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??今年上海首批集中供地6月8日落下帷幕，從成交來看，上海土地市場(chǎng)格局再次被重塑。

??此次上海集中供地共推出涉宅用地36宗，最終全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。

??自2020年以來，上海的土地格局就在不斷發(fā)生變化。隨著近幾年地價(jià)攀升，拿地風(fēng)格較為穩(wěn)健的上海本土房企在土地市場(chǎng)上聲音減少，外埠企業(yè)則積極進(jìn)軍上海，加上去年開始推行的集中供地政策，上海土地市場(chǎng)也逐漸成為國(guó)企、央企的天下。

??今年受制于疫情影響，上海首批集中供地相比其他城市啟動(dòng)更晚，但在規(guī)則上做出調(diào)整，適當(dāng)降低了參拍門檻，給一些外來房企和小房企留下了機(jī)會(huì)。

??從出讓結(jié)果看，央企、國(guó)企、混合所有制企業(yè)、民企以及地方國(guó)企均參與熱情較高并且有所斬獲，但拿地主力依舊為國(guó)企、央企和混合所有制企業(yè)。

??招商蛇口領(lǐng)銜國(guó)企、央企成為此次上海集中供地的最大贏家，共斬獲4塊土地，成交總金額約169.4億元；建發(fā)房產(chǎn)和中國(guó)鐵建此次分別斬獲3塊土地，成交總金額分別為78.4億元和69.3億元；中鐵諾德、中建八局、上海海港新城等房企均斬獲2幅地塊。

??浙江錢江房產(chǎn)和大家房產(chǎn)組成聯(lián)合體拿下浦東新區(qū)惠南地塊成為此次上海拍地中的外來“新面孔”。小房企大名城亦如愿獲得一宗地塊。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，上海今年首批集中供地整體結(jié)果符合預(yù)期，在當(dāng)前大環(huán)境下，熱門地塊所釋放出的“誠(chéng)意”均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。

??招商蛇口獨(dú)占鰲頭

??6月8日上午，招商蛇口再下一城，拿下青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊。這已經(jīng)是招商蛇口此輪上海土地出讓中所拿的第4宗地塊。

??“招商天天見，案名都要不夠用了。”一位長(zhǎng)期關(guān)注上海市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示。

??此次上海集中供地分為5個(gè)工作日進(jìn)行，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，在地塊正式出讓前，招商蛇口就對(duì)多個(gè)地塊顯示出興趣，并報(bào)名了位于徐匯區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)多個(gè)熱門地塊，幾乎每個(gè)土地出讓日都能看到招商蛇口的參拍身影。

??粗略估計(jì)，招商蛇口拿下這4幅地塊需要支付的土地價(jià)款約為117億元。在感嘆招商蛇口強(qiáng)大的資金實(shí)力的同時(shí)，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為招商蛇口能夠在上海頻頻拿地“需要一些運(yùn)氣”。

??實(shí)際上，從2020年開始，招商蛇口就成為上海土地市場(chǎng)上的常客。

??此前，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)和融創(chuàng)是昔日上海土地市場(chǎng)的四大巨頭。但2020年中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科三家房企被曝出“圍標(biāo)”事件之后，雖然三家企業(yè)并未公開受到懲罰，但業(yè)內(nèi)傳言三家企業(yè)被禁止在上海公開土地市場(chǎng)拿地，從上述事件之后，這三家房企也確實(shí)再未出現(xiàn)在上海公開土地出讓中。而融創(chuàng)則受制于自身的資金壓力，最近兩年也鮮少出現(xiàn)在上海的土地出讓中。

??從2017年，招商蛇口就制定了“重返上海”戰(zhàn)略，但直到2020年，招商蛇口迎來發(fā)展契機(jī)。根據(jù)公開資料顯示，2020年招商蛇口斥資約百億元在上海拿地，拿地金額占到上海前三；當(dāng)年，招商蛇口上海公司全年全口徑簽約額達(dá)到277億元，操盤面積達(dá)到29.86萬(wàn)平方米，躋身城市排名前五。

??此后，招商蛇口便開始縱橫上海灘，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)也不斷擴(kuò)大。

