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??5年籌措了各類租賃住房超過70萬套（間），上海市超額完成“十三五”期間租賃住房目標任務的背后，是做好土地文章，不僅讓新市民、青年人租得到、租得起，而且還租得好，讓群眾安居夢圓。

??發揮規劃引領作用

??鄧女士是上海市泗涇鎮一所學校的教師，由于剛參加工作不久，積蓄較少，租住的房子離學校較遠，每天騎電動車上下班，通勤時間較長，如果遇到刮風下雨的天氣很不方便，在學校附近租到合適的房子成為了她的心愿。

??像鄧女士這樣選擇租房住并且希望租到合適房源的人，在上海并不算少數。據統計，目前上海市租房人口約1000萬人，占到常住人口的40%。“作為人口凈流入大城市，上海市的住房租賃需求較大。”上海市住房和城鄉建設管理委員會相關負責人介紹說，2017年7月，上海市印發《上海市住房發展“十三五”規劃》，明確提出要大幅增加租賃住房供應，到2020年年底新增租賃住房70萬套，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。

??該負責人介紹說，上海市要求各區根據住房發展規劃和新一輪城市總體規劃要求，編制租賃住房專項規劃，合理確定租賃住房建設規模和布局，開展公共服務設施評估，補充完善教育、醫療等配套設施，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。將租賃住房建設目標任務寫入政府工作報告，按年度向各區進行分解考核。

??單列用地計劃加大供給

??鄧女士最終在有巢國際公寓泗涇社區租了一套面積40平方米的一居室，離學校更近了，上下班也方便多了。據了解，有巢國際公寓泗涇社區是上海市首個利用集體土地建設的租賃住房項目，今年3月正式投入運營，為附近工作的市民提供了一個租住新選擇。

??該負責人介紹說，為有效增加租賃住房用地供應，上海市單列租賃住房用地計劃，推進土地供給側結構性改革的制度創新。為明確租賃住房用地類型，創設“四類住宅組團用地（Rr4）”類別，主要適用于全持有的市場化租賃住房用地，重點在高校及科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區，以及交通樞紐地區（含軌道交通站點周邊）等交通便捷、生產生活便利、租賃住房需求集中區域，加大租賃住房用地供應。

??“除了出讓純租賃住房用地建設，還通過商品住房項目配建，籌措租賃住房。”該負責人介紹說，對于新增商品住房用地，上海市在土地出讓條件中明確，配置不低于15%的自持型租賃住房，進一步促進產城融合，實現職住平衡。

??截至2020年年底，上海市共推出集中選址租賃住房用地152幅（含5幅集體土地試點入市），規劃建筑面積1000萬平方米，可集中新建約18萬套租賃住房。這些土地已陸續啟動建設，將在“十四五”期間逐步形成供應。全市配建租賃住房的商品住房項目177個，可提供約4萬套租賃房源。

??降低土地成本確保“租得起”

??讓鄧女士感到驚喜的是，有巢國際公寓泗涇社區的租金相比周邊同等品質的房子要便宜。以鄧女士租住的40平方米一居室為例，其月租金在2700元左右，而周邊20多平方米的一居室月租金也在2700元左右。

??“租金之所以低，是因為地價低。”該負責人介紹說，為推動建立新建租賃住房項目可持續運營、承租人可負擔的良性租賃模式，上海市明確，在住房租賃市場前期培育階段，租賃住房用地可以經市區政府部門認定后，采取定向掛牌方式供應。此外，根據租賃住房用地市場評估價格，統籌考慮周邊住房租賃市場實際情況、租賃住房項目預期租金收益以及租賃住房用地前期儲備情況、全生命周期管理要求，合理確定用地價格，出讓樓面地價僅相當于同地段商品住房項目五分之一左右。

??“通過讓渡政府的土地財政收益，大幅降低了租賃住房的用地成本。”該負責人介紹說，上海市率先在全國提出新建租賃住房項目租金，要低于周邊市場化租金水平，不僅要讓新市民、青年人租得到，還要租得起。

??明確標準助力“租得好”

??進門右手是簡潔的廚房，左手是衛生間和淋浴房，往里走便是溫馨的臥室，靠墻還有一張電腦桌，在有巢國際公寓泗涇社區租的房子設施齊全且溫馨，鄧女士頗為滿意。

??“據調查，租房人口中有相當一部分人對戶型、裝修等有一定的要求。”該項目負責人介紹說，社區以30平方米至60平方米一居室、一室一廳、兩室一廳戶型為主，采光效果良好，白色的主色調輔以暖色的床墊、家具等，墻壁掛著一些現代藝術作品，營造出一種家的溫馨。除了5棟純租賃住房，這里還配備1棟商業中心，并引入超市、便利店、美發店、藥店等不同業態，建有近7000平方米組團綠地和多功能公共區域，滿足居住者的日常生活需求。

??上海市于2017年發布的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的規劃土地管理細則（試行）》對租賃住房地塊內部規劃設計、社區空間環境的營造提出了標準、要求。比如，租賃住房可根據實際需求情況，在不超過地塊建筑總量10%的范圍內，重點建設物業服務用房、運動場地、養育托管點、文化活動室、生活服務點等公共服務設施。