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??2022年一季度土地市場(chǎng)波瀾不驚。

??“南京和杭州土地市場(chǎng)都會(huì)參與，目前正在研判中。”談及2022年首輪集中供地時(shí)華東某房企一人士表示，我們主要會(huì)選擇去化有保障、適合公司品質(zhì)落地和客戶(hù)認(rèn)可的價(jià)值板塊。

??截至2022年4月5日，22個(gè)集中供地重點(diǎn)城市中，北京、上海、杭州、南京、青島、武漢、廈門(mén)、成都、重慶、長(zhǎng)沙等近20個(gè)城市相繼公布首批次集中供地計(jì)劃和競(jìng)拍規(guī)則，鄭州、寧波和無(wú)錫開(kāi)啟了首批次供地“預(yù)申請(qǐng)”模式，北京、福州、合肥、青島、廈門(mén)、重慶、武漢、成都8個(gè)城市完成了首批次土地集中出讓。

??從8個(gè)城市競(jìng)拍結(jié)果看，2022年首批土地市場(chǎng)已然沒(méi)了去年首批集中供地的熱情。

??克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度百?gòu)?qiáng)房企近7成企業(yè)未拿地，國(guó)企、央企依然是土地市場(chǎng)主力軍，民營(yíng)房企態(tài)度漸趨謹(jǐn)慎。

??“到目前為止我們還沒(méi)有制訂具體投拓計(jì)劃，上半年第一要?jiǎng)?wù)是抓銷(xiāo)售促回款還債，下半年如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)也會(huì)‘囤糧’，除一線城市外，重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的強(qiáng)二線城市。”上海某房企一營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理表示。

??多位房企內(nèi)部人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，受利潤(rùn)和市場(chǎng)預(yù)期影響，民營(yíng)房企投資熱度有待恢復(fù)，現(xiàn)階段核心是“穩(wěn)”；整體市場(chǎng)上銷(xiāo)售難、融資難、回款難，民營(yíng)房企主動(dòng)出擊更難。

??國(guó)企、央企是拿地“先頭軍”

??4月2日，為期3天的成都2022年首批集中供地以攬金393億元平穩(wěn)落下。沒(méi)有意外，國(guó)企、央企依然是拿地“先頭軍”，摘得44宗地中的36宗，占比約82%。其中，中海斥資56.5億元斬獲3宗地，合計(jì)面積約229畝；保利競(jìng)得2宗地，中交、金茂各斬獲1宗地。

??“今年1至3月，中海總投資額已超過(guò)200億元。現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)處于復(fù)蘇過(guò)程中，投資機(jī)會(huì)還是相對(duì)不錯(cuò)，所以公司在收并購(gòu)、公開(kāi)市場(chǎng)都在發(fā)力。”中海地產(chǎn)行政總裁張智超在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

??這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

??今年1月，北京打響2022年集中供地第一槍?zhuān)G城耗資98.4億元拿下3宗地塊，成為本輪土拍收獲最豐厚房企；華潤(rùn)排第二，以80億元拿下2宗地塊；另外中海、“金地+保利”均有2宗地塊收獲。旭輝控股成為本輪土拍中唯一一家有所斬獲且是獨(dú)立拿地的民企。

??旭輝給予記者的回復(fù)表示，未來(lái)依然會(huì)聚焦高能級(jí)城市核心區(qū)位板塊，這也是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、保證公司健康平穩(wěn)發(fā)展的重要途徑。旭輝管理層在業(yè)績(jī)會(huì)給出的答案同樣是，嚴(yán)守投資紀(jì)律和底線，謹(jǐn)慎判斷聚焦核心城市拿地，不拿貴地，不拿錯(cuò)地。

??機(jī)構(gòu)顯示，2022年1月-3月，TOP100房企拿地總額為2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%。從累計(jì)新增貨值來(lái)看，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地和上海地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企新增貨值榜單前三名。其中，綠城中國(guó)以392億元占據(jù)榜首。

??從拿地企業(yè)來(lái)看，一類(lèi)是頭部國(guó)企、央企，如華潤(rùn)、中海、招商、保利等，其中中海、華潤(rùn)拿地金額超過(guò)100億元；另一類(lèi)是區(qū)域深耕的本土房企，如濱江、大家、偉星等，借集中供地補(bǔ)充大本營(yíng)可售貨值，在廈門(mén)、合肥的首輪土拍中有80%和60%地塊被本土房企斬獲。

??“主要是預(yù)期不明朗，銷(xiāo)售回款壓力倍增嚴(yán)重影響公司現(xiàn)金流，從而制約新增拿地投資。”前述上海某房企營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理表示，不管是現(xiàn)金流還是投拓力度，希望保持穩(wěn)健，希望經(jīng)營(yíng)回歸到自身權(quán)益和利潤(rùn)上。

??銀城國(guó)際執(zhí)行董事兼副總裁朱力表示，公司投拓以不低于15%以上毛利率作為投資準(zhǔn)入門(mén)檻，在多元化拿地節(jié)奏上，準(zhǔn)入新項(xiàng)目目標(biāo)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期18個(gè)月，自有資金回正周期9個(gè)月，這才會(huì)對(duì)集團(tuán)利潤(rùn)及長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供有力支持。

