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??中房網訊 （亞晨/文）土地市場隨著疫情的好轉出現回暖，大量優質地塊放出，也讓房企的拿地積極性高漲，使得部分城市土地市場熱度居高不下。

??但進入7月份以后，個別熱點城市先后收緊調控，多個二線城市也通過供應端發力減緩優質土地入市節奏，以降低市場熱度。受此影響，全國土地市場有所降溫，成交呈現量價齊跌格局，溢價率也延續上月下降勢頭，連續兩月環比微降。

??供應和成交規模雙降

??供應方面，由于各城市供地節奏調整，7月全國土地市場掛牌量較上月明顯降低。CRIC數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積為26463萬平方米，較上月減少一成，同比下跌8%。從各線城市表現看，一線和三四線城市土地供應量均較上月有所收縮，二線城市的土地掛牌量則環比上漲，其中西安、長沙、寧波等城市的掛牌量均在300萬平方米以上。

??成交方面，受近兩月土地供應減少影響，全國土地市場成交量在7月出現下滑趨勢，這也是今年春節后土地成交量首次出現下滑。根據CRIC統計的數據，7月成交建筑面積降至23528萬平方米，環比減少了9%，同比微降2%。其中，一線城市環比降幅最大，高達19%，主要是由于廣州和深圳土地成交量明顯收窄所致。

??價格方面，由于多個熱點二三線城市優質土地供應占比明顯下滑，7月份平均地價出現結構性下跌，降至2863元/平方米，相比上月下降了4%，但仍高出去年同期水平一成左右。其中，一線城市在北京、上海多宗稀缺優質宅地集中入市成交的拉動下，地價較上月明顯上漲，漲幅高達63%；二線城市則由于多個熱點城市如南京、寧波等主力供地區域向郊區等非熱點區域轉移，因此成交均價較上月明顯下滑，降至4528元/平方米，環比下降了11%；三四線城市也因無錫、東莞等高地價的熱點三四線成交量明顯減少影響，平均地價回落至2000元/平方米以下，7月平均樓板價為1911元/平方米，環比下滑了10%。

??南京單月土地收金478億元，上海月內兩度刷新年內單價紀錄

??從各城市的土地出讓金情況看，南京成為7月份賣地收金最多的城市。

??根據諸葛找房監測的數據，排在7月份城市土地出讓金前10的城市中，南京以478億元的土地出讓收入居首，上海和蘇州分別以444億元和288億元位居第二和第三位。從前十位的城市來看，長三角城市仍然占據著絕對份額，珠三角的廣州、佛山土地市場熱度有所提升，受到疫情影響嚴重的武漢，其土地市場也在逐漸恢復。

??此外，在成交總價排行榜中，7月31日，濱江以總價107.38億元拿下文暉單元地塊，溢價率22%，成為杭州土拍史上總價最高的純宅地；金隅以69.2億元競得上海楊浦區江浦社區R-09地塊，溢價率38%，位居全國總價排名第二；南京安居以65.3億元拿下南京建鄴區沙洲街道泰山路139號地塊，位居當月全國總價排名第三。

??而在7月份，市場關注度最高的當屬上海內環內的兩宗稀缺優質宅地。這兩宗地分別位于楊浦江浦社區和虹口嘉興區街道，成交樓板價均在8萬元/平方米以上，最終由金隅和招商蛇口分別競得。值得一提的是，這兩宗地先后刷新了5月份由合生創展拿下的北京豐臺分鐘寺宅地創下的年內成交土地最高單價紀錄，成為年內成交單價最高的土地。

??溢價率延續上月下滑趨勢

??市場熱度方面。自6月份監管層多次重提“房住不炒”以來，南京、寧波等熱點城市先后收緊調控表態控地價，熱點二三線城市也逐漸將主力供應區域由市中心核心板塊逐漸向新城、郊區等非熱點板塊轉移。在此影響下，7月份溢價率延續上月的下滑趨勢，降至16.1%。不過，從近一年溢價水平來看，7月土地成交溢價率仍在高位，主要是受北上等少數熱點城市多宗優質土地高溢價成交的支撐。

??分能級城市來看，各能級城市表現不一。根據CRIC監測，一線城市7月平均溢價率為16.3%，較上月增加8.3個百分點。主要原因是受北京和上海的高總價地塊出讓帶動，其中以上海尤為突出，這也使得一線城市溢價率明顯上揚。二線城市中，僅有南寧一城溢價率超25%，福州、寧波等城市市場熱度較上月有不同程度的下滑，加之青島和天津依舊底價成交，市場熱度相對較低，因此整體溢價率小幅下滑，降至12.9%。三四線城市，由于徐州、常州、無錫、嘉興等城市7月高溢價地塊頻頻涌現，市場熱度再度上升，溢價率升至18.8%的高位。

??此外，在土地流拍方面，據CRIC重點監測的城市來看，由于多個城市土地供應量縮減，7月流拍幅數較上月明顯減少，土地流拍率也因此降至6.8%。從流拍土地類型來看，商辦地塊的前景仍然不容樂觀，包括廣州、西安、合肥等在內的熱點城市均有此類型的土地流拍。

??克而瑞研究中心分析認為，鑒于嚴控地價房價，地方調控升級的大環境不會改變，預計優質地塊入市比例將進一步下滑，下月成交規模和溢價率預計會繼續有所回調，但優質土地特別是核心區位優質宅地的競爭將會更加激烈。而7月份上海、寧波、北京、徐州等城市迎來了多宗地百輪競拍的高熱度，也足以表明房企對于核心地段的拿地機會仍然十分關注，未來在優質土地入市占比下滑下，競爭將會進一步加劇。