??據(jù)當(dāng)時(shí)招商蛇口華東區(qū)域總經(jīng)理透露，到2021年第一季度，招商蛇口的銷售額已經(jīng)位列上海首位，未來，招商蛇口也將在土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品打造、綜合服務(wù)等方面，持續(xù)保持領(lǐng)先地位。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，布局上海的房地產(chǎn)企業(yè)中，招商蛇口憑借約240億元的銷售額位居TOP4，銷售面積為68.31萬(wàn)平方米，位居TOP2。

??一位行業(yè)資深分析人士曾表示，招商蛇口重返上海不僅是要在銷售額上做到領(lǐng)先，更重要的是要贏得應(yīng)有的龍頭地位與產(chǎn)品力量。

??去年4月，招商蛇口上海公司發(fā)布了其在上海的高端產(chǎn)品系列——璽系，而在今年上海首批集中供地首日，招商蛇口拿下的徐匯區(qū)和普陀區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目根據(jù)其海報(bào)宣傳顯示，大概率也會(huì)被打造成璽系作品。

??此外，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，首輪出讓的地塊，開工速度快的房企在年底左右就可以入市。而據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口今年前5月權(quán)益銷售金額僅為32.73億元，在上海房企銷售排行榜上暫列第15位，招商蛇口在上海首批集中供地中大展拳腳很可能是希望地塊盡快入市為公司貢獻(xiàn)銷售流量，鞏固上海的市場(chǎng)地位。

??國(guó)企、央企占主導(dǎo)

??除了招商蛇口表現(xiàn)突出，在此輪上海集中供地中，其他國(guó)企、央企也依然是拿地主力。

??根據(jù)36宗土地出讓結(jié)果顯示，有28宗地塊被國(guó)企、央企背景的房企拿下，數(shù)量上占比超過七成。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，雖然融資端口有所松動(dòng)，但是民營(yíng)房企似乎還是比較難獲得資金支持。就算有資金，企業(yè)可能會(huì)準(zhǔn)備“過冬“，不用來拿地。國(guó)企、央企在資金方面的受限制程度要好于民營(yíng)企業(yè)，加上競(jìng)爭(zhēng)不像以前那么激烈，價(jià)格相對(duì)可控，因此成為主力是自然而然的事情。

??此外，中國(guó)鐵建僅次于招商蛇口斬獲3塊土地，合計(jì)約69.25億元；建發(fā)房產(chǎn)也斬獲3塊土地，合計(jì)約78.443億元；中建八局和上海海港新城等企業(yè)也均斬獲2塊地塊。

??盧文曦認(rèn)為，國(guó)企、央企成為拿地的主導(dǎo)力量，從消費(fèi)者角度出發(fā)，或許是好事，從眼下市場(chǎng)來看，民營(yíng)房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)薄弱，容易出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象，如果無法交房，對(duì)買家而言是很大的損失。另外，從質(zhì)量底線來看，國(guó)企、央企還是有保障的。

??“不過從市場(chǎng)成面來看，長(zhǎng)期以往不見得是好事。都是國(guó)企央企拿地，民企生存空間越來越小，最后會(huì)被淘汰。市場(chǎng)需要多元化，一來防止壟斷，二來可以提供多樣的產(chǎn)品滿足不同需求。而且從企業(yè)角度來講，長(zhǎng)期讓他們兜底，也有資金上的壓力。”盧文曦表示，這一點(diǎn)從此次國(guó)企、央企組成聯(lián)合體拿地也能看出。

??利潤(rùn)空間充足 外來房企嶄露頭角

??在國(guó)企、央企之外，上海此次集中供地調(diào)整了競(jìng)拍規(guī)則，讓競(jìng)拍房企有充足的利潤(rùn)，這也為部分外來房企和小房企留下了拿地空間。

??在土地出讓規(guī)則方面，首先是取消招掛復(fù)合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人，這意味著只要報(bào)名，所有交了保證金的開發(fā)商都有出價(jià)資格，在一定程度上降低了企業(yè)的參拍門檻。其次，此次土地出讓調(diào)整了競(jìng)拍資金監(jiān)管額度，土地監(jiān)管資金由最高的130%下調(diào)至110%，減輕了參拍房企的資金壓力。在此基礎(chǔ)上，地塊溢價(jià)率仍然以10%為上限。