??市場(chǎng)冷熱不均

??今年首輪集中供地門(mén)檻普遍有所下降亦是一大特點(diǎn)。

??杭州在首輪土拍中未采用去年使用的“預(yù)公告”和“勾地”模式，改用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、一次書(shū)面報(bào)價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)價(jià)方式，首推“次高者得”的規(guī)則，即當(dāng)?shù)貎r(jià)到達(dá)封頂價(jià)之后將不再直接搖號(hào)，而是通過(guò)線下的一次報(bào)價(jià)方式進(jìn)行。這一規(guī)則被認(rèn)為能在一定程度上保證項(xiàng)目利潤(rùn)。

??蘇州第一批集中供應(yīng)15宗涉宅用地中，不乏位于工業(yè)園區(qū)湖東板塊和高新區(qū)獅山板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊，以及新房供應(yīng)告急的姑蘇平江新城等板塊。且將保證金比例由30%下調(diào)至20%，這一舉動(dòng)無(wú)疑降低了參拍門(mén)檻。

??南京首輪土拍推出的20宗地塊中，僅對(duì)1宗地塊實(shí)施了配建要求，其余均未有配建要求。同時(shí)南京還將部分地塊保證金比例進(jìn)行了下調(diào)，并延長(zhǎng)付款周期。

??機(jī)構(gòu)土地事業(yè)部分析師殷玉軒表示，南京第一批集中供地呈現(xiàn)出“質(zhì)優(yōu)量小”特點(diǎn)，并適當(dāng)提高了地塊房地價(jià)差，使企業(yè)利潤(rùn)空間進(jìn)一步加大。

??成都對(duì)首輪集中供地全部采取“限地價(jià)+抽簽”方式進(jìn)行拍賣(mài)，較2021年第三批次“限地價(jià)+競(jìng)?cè)瞬殴ⅰ钡姆绞接兴潘伞|莞取消了對(duì)房屋最高銷(xiāo)售價(jià)格的限制，并大范圍取消無(wú)償配建安居房。

??“這些措施主要是為了提升企業(yè)拿地意愿，但土拍市場(chǎng)要重新回暖尚需時(shí)日，預(yù)計(jì)2022年上半年為土地市場(chǎng)出現(xiàn)‘政策底’，到下半年有望出現(xiàn)‘市場(chǎng)底’，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市土地有望率先回暖。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

??上述華東某房企人士認(rèn)為，各地優(yōu)化土拍規(guī)則有助于釋放企業(yè)合理利潤(rùn)空間，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)，“土拍規(guī)則的局部調(diào)整，主要朝著合理利潤(rùn)空間、居住品質(zhì)有保障方向，我們會(huì)積極面對(duì)和研究，爭(zhēng)取提升優(yōu)質(zhì)地塊命中率”。

??盡管近期針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，地方政府吸引企業(yè)拿地意圖也比較明顯，但不同城市土拍市場(chǎng)熱度分化明顯。

??北京首輪集中供地?zé)岫容^2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價(jià)。廈門(mén)、重慶在“讓利”“降低土拍門(mén)檻”政策下，地市熱度較去年四季度也小幅回升。其中廈門(mén)島內(nèi)5宗地塊均溢價(jià)成交，2宗觸及最高限價(jià)；重慶在核心板塊起拍價(jià)下調(diào)的情況下，13宗地塊零流拍，有3宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；武漢共推出11宗地塊，其中7宗涉宅地有1宗流拍，1宗觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率1%；福州、青島地市相對(duì)較冷，地塊以底價(jià)成交為主；合肥表現(xiàn)為“冰火兩重天”，有15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，但同時(shí)有8宗地塊遭遇流拍。合肥溢價(jià)率最高，達(dá)到11.2%；福州流拍率最高，為33%。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，各地通過(guò)調(diào)整土拍規(guī)則給房企預(yù)留了利潤(rùn)空間，基于自身城市特點(diǎn)有保有壓適度調(diào)整土拍規(guī)則也是為了適應(yīng)市場(chǎng)。但受大環(huán)境影響，土地市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)難恢復(fù)。土拍市場(chǎng)分化的背后可以看出房企的投資邏輯，企業(yè)主要關(guān)注城市整體發(fā)展空間。

??馬泓認(rèn)為，土拍市場(chǎng)能否更大程度改善還要看住房銷(xiāo)售預(yù)期能否好轉(zhuǎn)，房企融資問(wèn)題能否積極妥善解決。目前來(lái)看，對(duì)資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的央企、國(guó)企及城投公司，土拍規(guī)則放松是利好，參與度也相對(duì)較高；民營(yíng)房企普遍因現(xiàn)金流、融資和償債壓力，對(duì)土地市場(chǎng)持觀望態(tài)度。考慮到本身資產(chǎn)負(fù)債率仍處于相對(duì)較高水平，拿地行為還是會(huì)比較謹(jǐn)慎。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。分化也將愈發(fā)明顯，長(zhǎng)三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場(chǎng)如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)熱度或進(jìn)一步降低。