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??“今年確實太難了！”武漢市自然資源部門一位負責人無奈地表示。

??7月13日，武漢市自然資源和規劃局發布拍賣出讓國有建設用地使用權補充公告，對P（2023）038號地塊予以終止出讓，該地塊原于6月30日出讓未果。這一地塊被認為是武漢主城區內環最優質的一宗地塊。

??P（2023）038號地塊出讓的曲折歷程，也是今年上半年武漢土地市場的一個縮影，地塊延期、終止出讓輪番上演，這一跡象表明，目前房企拿地意愿低迷，出手謹慎。

??據武漢市土地市場網消息，2023年上半年武漢市各類用地（包括房地產用地和工業用地）出讓總金額187.08億元。其中，涉宅用地出讓金額169.49億元，較去年同期下滑約15%；樓面地價9401元/平方米，較去年同期略有下浮，平均溢價率1.62%。中指院數據顯示，今年上半年，武漢市涉宅用地出讓金收入169.49億元，僅位于全國第15位。

??“在市場波動筑底階段，安全性、收益性成為房企投拓的重要考量。”武漢地產研究院院長殷躍建說，可喜的是，武漢終于改變了供地方式與思路，“以老帶新”，并讓中心城區熱門板塊成為市場競逐的目標，維護市場“熱度”

??終止出讓輪番上演

??今年上半年，武漢最大規模的一場土地拍賣在調整中完成。

??6月30日，武漢舉行今年第10次土地拍賣活動，出讓21宗地塊。因6月17日公告有2宗地終止，加上之前6宗地塊延期到了6月30日，本次土地拍賣共出讓25宗地塊。

??當日，武漢市自然資源和規劃局發布公告，對P（2023）034、038號地塊延期出讓；P（2023）019、020、021、022、024、025、027、030、036、037號等10宗地塊終止出讓；這些延期和終止的地塊待后期適時發布清單繼續出讓。最終，該次土地拍賣共成交13宗房地產用地，成交土地面積46.91公頃，規劃建筑面積134.5萬平方米，成交金額僅131.14億元。

??值得關注的是，在這次土地拍賣中，武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區5宗地塊為去年12月撤牌的P(2022)114、115、116、117、118地塊。相較之前，本次起拍價從去年的38.56億元降到了32.97億元，降價5.59億元。此次土地拍賣，僅P（2023）018號地塊由武漢市都市產業投資集團有限公司以底價70920萬元競得，樓面地價9319元/平方米，其余4宗地塊仍未能拍出。

??華潤置地分別拿下武漢東湖高新區及江岸區兩宗地塊，成為唯一亮色。

??其中，P（2023）028號地塊位于東湖開發區東至瑞云路，南、北至荷葉山路，西至關谷一路，屬于住宅、社會福利用地，該地塊3家房企經過29輪競拍由武漢潤置房地產開發有限公司以150360萬元競得，樓面地價11025元/平方米，溢價率10.27%；位于武漢市江岸區香港路以西、高雄路以東的P（2023）033號住宅地塊，地處鯇子湖精致生活圈，是“小而精”的代表性項目，經5家企業網上競價16輪后觸發“熔斷”，進入“搖號”環節，最終被華潤拿下，成交總價23000萬元，項目溢價率15%，成交樓面價16393元/平方米。

??拍賣中，被高度關注的武漢市主城區的兩宗地塊遇冷，業界人士均倍感意外。

??P（2023）039號地塊位于江漢區發展大道與唐家墩路交會處，屬于住宅、商服、公園與綠地、教育用地，土地面積108786平方米，建筑面積381581平方米，是近年來武漢市江漢區核心片少有的優質住宅項目，規劃齊整、規模可觀，教育、養老、商業等配套齊全，未來將打造高品質住宅生活小區。然而，當日并未受到有實力的品牌房企追崇，最終被武漢市江漢區國資平臺公司武漢市金融街集團有限公司兜底摘取。

??P（2023）038號地塊區位優越、規模較大，是被業界看好的優質地塊。6月30日該地塊卻未能順利拍出；延期至7月13日后，卻又被遺憾撤牌。地塊信息顯示，P（2023）038號地塊位于江岸區解放大道與臺北路交會處，土地面積88300平方米，住宅、商服、公用設施、教育用地，建筑面積297100平方米，競買保證金101100萬元，起始價50.55億元，起始樓面價17014.47元/平方米，出讓最高價581325萬元，最高樓面價19566.64元/平方米。該地塊要求，商服部分與住宅部分同步開工、同步建設，確保先行完成商服部分建設；建設一所24班小學，并在土地移交之日起24個月內交付使用；建設一棟辦公樓及地下排水泵站，在土地移交之日起24個月內交付使用；配建1所12班幼兒園，用地面積不小于4860平方米、建筑面積不小于3600平方米。

