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??繼昌平朱辛莊和豐臺(tái)青塔之后，北京土地市場(chǎng)再現(xiàn)房企奪地大戰(zhàn)。

??6月1日，北京出讓順義、亦莊、石景山4宗地塊，其中順義新城2地塊異常火爆，分別有45家、36家房企報(bào)名，線上競(jìng)拍時(shí)就已觸及地價(jià)上限。現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)后，最終由福建雄旺和中能建獲得，亦莊臺(tái)湖地塊由招商蛇口斬獲，中海競(jìng)得石景山衙門口地塊。

??“土地市場(chǎng)表現(xiàn)為‘火熱’，實(shí)質(zhì)是有更多房企進(jìn)京參與，導(dǎo)致更多房企進(jìn)京參與一方面是土地質(zhì)量較高，另一方面是競(jìng)拍規(guī)則導(dǎo)致利潤(rùn)預(yù)期可控。”有分析人士對(duì)記者透露，本次土地出讓規(guī)則中明確要求，如競(jìng)得土地后轉(zhuǎn)讓股權(quán)必須在參與競(jìng)地的企業(yè)中選擇合作對(duì)象，這讓更多外地房企愿意進(jìn)京“試試運(yùn)氣”。

??相比土地市場(chǎng)的超高熱度，北京樓市表現(xiàn)則稍顯平淡。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京5月網(wǎng)簽12982套，成交面積118.44萬(wàn)平方米，無(wú)論成交數(shù)量還是成交面積，均不及三四月份樓市表現(xiàn)。價(jià)格下調(diào)、市場(chǎng)退燒，為何樓市與土地冰火兩重天？

??上述分析人士表示，土地市場(chǎng)火熱是土地素質(zhì)和出讓規(guī)則共同決定的。而新房二手的轉(zhuǎn)冷是疫情影響消退后“階段性需求集中釋放”成交量沖高后的回落，本質(zhì)上在就業(yè)和經(jīng)濟(jì)基本面尚不穩(wěn)定的時(shí)候，居民端的大額消費(fèi)支出信心不足導(dǎo)致的。

??在中原機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉看來(lái)，當(dāng)前北京樓市并不熱，但北京掛牌出讓的土地限價(jià)，給了企業(yè)巨大的利潤(rùn)空間，特別是上限后搖號(hào)，催生出一些馬甲房企進(jìn)入北京成為“打新投機(jī)者”。“政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)，卻被‘打新族’鉆了空子。”

??外地房企積極涌入北京

??多家房企爭(zhēng)搶一宗地塊，正成為北京拍地的新常態(tài)。據(jù)中房報(bào)京津冀統(tǒng)計(jì)，本次北京出讓的3宗觸頂?shù)貕K報(bào)名房企91家（不排重），平均每宗地塊30家房企競(jìng)拍。

??其中以順義新城兩地塊熱度最高，19-69及6001地塊分別有45家、36家報(bào)名參與，創(chuàng)下北京土地市場(chǎng)報(bào)名房企數(shù)量紀(jì)錄。

??以順義新城19-69為例，該地塊除了中海、保利、華潤(rùn)、首開(kāi)、金茂、龍湖等北京土地市場(chǎng)常客報(bào)名競(jìng)拍外，還吸引了東方雨虹、武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、福建雄旺、南通海門海泰、蕪湖市康潤(rùn)房地產(chǎn)、南通江海港、同泰日方、如皋市潤(rùn)皋、上海遠(yuǎn)篤、成都鴻哲、山西星河、陽(yáng)明尚興、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山等20余家上下游企業(yè)和外地新面孔房企。

??在眾多房企積極參與下，順義新城兩地塊在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就雙雙觸發(fā)上限，開(kāi)拍后直接競(jìng)現(xiàn)房面積。其中19-69地塊搖號(hào)確定最高報(bào)價(jià)者為山西星河，直接進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)不到1分鐘便觸及現(xiàn)房銷售面積上限，45家全部遞交搖號(hào)申請(qǐng)，10分鐘后福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積（交高標(biāo)）競(jìng)得該宗地，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)2.91萬(wàn)元/平方米。

??順義新城6001地塊同樣迅速，不到1分鐘就到現(xiàn)房銷售面積上限，隨后中能建幸運(yùn)搖中，以17.3075億元和1.3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積（交高標(biāo)）競(jìng)得該宗地，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)2.91萬(wàn)元/平方米。

??順義新城兩地塊位于六環(huán)內(nèi)，地理區(qū)位并不算十分優(yōu)越，為何會(huì)引來(lái)四十余家房企熱搶？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，順義新城兩宗地塊坐享豐富的配套資源，同時(shí)具備低容積率和較高的盈利空間，起始樓面價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)之間價(jià)差超3萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間足，這也是吸引四十多家房企競(jìng)拍的重要原因。

??具體到兩地塊，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，19-69地塊臨近中海湖光玖里，該項(xiàng)目流速不錯(cuò)，給房企很好的市場(chǎng)信心；6001地塊臨近京密路，距離15號(hào)線后沙峪站1公里，綜合來(lái)看兩地塊位置條件相對(duì)優(yōu)越，且周邊有山姆會(huì)員店、中糧祥云小鎮(zhèn)等大型商業(yè)，生活配套較為豐富。

