項排查。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，已發(fā)布2020年財報的21家上市銀行中，在個人按揭貸投放上，建設(shè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、青島銀行均已超過監(jiān)管“紅線”。這意味著房貸收縮是必然的結(jié)果。

??多家“超標”銀行負責(zé)人在業(yè)績會上表態(tài)，要壓降涉及房貸的增速。“對于建設(shè)銀行而言，房貸集中度新規(guī)的過渡期相對充裕，存量超標部分會逐年消化，有序降低房地產(chǎn)相關(guān)貸款在各項貸款中的占比。”中國建設(shè)銀行副行長呂家進表示。

??部分銀行房貸已觸紅線

??去年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業(yè)金融機構(gòu)分為5檔，其中，第一檔為中資大型銀行，包括6家國有商業(yè)銀行；第二檔為中資中型銀行，包括12家全國性股份制商業(yè)銀行等；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)，包括地方城商行等。

??三檔銀行對應(yīng)的房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為：（第一檔）40%、32.5%；（第二檔）27.5%、20%；（第三檔）22.5%、17.5%。

??從上市銀行2020年財報來看，形勢仍較為嚴峻。

??中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2020年末，第一檔中的6家國有大行房地產(chǎn)貸款占比均在紅線之下，但其中，建設(shè)銀行和中國銀行這一指標超過39%，逼近40%的紅線。

??個人住房貸款占比方面，建設(shè)銀行和郵儲銀行均超過32.5%的紅線，分別為34.73%、34%。工商銀行（30.8%）、農(nóng)業(yè)銀行（30.8%）、中國銀行（31.15%）個人按揭貸占比均超過30%，與監(jiān)管上線32.5%相差不遠。

??距離“紅線”較遠的是交通銀行，房地產(chǎn)貸款占比僅28.07%，個人住房貸款占比僅22.12%。

??在第二檔股份制銀行中，截至2020年末，招商銀行和興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為33.12%和34.56%，個人住房貸款占比分別為25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。中信銀行個人住房貸款占比也超過20%，房地產(chǎn)貸款占比（26.91%）逼近27.5%的上限。浦發(fā)銀行房地產(chǎn)貸款與個人住房貸款占比分別為26.37%、18.73%，亦雙雙逼近“紅線”。

??民生銀行房地產(chǎn)貸款占比為24.76%，個人住房貸款占比（13.37%）則低于上限較多。“2021年民生銀行將嚴格控制公司客戶的房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放和新增，把房地產(chǎn)貸款新增資源絕大部分配置在個人住房按揭貸款領(lǐng)域，以進一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款內(nèi)部結(jié)構(gòu)，保證新增房地產(chǎn)貸款的安全性。”民生銀行相關(guān)人士表示。

??第三檔城商行中，截至2020年末，青島銀行個人住房貸款為405.88億元，占貸款總額19.63%；房地產(chǎn)業(yè)貸款為209.7億元，占貸款總額10.14%。其中，個人住房貸款占比已超出17.5%的監(jiān)管“紅線”。此外，鄭州銀行個人住房貸款占比為15.11%，接近“紅線”。

??按照規(guī)定，房貸占比指標超出上限2個百分點以內(nèi)的，銀行有2年調(diào)整期。超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為4年。“超標”銀行要在過渡期內(nèi)完成調(diào)整。

??多家上市銀行負責(zé)人均在業(yè)績發(fā)布會上表示，將按照監(jiān)管要求，加快相關(guān)涉房貸款調(diào)整力度，在貸款投向上嚴格把關(guān)。

??“存量超標的部分我們會逐漸消化。”呂家進表示，對房地產(chǎn)開發(fā)貸繼續(xù)實施從嚴的名單制管理，專注于為一二線城市的優(yōu)質(zhì)客戶提供支持，開展項目合規(guī)審查，嚴格把關(guān)貸款的投向和項目用途。對于個人住房貸款，優(yōu)先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。

??招商銀行首席風(fēng)險官朱江濤表示，招行將根據(jù)涉房貸款集中度監(jiān)管要求加大調(diào)整力度。

??興業(yè)銀行相關(guān)人士表示，今年將主動適應(yīng)更加嚴格和精細的房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照監(jiān)管部門的房地產(chǎn)貸款集中度管理方案穩(wěn)健投放房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

??即便是距“紅線”較遠的銀行，也在房貸投放上顯得更為謹慎。

??交通銀行行長劉珺表示，從房地產(chǎn)上限管理的政策來看，對交行的影響相對較小，今年將嚴格按照房住不炒的政策導(dǎo)向，堅決落實監(jiān)管部門房地產(chǎn)調(diào)控的政策，房地產(chǎn)貸款占比將保持基本穩(wěn)定。

??信貸監(jiān)管持續(xù)加碼

??在嚴格的比例控制之下，市場最直觀的感受就是房貸利率變得水漲船高。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的60個城市3月首套房貸平均利率為5.34%，二套房貸平均利率為5.62%，分別較2月提高2個和3個基點。其中，中山、東莞、珠海等珠三角城市，馬鞍山、嘉興等長三角城市及開封、洛陽等中原區(qū)域城市的首套房、二套房貸款利率均有所上升。成都、惠州等熱點城市利率水平較高，首套房貸款利率已達6%以上。

??另一方面，涉房資金監(jiān)管仍在升級。3月22日，中國人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會，強調(diào)“房住不炒”定位，“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

??接著，3月26日，銀保監(jiān)會、住建部、中國人民銀行等三部委發(fā)文，聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，加強聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)，并于2021年5月31日前完成排查。

??“國家近期對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況進行嚴查，短期內(nèi)可能會形成信貸審批更加謹慎的氛圍，銀行信貸投放規(guī)模可能會有所放緩。”中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長張成思表示。

??“今年上半年對個人住房貸款的投放較去年會有減少，但幅度不會太大。當前，監(jiān)管和總行更為關(guān)注的是嚴防經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也是今年多家銀行的工作重點。”華北地區(qū)一位國有商業(yè)大行人士告訴記者。

??該人士稱，如果監(jiān)管對目前的經(jīng)營貸、消費貸進行穿透，可能會監(jiān)測出有部分流入樓市的貸款。如果把這部分算成房地產(chǎn)貸款，可能會對目前的數(shù)據(jù)造成影響。

??這類貸款恐怕不是一個小數(shù)字，對樓市炒作的助推不容小覷。

??據(jù)北京銀保監(jiān)局消息，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。

??在銀行自查基礎(chǔ)上，北京銀保監(jiān)局會同相關(guān)部門選取重點機構(gòu)進一步開展了專項核查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場信貸資金約3000萬元。

??上海、廣東、深圳等地區(qū)也對經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場進行核查，核查金額巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計，地方自查發(fā)現(xiàn)的涉嫌違規(guī)資金總額超過6億元。

??近日，網(wǎng)友爆料的“102份炒房材料”將深圳“經(jīng)營貸炒房”的遮羞布扯下，直指“代持人”通過招募“股東”、“合伙人”集資投資房產(chǎn)，或利用銀行經(jīng)營貸、信用貸炒房。深圳究竟有多少經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，最終情況有待監(jiān)管進一步調(diào)查。

??“今年新增信貸投向上會‘有保有壓’，‘壓’主要指向房地產(chǎn)金融，城投平臺的融資環(huán)境也會有所收緊，既可為重點支持領(lǐng)域騰挪更多的信貸資源，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行的基本要求。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。