??有專業人士認為，P（2023）038號地塊未能順利拍出，除了該地塊附加了較多規劃條件外，其超50億元的價格也讓很多房企掂量著是否有實力與能力開發。

??“目前，我們三分之二的企業都在生存線上保命，即使有很好的地塊絕大多數房企已拿不出錢來了！”一位TOP房企華中區老總無奈地說，從去年開始，很多民營房企資金鏈紛紛斷裂，無錢拿地，地方國企與投資平臺就開始兜底拿地，目前，這些國企手中土地儲備貨值也已經太多，有些國企也拿不動了。

??據一位武漢本土國資背景的人士透露，近兩年，武漢一家最大的國資房企獲取土地資源較多，土地儲備已超2600萬平方米，開始面臨較大去化壓力。

??殷躍建認為，盡管全國各大城市都在根據自己的具體情況與節奏供地，武漢市今年上半年的土地拍賣成績也并不完全代表全年狀況，但目前武漢土地市場的表現確實顯得非常低迷。

??遇冷謀變，再推31宗地塊

??實際上，去年以來，武漢土地市場就已陡然下滑，武漢市2022年土地拍賣出讓總金額僅940億元；2021年土地拍賣總金額為1904億元，同比減少51%。

??為應對市場極速下滑，武漢開始主動應變。

??2月6日，武漢市人民政府出臺《關于激發市場主體活力推動經濟高質量發展的政策措施》（武政規〔2023〕5號），發布十六條激發市場活力的具體措施，在強化土地供給保障方面，下調土地競買保證金，新出讓土地可按照不低于起始價的10%確定競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金。除競買保證金之外的剩余土地出讓價款，允許在1年內繳清，特殊項目可2年內繳清。在保證城市功能和品質的前提下，武漢新出讓住宅項目將原則上不附帶宗地范圍以外的建設義務；宗地范圍以內，因落實城市規劃確需由競得企業代建的市政及公共服務設施等，除政策明確規定須無償移交的以外，其他建成后原則上按照成本價進行有償回購。

??然而，從今年1~6月武漢市土地拍賣的表現看，整體市場情緒仍然低迷，房企拿地仍不積極。為避免因成交降溫導致房企布局信心下降，武漢對多宗地塊進行了多次延期，延期也或將起到一定緩沖作用，可以維持土地出讓率；同時，出于和其他城市錯峰拍地的考量，給房企留出喘息時間，這樣力爭減少一定流拍現象。

??“今年太難了！”武漢市自然資源部門一位負責人表示，為鼓勵各類企業參與土地拍賣，武漢今年本著多批次、小體量、供好地的宗旨，特擇優供應項目，并對競買規則進行了多輪精簡和優化：統一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人；拍賣流程更為靈活、快捷。

??在6月30日的土地拍賣中，武漢對硚口古田P（2023）041地塊掛牌文件作出特別調整：一是不設土地出讓底價，也不設出讓最高價；二是最高有效報價為成交價格，最高有效報價者為土地競得人。

??價高者得！但是沒有底價（保留價），這在武漢近5年內土地拍賣中并未出現過。

??前述武漢自然資源部門人士表示，為更好打造契合企業需求的項目，武漢一方面廣邀具備代表性的開發企業，定期舉辦座談會聽取企業意見和建議；另一方面，快速轉化調研成果，根據企業建言不斷優化供地政策，尤其針對企業提出的“優先供應中心城區土地”“合理設置單宗項目規模”“提高土地供應透明度”“完善答疑反饋機制”“增強規劃可落地性”等建議，優化擬供項目的入市條件，使其更具吸引力，由于今年行業預期下滑，成效并未體現。

??7月7日，武漢市發布2023年度第二批供地清單。將推出土地項目31宗，土地總面積約205公頃，其中中心城區項目18宗，土地面積約111公頃；新城區和開發區項目13宗，土地面積約94公頃。根據供地安排，該批次土地項目擬于7月7日至10月7日間以“少量多次”的方式，分批發布正式公告。

??梳理土地信息發現，本次供地一是熱點片區供地較多，清單中武漢中心城區項目18宗、占比約58%，很多項目周邊配套成熟，產業發達，交通便利，開發前景較好；二是“小而精”項目增多，12宗地塊的土地面積在3公頃左右，容積率多在3.0以內，規模適中，更契合行業發展的新模式；三是住宅搭配多功能，助力居住環境升級。

??“新城新區的發展建設要擺脫對土地的依賴，武漢終于改變了供地方式與思路，'以老帶新'，讓中心城區熱門板塊成為市場競逐的目標，維護市場熱度，主城區的項目配套成熟，房企拿地可以分享城市紅利。”殷躍建說，近年來武漢市新城區供應了大量土地，由于產業發展遲緩，就業機會少，人口流入緩慢，房企拿地后銷售艱難、陷入困境。

??殷躍建建議，城市規劃建設要堅守一張藍圖繪到底，處理好新城發展建設與主城有機更新的關系，武漢要加強房地聯動機制，科學合理確定土地供應的量與價，為房企預留適度的利潤空間。

??目前，武漢地產市場仍在分化中，業界都在期盼行業預期與生態盡快好轉起來。