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??以3142億元衛冕2021年土地出讓金冠軍后，上海發布了2022年土地供應計劃。

??4月26日，上海市規劃和自然資源局發布《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》（以下簡稱“供地計劃”）。2022年，上海全年計劃供應建設用地2427-2707公頃，明顯高于2021年的1920-2420公頃。

??從具體供應情況來看，商品住房用地供應計劃為522-592公頃，占比達22%；商業辦公用地155-210公頃，租賃住房用地135-160公頃，保障性住房220-260公頃，產業用地1320-1400公頃。此外，舊改用地供應計劃為75-85公頃，包含住房用地50-55公頃，商業辦公用地25-30公頃。

??土地作為樓市“晴雨表”，細微變化都將對樓市產生影響。市場普遍認為今年上海延續了增加土地供應量穩定樓市的基調，在積極增加供地和穩定地價方面張弛有度，今年大幅提升商品住宅供應總量明顯信心十足。

??在供應總量增長的同時，供應結構亦發生明顯變化。

??主要表現在今年住宅用地供應明顯增多。若以中位數來計，522-592公頃商品住宅用地供應計劃較2021年340-430公頃供應量，同比增幅約為45%；通過舊改騰挪供應住房用地50-55公頃，相較于2021年20-40公頃的供應計劃也有較大比例增幅。

??住宅用地增多的同時，保障性住房用地的供應計劃則有所下降，相較于2021年的360-450公頃，降幅約為41%。具體到各區，保障性住房和租賃住房供應均有不同程度下降，僅上海青浦仍規劃有較大體量租賃住房和保障性住房。

??同策研究院研究總監宋紅衛認為，2015年-2020年，上海商品住宅供地一直呈現供小于求態勢，2021年住宅市場才實現量增價穩，這跟大量的宅地供應有直接關系。供地結構的調整在一定程度上能夠起到穩定樓市作用。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海發布供地計劃體現了當前經濟壓力下積極穩定房地產市場的導向。住宅用地供應規模增加與上海當前需要積極補庫存，緩解購房市場的供求矛盾有關。

??從供應分布區域上看，上海臨港片區依然領跑全市，商品住房用地供應量預計190-200公頃，是2021年的4倍有余，占全市商品住房用地供應的1/3。緊隨其后的是浦東新區、寶山、嘉定、松江、奉賢等區域。整體來看，五個新城成為今年上海的供應主力，占全市總量約6成，其中：嘉定35-40公頃；松江35-40公頃；青浦30-35公頃；奉賢40-45公頃；臨港190-200公頃。

??寶山的土地供應量上漲約33%，閔行則下降了33%，此外，金山區、崇明區構成了市郊供應主力，將分別供應30-35公頃、30-35公頃。

??上海市中心區商品住宅用地供應依舊緊張，黃浦區、虹口區住宅用地全部來自舊改供給，分別為40-45公頃和5公頃；靜安區除了來自舊改的5公頃住宅用地外，還有5-10公頃商品住房用地。去年有供應的楊浦區今年不再有相關供應。

??上海中原地產首席分析師盧文曦認為，上海土地比較稀缺，住宅用地難求，供求矛盾比較明顯，土地供應量通常影響未來1-2年新增供應，今年住宅用地供應增多，在穩定市場預期和情緒的同時，也能為地方帶來更多收益。

??“目前，上海供求緊張的區域主要位于上海市內中環區域及中外環區域，這兩個區域土地較為稀缺，舊改住宅用地是對這一情況的有效補充。舊改居民也是未來購房群體的重要參與者，對于提振樓市也有積極作用。”宋紅衛表示。

??上海土地拍賣一直頂著“土地出讓金第一”和“土拍模范生”雙重身份。繼2020年力壓杭州，躋身全國土地出讓金榜首，2021年再度以3142億元成績險勝杭州，成功衛冕后，上海今年的土地市場成為新的期待。

??2022年上海首批集中供地共推出40宗土地，均為住宅用地，總供應面積達215.6公頃，總起拍價850.7億元。其中住宅用地31幅，商住綜合用地5幅以及4幅“城中村”改造地塊。

??“普陀區兩個地塊，閔行七寶和紫竹高新區兩個地塊，青浦西虹橋地塊和徐涇雙聯路地塊，都很熱門且具有各自優勢。”宋紅衛說。

??盧文曦認為，多數地塊總價不高，且土地拍賣最高限價不到20億元的有21宗，占比差不多達到一半，利好資金預算不多的房企。

??從規則調整來看，上海本次供地首先做出調整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分制”，將改用“商務標（70分）＋技術標（30分）的100分制”。此外，上海增加了4宗搖號地塊，其余依舊采取“招掛復合”+“一次書面報價”競價模式，并優化了“隨機值”處理，在進入“一次書面報價”階段后，若出現相同報價觸發“隨機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由相同出價中的后者修改報價。

??宋紅衛認為，上海今年首輪集中供地土地拍賣規則的適當調整增加了公平性和競爭性。首拍地塊整體面積適中，還有部分小地塊，適合中小房企參與。溢價率整體控制在4%左右，也給開發商預留了一定利潤空間，央企、國企、優質民企都將是這次土地拍賣的核心主力。

??3月28日，上海土地市場發布相關通知，稱因疫情防控需要，上海首輪集中供地出讓將中止，后續將根據疫情防控工作整體安排及時重啟交易活動。

??“一季度成交表現相對疲軟只是疫情干擾了正常交易節奏，市場情緒并沒有受太多影響。”某房企內部人士說，對于上海土地市場重啟后的結果，我還是很樂觀的。