??在郭毅看來(lái)，兩地塊體量較小、競(jìng)拍總價(jià)低是房企積極參與的另一因素。掛牌資料顯示，19-69地塊建筑規(guī)模5.68萬(wàn)平方米，6001地塊建筑規(guī)模6.14萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)分別為14.4億元和15.05億元。“十幾億的土地價(jià)，無(wú)論是大企業(yè)還是小企業(yè)，都有能力去競(jìng)爭(zhēng)一下，因而參與競(jìng)拍的企業(yè)會(huì)更多一些。”

??“除土地素質(zhì)外，很多房企爭(zhēng)相布局北京市場(chǎng)，是出于對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，在市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)尚不明朗的情況下，房企競(jìng)相布局熱點(diǎn)一二線城市也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要選擇。”陳霄補(bǔ)充道。

??臨近年中節(jié)點(diǎn)，房企補(bǔ)倉(cāng)土地儲(chǔ)備也是土地市場(chǎng)火熱的原因之一。郭毅表示，伴隨房企周期化發(fā)展，需要有相對(duì)充足的土地資源儲(chǔ)備來(lái)完成項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。如果沒(méi)有新地塊及時(shí)補(bǔ)充，企業(yè)開(kāi)發(fā)效率會(huì)大打折扣。

??土地市場(chǎng)“打新”熱

??中原機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規(guī)劃建筑面積130萬(wàn)平方米、成交金額約347億元，與過(guò)往5年同期相比，處于歷史低點(diǎn)。與之相比，北京土地市場(chǎng)熱度卻達(dá)到新高，14宗競(jìng)拍地塊平均8.3個(gè)企業(yè)搶1宗地，成為近5年以來(lái)房企參與熱情最高的年份。

??陳霄認(rèn)為，今年土地市場(chǎng)尤其是熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)都表現(xiàn)不俗，一方面是房企戰(zhàn)略調(diào)整，在市場(chǎng)回暖受阻，形勢(shì)尚不明朗的情況下，很多房企都有計(jì)劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線熱點(diǎn)城市拿地；另一方面，土地市場(chǎng)的熱度也與多城土地競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整優(yōu)化有著一定關(guān)系。

??當(dāng)前北京供地規(guī)則調(diào)整，雙限制度產(chǎn)生限價(jià)紅利，催生出搖號(hào)制度。在地價(jià)端，有15%的溢價(jià)率限制；而房?jī)r(jià)端，有嚴(yán)苛的限價(jià)調(diào)控。兩相結(jié)合，在限價(jià)紅利板塊，能夠保障一定利潤(rùn)空間的地塊，成為了最佳的投資標(biāo)的。

??此外，今年以來(lái)，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等城市，均宣布調(diào)整供地總價(jià)，大幅降低拿地成本和門檻。限價(jià)搖號(hào)政策與較低的拿地門檻，保證了房企開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場(chǎng)。

??在陳霄看來(lái)，土地限價(jià)搖號(hào)的競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)際上是政府想要讓渡利潤(rùn)空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時(shí)也是避免地價(jià)過(guò)高，維護(hù)地價(jià)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定。但是不得不說(shuō)，這也確實(shí)會(huì)讓一些房企尤其是一些新進(jìn)入房企通過(guò)馬甲借此機(jī)會(huì)“打新”。

??限購(gòu)與搖號(hào)，成為北京土地市場(chǎng)的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報(bào)名競(jìng)拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業(yè)。

??比如競(jìng)得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但其此前從未通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)摘得地塊，也無(wú)任何項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

??對(duì)于一家無(wú)銷售團(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成立不足1年、企業(yè)員工僅4人的公司而言，如何順利開(kāi)發(fā)北京熱門地塊？有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到，在競(jìng)拍結(jié)束后，同屬一個(gè)省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續(xù)手續(xù)。

??“明明沒(méi)什么開(kāi)發(fā)能力，多去報(bào)幾個(gè)名，搖到地再倒手給其它開(kāi)發(fā)商‘合作’，自己賺個(gè)差價(jià)的情況屢見(jiàn)不鮮。”張大偉認(rèn)為，搖號(hào)給了每家房企巨大的利潤(rùn)空間，大量的參與競(jìng)拍房企都是“馬甲”和沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)，具備一個(gè)資質(zhì)就來(lái)“打新”，因?yàn)榻档土吮ＷC金，所以參與萬(wàn)一搖號(hào)搖中利益巨大。

??值得注意的是，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)后，不同實(shí)力的房企將站在同一起跑線，隨機(jī)拿地模式也讓未來(lái)品質(zhì)充滿了不確定性。更高的利潤(rùn)率，但不確保下次何時(shí)能再拿地的情況下，是拼命做加法，還是爭(zhēng)取利益最大化？

??“北京市場(chǎng)雖然目前有強(qiáng)需求支撐，但市場(chǎng)總是有波動(dòng)的。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更應(yīng)該把心思用在好房子的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造裝修上。”高級(jí)經(jīng)濟(jì)師宋庭敏認(rèn)為，開(kāi)發(fā)出“安全耐久、居住適應(yīng)、健康舒適、生活便利、運(yùn)維長(zhǎng)效、環(huán)境友好”的好房子才是創(chuàng)收盈利和品牌維護(hù)的根本所在。

??張大偉認(rèn)為，本來(lái)政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)，而是便宜了土地市場(chǎng)的“打新族”。因而，搖號(hào)應(yīng)該傾斜在北京項(xiàng)目多的、品質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商。

??陳霄也提出建議，相關(guān)部門可加強(qiáng)房企資質(zhì)審核，比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競(jìng)拍等。

??對(duì)于地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)展，中房報(bào)京津冀將持續(xù)關(guān)注。