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??“亂捆綁精裝修”“精裝簡配”是常見套路，這也是全國各地全裝修、精裝修維權(quán)事件頻發(fā)的原因之一，不能視而不見、拖而不解。蘇州提供了一個新辦法。

??10月9日，江蘇省蘇州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》（以下簡稱“通知”），通知要求開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負責裝修質(zhì)量保修、售后服務(wù)以及協(xié)調(diào)相關(guān)責任單位處理投訴問題。因建設(shè)單位不履行或不認真履行質(zhì)量保修責任，造成嚴重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)予以通報批評，并將有關(guān)違法違規(guī)行為列入企業(yè)誠信檔案及信用等級考核。

??值得注意的是，同一天江蘇省徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行徐州市中心支行等五部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》中也提到強化裝修行為及裝修價格監(jiān)管。要求優(yōu)化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評估機制，注重裝修品質(zhì)提升，推行基礎(chǔ)裝修加升級裝修模式，合理控制基礎(chǔ)裝修價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供升級裝修方案，供購房人選擇，滿足多樣化、個性化裝修需求，不得強制購房人選擇升級裝修，升級裝修標準、價格由雙方在商品房合同簽訂后另行約定。

??實際上，最近幾年的維權(quán)問題中，裝修占了很大的比例。在多位專家看來，此次蘇州相關(guān)政策出臺后，后續(xù)還會有更多城市跟進。

??全裝修維權(quán)常態(tài)化背后

??從2014年起，包括上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市就相繼出臺了精裝政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房；2019年2月下旬，住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，再度引發(fā)行業(yè)關(guān)注，全裝修、精裝修市場規(guī)模不斷擴大。不過，在全裝修、精裝修住宅項目越來越多的情況，裝修住宅質(zhì)量難控等問題也成為房地產(chǎn)市場上的一個痛點。

??中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅向中國房地產(chǎn)報記者表示，品質(zhì)差的精裝修產(chǎn)品充斥市場，是打價格戰(zhàn)帶來的惡果。

??一位不愿具名的房產(chǎn)研究人士則告訴記者，自2016年全國房地產(chǎn)調(diào)控以來，不少地方政府針對調(diào)控采取了限價政策，讓新房價格得到了有效控制，這本來是件好事。但限價只限網(wǎng)簽價格，忽略了購房者的實際支付價格，因此，部分開發(fā)商為了擴大利潤，開始在裝修方面做文章，“捆綁精裝修”“精裝簡配”是他們的常用套路，這也是各地全裝房、精裝修維權(quán)事件頻發(fā)的原因之一。

??以江蘇為例，在江蘇省消費者權(quán)益保護委員會發(fā)布的《2018年全省維權(quán)訴求數(shù)據(jù)解讀報告》中顯示，2018年全省受理房產(chǎn)交易、裝修類投訴4094件，同比增長（2017年3830件）6.89%。主要問題包括商家私下承諾難以兌現(xiàn)、精裝修住房問題繁多、房產(chǎn)裝修前期承諾與實際不一致等。

??2019年3月，中糧地產(chǎn)南京、南京中建孚康置業(yè)和南京雅居樂等9家開發(fā)商聯(lián)名向江蘇省高院院長夏道虎上書的一份《關(guān)于依法維護精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報告》中，將業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾推向高潮。

??起因是某項目在交付過程中，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋精裝修存在質(zhì)量問題，所以多名業(yè)主集體起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商賠償延期交房的違約金且要求開發(fā)商按照宣傳的4500元/平方米的裝修標準，因?qū)嶋H交付沒有達到該標準，要求賠付差價。

??經(jīng)過法院的一審、二審，法院判決業(yè)主敗訴，但是經(jīng)過一位業(yè)主的努力，通過再審作出撤銷一審二審的判決，并判決開發(fā)商賠償業(yè)主20萬元左右的裝修差價款。

