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??杭州第二次集中供地可謂一波三折。

??由于第一次集中供地杭州地市熱度太高，為了響應中央的政策號召，杭州連續兩次推遲第二次集中供地時間，且對出讓規則再三修改，最終于8月26日重新發布了第二次集中供地公告。

??按照彼時供地公告中提示，9月15日中午12點，這是杭州第二批集中供地中的10宗競品質地塊遞交申請文件及繳納保證金的截止時間。

??但據本地消息稱，這10宗競品質地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入后續正式競價環節。

??這也意味著這9宗競品質地塊要“流拍”了。

??長期以來，杭州因為經濟基礎和購買力強勁成為不少開發商的必爭之地，但如今，多宗地塊因乏人問津造成“流拍”，背后原因幾何？

??在多位房企人士和市場人士看來，競品質地塊要求現房銷售成為勸退不少開發商的決定性因素。

??“這十塊競品質地塊要現房銷售，財務成本高，項目現金流不好，算不過賬，另一個原因還是政府調控政策見效，導致開發企業對未來市場預期有所改變。”一位浙江上市房企總裁表示，雖然對競品質地塊未參與，但根據其所在公司的計劃，第二次集中供地中的其他宅地會選擇幾塊參與。

??現房銷售勸退開發商

??8月26日，在多次修改出讓規則后，杭州重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。

??不出意外，提高資金門檻、禁馬甲、限溢價率以及搖號成為調整后規則中的關鍵詞。值得注意的是，杭州第二次集中供地還試點競品質地塊。

??在出讓明細中，共有10宗競品質地塊，需在9月15日09時00分至2021年9月15日12時00分遞交競買報名資格申請及相關文件，且規定“若有效申請文件不足3份的，則取消競買報名資格申請活動”。

??對于競品質的地塊，除了要嚴格按照其他宅地的出讓規則外，還有一條即需要現房銷售。

??相關研究機構分析人士表示，杭州此次競品質地塊的出讓條件比較苛刻，現房銷售，對當下的房企來說，流動性一下子被限制住了，這是很大因素。

??另一方面，上述分析人士認為，杭州的競品質與北京的競高標準不太一樣，杭州的競品質方案還是在前端，并不是搖號后競爭品質方案，因此房企需要提前做大量工作，增加了拿地成本和開發成本。這兩個因素導致很多開發商不會特別積極參與競品質地塊的拍賣。

??除了現房銷售讓眾多開發商“算不過賬”，在一位深耕浙江的房企人士看來，銀行貸款緊縮也是一個重要原因。“目前銀行沒有貸款額度，很多開發商貸款批不下來，現金流是一個非常大的問題。如果企業拍了地最后又沒有現金流去支付，壓力也很大。”

??多重壓力之下，杭州10宗競品質地塊中9宗“流拍”也在意料之中。

??上述分析人士表示，按照過往經驗，流拍的地塊可能會調整規則以后再進行二次上市，但短期之內上市的可能性不大。

??此外，杭州此次試點競品質地塊實際上也是對市場的一次試水，通過這種方式了解市場反應，但從目前的情況來看，多數競品質地塊出現“流拍”，業內人士預計杭州可能會針對此規則再次做出調整。

??多城第二次集中供地遇冷

??由于杭州第一次集中供地推出地塊數量多，房企拿地積極性也高，雖然最終地塊利潤很薄甚至虧損，但不少房企已經在第一次集中供地中及時補了倉，所以對于杭州第二次集中供地，不少企業參與拿地的積極性明顯不足。

??在第一次集中供地中斬獲不少的宋都地產，其相關人士在接受采訪時就表示拿地不一定要在這個節點，早一個季度晚一個季度對公司整體戰略不會有太大影響。

??據一位重點布局杭州的30強房企相關人士表示，由于其所在公司去年很多尾盤去化完了，今年的確需要及時在杭州補倉，且彼時公司現金也很充足，考慮到杭州核心地段的優質地塊越來越少，可能是最后的補倉機會，所以第一次集中供地中公司發力拿了不少地塊。

??但對于第二次集中供地，該人士表示僅會少量關注，除非是利潤高且優質的地塊，不然不會輕易拿地。

??“其實公司原定計劃就是第一批供地會集中發力，第二批少量關注，等第三批供地的時候公司也差不多回款了，會再重點拿一下（地）。”但計劃趕不上變化，由于集中供地存在的不確定性太大，公司對于第二次和第三次集中供地中的拿地安排也存在很大變數。

??杭州土地市場降溫已經是板上釘釘的事實，但杭州并非個例。自從自然資源部召開閉門會議，針對熱點城市地價過高的現象提出針對性降溫舉措，各地紛紛延遲了第二次集中供地時間，并對出讓規則做出調整。

??從結果來看，第二次集中供地以來，全國多地土拍市場轉冷。

??例如，福州市自然資源規劃局在土拍前發布多份補充公告，其中就包含因出讓方案優化而取消出讓4宗土地。

??9月10日，濟南迎來今年第二次集中供地，但在開拍前，濟南公共資源交易中心發布公告，宣布4宗地塊終止掛牌，最終地塊雖無流拍，但成功出讓地塊全部以底價成交。

??類似的情況還發生在天津。在第二次集中供地開拍之前，天津發布公告，19宗地塊因故停牌，最終成交的40宗地平均溢價率僅0.6%，流拍率升至35%。

??成都也未能“幸免”。9月14日，成都第二批次集中供地截止繳納保證金，最終原定出讓的75宗地中有17宗地因故終止，剩余58宗繼續拍賣，剩余宗地共吸引房企45家，其中國企30家，民企15家。能夠繼續拍賣的58宗地塊中，僅有5塊地參拍企業超過10家，其余地塊參拍房企均低于10家，大部分地塊參拍企業在5家以內。

??9月15日，成都二次供地正式開拍，但拍賣過程也并不如想象的激烈，當日上午出讓的9宗地塊僅用了半個小時左右便全部以底價成交，下午場競爭略微激烈，4幅地塊溢價成交、3幅地塊底價成交，而晚間場由于部分地塊被終止出讓導致場面冷清，甚至出現有地塊無人競價的局面，最終地塊流拍。

??顯然，與第一批集中供地時所展現的熱度相比，成都的地市也開始降溫，房企拿地趨于理性，調控從單純“穩住地價”向“穩實際地價”轉變。

??雖然地市趨穩符合當前的調控基調，但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，針對目前在拿地過程中房企出現的“躺平”現象，也是需要重點關注的風險點，后續仍然在穩定地價的基礎上不斷關注房企拿地意愿，否則房企拿地節奏放緩對于各地土地供應目標的完成也是一個較大挑戰。在各地管控地價的同時也應傾聽房企心聲，主動為房企減負，真正讓房企參與到土地供應和交易的市場中。