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??近日，北京市規劃和自然資源委員會發布豐臺區2宗地塊出讓公告的補充公告，明確同一集團成員企業不得參拍同一地塊。

??該補充公告在原有的“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”基礎上進一步收緊，禁止多“馬甲”拍地。

??2023年以來，已有多個集中供地城市迎來年內首次含宅用地的供應。與過去相比，2023年一季度土拍熱度表現較優于2022年，但這主要得益于多個熱點城市核心板塊地塊的出讓，多數城市壓力仍大。一季度整體土地成交規模同比進一步下降32%，創2010年以來全國土地交易規模的新低。

??一方面是大多數城市土拍市場承壓，另一方面是北京優質地塊持續遭到激烈競拍。

??我們認為，未來土地市場或將進一步分化，大批量供應作為刺激房企拿地的手段已經失效，大部分房企將扎堆“少而精”的地塊，只有部分核心城市、優質地塊持續高熱。

??2023年4月14日，北京市規劃和自然資源委員會發布“關于北京市豐臺區青塔街道青塔村棚戶區改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設用地使用權出讓公告的補充公告（下稱“補充公告”）”。

??將京土儲掛（豐）[2023]007、京土儲掛（興）[2023]008號《掛牌文件》中出讓公告第三條“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調整為“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業包括但不限于：與集團公司存在關聯關系的公司（含全資公司、控股公司）”。

??簡單來說，即同一宗地的競買資格從“同一企業”升級為“同一集團”，在拿地資格審核上出現了進一步的收緊。

??對于此次補充公告的調整，北京市規劃和自然資源委員會的相關負責人表示，本次競買人資格調整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，調整后的競買人資格要求，較之前更為嚴格，更有利于促進市場公平競爭。一方面，“同一集團成員企業”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業發展及集團成員企業內部間資源調配。另一方面，項目多數設置搖號環節，本次調整將更加有效地抑制通過增加關聯企業參與數量從而提高搖號中簽概率的情況發生，繼續營造更加公平的市場環境。

??從北京3月剛成交的兩宗地來看，一宗地吸引了42家房企參拍，刷新北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊記錄，最終被上海房企大華斬獲，另一宗地則由首開底價獲得。

??從報名昌平區朱辛莊新區地塊的42家房企來看，其中進行報價的部分房企包括：首開、海南恩祥、未來科學城+中建智地、城建興華、江蘇海鴻、大悅城、碧桂園、中建玖合、明芳地產、四川鴻豐、中建三局、天恒、城建開發、上海大華地產、邯鄲合金房地產、建發、綠城、河北萬浩、龍湖、中鐵建、城鄉開發、廈門國貿、建工、中海、華潤、中能建、住總、湖北天創、電建以及北科建。

??可以看到，這些房企中有部分企業屬于同一個集團，若按此次發布的補充公告要求，這些企業只能組成一個聯合體競買。

??2023年至今，持續進行了2年的兩集中供地模式在部分城市逐步發生了改變，根據年初自然資源部對《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》的解讀，兩集中供地模式的優化主要發生在兩個方面。一是取消了全年供地次數限制，二是建立擬出讓地塊清單公布制度。

??統計截止至3月末各城市的掛牌情況來看，不同城市的反應有所不同，部分城市土地掛牌、競拍截止時間確實開始分散，而也有一些城市仍然維持較為集中的土拍。

??在這其中，北京、廣州和成都是較典型的開始分散出讓地塊的城市，杭州、上海、合肥仍然是較為典型的集中出讓的城市。

??從結果來看，分散出讓地塊的城市中，北京優質地塊持續遭到激烈競拍、普通地塊持續底價成交，地市冷熱分化明顯；廣州仍是城投托底為主；成都開年以來地市熱度較2022年有明顯的提升，3月份分兩批成交的7宗地塊中，有5宗都到達了最高限價、搖號成交，無流拍地塊，整體溢價率分別達到12.8%和14.6%。

??仍然集中出讓的城市中，杭州則成為了今年迄今為止土地出讓最為積極的城市，在持續供應優質地塊、給開發商留足利潤空間的前提下，杭州3次土拍均保持了較高的關注度和熱度；合肥一改去年下半年的冷淡行情，熱度明顯升高。

??可以看到，無論是分散拍地的北京、成都，還是集中出讓的杭州、合肥，均有競拍較為火爆的地塊出現，集中供地的優化和調整對于各大城市和房企來說都提供了更大的自由度、靈活度，新模式下，重點城市的土地市場熱度持續回升。

　　需要注意的是，在部分重點城市熱度持續回升的同時，2023第一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積僅為1億平方米，在2022年的低基數基礎上，2023年土地成交建面同比進一步下探32%，導致2023年一季度成交規模創下了2010年以來的新低。

??即使是目前民企投資最為活躍的杭州，2023年至今近2次集中供地的成交建面和金額加起來也不及去年第一批次。

??由此可見，近期雖然部分城市土地市場明顯升溫，但這種升溫并沒有帶來土地交易規模的上漲，僅僅只是部分地塊出現明顯高熱。目前部分熱點城市土地市場的點狀回暖極大程度依賴于樓市熱度、土地質量、利潤空間等因素。

??當前土拍市場，各大房企扎堆部分核心城市優質地塊，積極搖號拿地，“打新”現象明顯。

??正是在這樣的背景下，北京發布了豐臺區2宗地塊出讓公告的補充公告，禁止多“馬甲”拍地。

??我們認為，在政策寬松以及優質地塊的加持下，接下來核心城市的土拍熱度較2022年會有所上升，但整體市場的壓力依舊不然小覷，土地市場將進一步分化。

??對房企而言，北京此次發布的補充公告，或是一個信號，投資拿地部門還需積極尋找高性價比的城市、地塊，加大對土地市場的研判，不要盲目拼殺個別城市土地市場。