??在這些規(guī)則下，最終36宗地塊全部出讓，但地塊之間的分化也很明顯，19宗地塊底價(jià)成交，17宗地塊溢價(jià)成交，溢價(jià)成交地塊的平均溢價(jià)率約為7.33%。

??其中，青浦、松江以及閔行的部分地塊熱度較高，例如位于青浦趙巷鎮(zhèn)的地塊和松江中山街道地塊在正式開拍前均有9家房企顯示出報(bào)名意向，閔行古美地塊也有7家房企顯示報(bào)名意向；反之，16宗地塊僅有一名競(jìng)買人參拍，尤其是位于臨港區(qū)的多塊地，最終都是由地方國(guó)資出面托底。

??此次成交的36宗土地中，成交價(jià)格最貴地塊為普陀長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊，由奧林匹克花園和宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以63.7億元底價(jià)斬獲。溢價(jià)率最高的地塊為徐匯區(qū)斜土街道地塊，溢價(jià)率約9.6%，由招商蛇口、香港置地及徐匯城投聯(lián)合體斬獲，成交價(jià)格為47.3億元。

??從利潤(rùn)方面看，上海首批集中供地的地塊利潤(rùn)差異比較明顯，但利潤(rùn)空間整體優(yōu)于去年。

??宋紅衛(wèi)表示，市區(qū)地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比整體偏高，基本在60%左右，外環(huán)區(qū)域五個(gè)新城的地價(jià)房?jī)r(jià)比基本在50%左右，外圍非核心區(qū)域基本在40%左右。房?jī)r(jià)地價(jià)差也從核心區(qū)域位置的4.5萬(wàn)元逐漸下降至1.7萬(wàn)元左右。

??“這批地的地價(jià)房?jī)r(jià)比平均在50%以下，而去年地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值超過50%。從房?jī)r(jià)地價(jià)差的角度來看，因樓板價(jià)的差異，該值介于1.7萬(wàn)元至4.5萬(wàn)元，因此每一塊地都有一定的利潤(rùn)空間，也說明上海土地市場(chǎng)和樓市都比較健康穩(wěn)定。”

??正是因?yàn)榈貕K利潤(rùn)有保障，此次上海集中供地中還出現(xiàn)了一些新面孔，例如來自杭州的大家房產(chǎn)，還有宸嘉發(fā)展等，能為上海樓市注入新鮮血液。

??降低的門檻和一定的利潤(rùn)空間也給了一些小房企機(jī)會(huì)。

??最后一宗地塊，即青浦區(qū)重固鎮(zhèn)地塊就被大名城拿下。據(jù)接近大名城的人士表示，此次上海拍地，大名城目的明確，就報(bào)名了重固鎮(zhèn)這塊地，因?yàn)槠淙ツ?2月底在重固鎮(zhèn)也拍了一塊地，這次再下一城，也是出于深耕的考慮。據(jù)該人士表示，這塊地日后大概率為大名城單獨(dú)開發(fā)，不會(huì)再引入合作方。

??盧文曦表示，土地市場(chǎng)順利交易對(duì)樓市快速回歸是信心推動(dòng)。今年以來樓市寬松政策不斷，但市場(chǎng)反應(yīng)似乎并不理想，一些關(guān)鍵指標(biāo)還在下行，說明信心不足。市場(chǎng)層面需要有一些先行表態(tài)的指標(biāo)，土地就是最好的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。

??從樓市趨勢(shì)來看，宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)上海樓市會(huì)在8月份以后明顯反彈，預(yù)計(jì)全年商品住宅成交規(guī)模在790萬(wàn)平方米至840萬(wàn)平方米之間。下半年紅盤的概率不會(huì)降低，預(yù)計(jì)中心區(qū)域的紅盤分?jǐn)?shù)仍然比較高，下半年供給量的增加給低積分的人群增加了購(gòu)房的機(jī)會(huì)，但是不是網(wǎng)紅盤中簽的機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)比較激烈。