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??為期兩天的上海第三批次首輪供地落幕了。7宗地塊全部出讓，4宗封頂、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)成交，共攬金196.9億元。

??這次土地出讓沒(méi)有意外，也沒(méi)有驚喜。但這種波瀾不驚中也蘊(yùn)藏了上海土地市場(chǎng)的一些變化。

??拍地規(guī)則變了

??10月11日上午9時(shí)30分，此次供地中唯一一塊內(nèi)環(huán)地塊——靜安區(qū)中興社區(qū)地塊開拍。

??4個(gè)競(jìng)買人，招商、保利、象嶼、越秀，都是熟悉的名字。

??業(yè)界人士本以為競(jìng)買房企不多，上午場(chǎng)可以早早結(jié)束，但上海土地市場(chǎng)的新規(guī)則讓這塊地拍賣得比預(yù)想中要久。

??所謂新規(guī)則，就是效仿北京土地市場(chǎng)出讓規(guī)則，在競(jìng)地價(jià)和搖號(hào)之間新增加了競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，即先競(jìng)價(jià)格，達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)報(bào)“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個(gè)競(jìng)買人接受最高限價(jià)和同等競(jìng)報(bào)條件的，則最終通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人。

??據(jù)一些房企投資條線的人士表示，上海土地出讓規(guī)則調(diào)整之后，這場(chǎng)土地拍賣，他們壓力都很大。

??具體到中興社區(qū)地塊，在4家房企經(jīng)歷了27輪競(jìng)價(jià)后觸達(dá)地價(jià)上限15.46億元，開始進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)。4家房企都接受綠色建筑二星級(jí)和超低能耗建筑的上限指標(biāo)及7%公租房上限比例，從而進(jìn)入到搖號(hào)階段。最終，被幸運(yùn)眷顧的是保利發(fā)展，通過(guò)搖號(hào)拿下該地塊，成交樓面價(jià)為81198元/平方米，溢價(jià)率9.66%。

??對(duì)于競(jìng)品質(zhì)這一規(guī)則調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠色建筑以及超低能耗住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于開發(fā)商而言要達(dá)到相對(duì)容易，但7%公租房建設(shè)對(duì)于房企而言是活生生減少了可售面積，因此也希望相關(guān)管理部門在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中做好質(zhì)量、成本等各項(xiàng)監(jiān)督工作，切實(shí)保證房屋品質(zhì)。

??參拍房企數(shù)量減少 民企缺席

??在此次土地出讓正式開拍前，網(wǎng)絡(luò)上就有參拍房企名單流出。從流出的表格中可以看到，本輪土地出讓參拍房企約14家，這個(gè)數(shù)量較二批次次輪減少了34家，減幅71%，同時(shí)也是上海2022年以來(lái)集中供地中參拍房企數(shù)量最低值，房企參與熱情銳減。例如這一次出讓中最熱門的長(zhǎng)寧地塊也僅8家房企報(bào)名，內(nèi)環(huán)地塊中興社區(qū)地塊也僅有4位競(jìng)買人。

??除了參拍房企減少了，這一次土地出讓中，民營(yíng)房企退出，參與拿地的都是央企、國(guó)企，例如華潤(rùn)、中海、中鐵建、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)、越秀、象嶼等。

??機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，此次上海拍地規(guī)則的變化對(duì)于民企而言，資金壓力再次增加，這是民企缺席此次拍地的重要原因。

??此外，在多家房企投拓人士看來(lái)，上海這一次推出的地塊質(zhì)量不怎么樣，加上競(jìng)品質(zhì)規(guī)則，地塊投資可能大于回報(bào)。據(jù)這些投資人士表示，以前拿地時(shí)每塊地的測(cè)算指標(biāo)就是流速，更偏向拿流速快、體量大的地塊，可以快進(jìn)快出，企業(yè)現(xiàn)金流更安全。但這一輪拍地中，投拓拿地的測(cè)算方式有所改變。

??民企缺席后，上海這次土地出讓就形成了央企、國(guó)企包圓的投資格局。

??從最終結(jié)果來(lái)看，4宗封頂搖號(hào)地塊分別被保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼和新長(zhǎng)寧投資攬獲，2宗底價(jià)地塊分別被建發(fā)和長(zhǎng)三角投資斬獲，1宗溢價(jià)但未封頂?shù)貕K被同濟(jì)拿下。

??在這些積極參拍的央企、國(guó)企中，又有一些企業(yè)拼搶較為厲害。例如保利發(fā)展和招商蛇口報(bào)名地塊最多，均參拍了4宗地；華潤(rùn)、中海、象嶼和越秀參拍也較為積極。

??積極背后也顯露出部分企業(yè)在上海補(bǔ)倉(cāng)的迫切。以招商蛇口為例，2021年和2022年，招商蛇口每年在上海的拿地?cái)?shù)量基本都超過(guò)了10塊，但2023年以來(lái)，招商蛇口缺了點(diǎn)運(yùn)氣，截至目前，今年僅拿了4塊地；象嶼、建發(fā)這些房企均來(lái)自廈門，但其大本營(yíng)廈門沒(méi)有合適地塊可拿，因此這些企業(yè)更愿意把資金投入到上海這種安全且投資回報(bào)還不錯(cuò)的地方；今年以來(lái)在上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極的越秀在上海也是同樣的發(fā)展邏輯。

??在業(yè)內(nèi)人士普遍看來(lái)，隨著規(guī)則變化，地塊高總價(jià)、高品質(zhì)和利潤(rùn)空間的壓縮，在上海土地市場(chǎng)上，央企、國(guó)企將具備更多優(yōu)勢(shì)，但競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，隨機(jī)制度下，即使是央企、國(guó)企也開始了新一輪淘汰賽。