??在這份緊急報告中，開發(fā)商表示了對判決的擔憂，南京多精裝修樓盤的業(yè)主因關(guān)注到該糾紛系列案件做出的再審判決，紛紛效仿此案例中富力業(yè)主的訴請，拒絕收房，要求進行裝修核價并退還差價。再則，該案再審判決對開發(fā)企業(yè)的成本計算很不完整，對裝修部分完全未考慮開發(fā)企業(yè)對精裝修部分的招采成本、管理成本、資金成本，更未考慮開發(fā)企業(yè)在此部分的合理利潤，也很值得斟酌。

??“裝修政策”保障了什么？

??面對住宅全裝修、精裝修亂象，地方政府也陸續(xù)出臺了不少相關(guān)的政策，并持續(xù)對成品住宅交付和質(zhì)量監(jiān)管實施細則做精細化調(diào)整。

??2019年，西安、河南、廣州、海南等16個省市相繼出臺或?qū)嵤┚b修住宅工程監(jiān)管政策，加強分戶驗收管理。西安2019年1月1日起新建住宅推行全裝修成品交房，加強監(jiān)督全裝修住宅的分戶驗收。2019年浙江分戶驗收浪潮席卷三市，杭州余杭區(qū)全裝修住宅實施100%分戶驗收，紹興越城區(qū)、寧波進行一戶一驗。2019年1月河南省實行成品住宅分戶驗收制度，3月洛陽強調(diào)嚴格成品住宅質(zhì)量監(jiān)管。2019年7月合肥市住建局同發(fā)改委、自然資源和規(guī)劃局等部門約談合肥40家開發(fā)企業(yè)，嚴把住宅質(zhì)量關(guān)。2019年10月廣州加強房產(chǎn)裝修質(zhì)量監(jiān)管，開展住宅工程質(zhì)量分戶驗收。2019年12月，安徽滁州、山西晉城、廣西省、湖北襄陽等省市發(fā)布精裝修分戶驗收政策，要求建設(shè)單位組織實施分戶驗收。2019年以來江蘇省南通、常州、鎮(zhèn)江三市相繼出臺精裝修房管理辦法，嚴格執(zhí)行分戶驗收制度。

??同年12月16日，江蘇省高院民六庭印發(fā)了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，對限購限價情形下，裝修房買賣合同糾紛中爭議較大的單獨解除裝修合同、裝修質(zhì)價不一、裝修質(zhì)量標準等問題進行了規(guī)范和指引。

??這也是國內(nèi)首個專門針對精裝房的規(guī)范指導(dǎo)意見。

??到此次蘇州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》，再為原有的精裝修政策打上補丁。

??蘇州這次的政策重點包括：

??一、為確保成品住房裝修基本品質(zhì)和功能，裝修綜合單價不宜低于土地出讓樓面單價5%～10%且不低于1000元/平方米（具體由屬地政府在土地出讓條件中約定）。

??二、 開發(fā)建設(shè)單位在申報成品住房預(yù)售許可前，應(yīng)按不同戶型設(shè)置交付標準樣板房。樣板房要真實反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標準和施工質(zhì)量。

??三、 樣板房應(yīng)保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書三個月后方可撤除，并留存影像資料備查。

??四、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負責裝修質(zhì)量保修、售后服務(wù)以及協(xié)調(diào)相關(guān)責任單位處理投訴問題。因建設(shè)單位不履行或不認真履行質(zhì)量保修責任，造成嚴重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)予以通報批評，并將有關(guān)違法違規(guī)行為列入企業(yè)誠信檔案及信用等級考核。

??在知名財經(jīng)戰(zhàn)略專家、高級經(jīng)濟師王權(quán)看來，通過合理有效的制度建設(shè)，能夠?qū)⒆》抠|(zhì)量納入到比較科學(xué)的管理框架之下。這樣新建房屋必須要在多個指標上達到相應(yīng)的標準，既規(guī)避了和稀泥現(xiàn)象，也有效保障了社會福利。

??后續(xù)或有城市跟進

??“從2017年的政策特征來看，當某一個城市出臺政策后，一般都會有城市緊跟。精裝修監(jiān)管是全國普遍存在的問題，蘇州出臺政策后，預(yù)計后續(xù)會有更多城市跟進。”資深房產(chǎn)評論人、樓市新說出品人陳雷在接受記者采訪時認為。

??“最近兩年，房產(chǎn)市場的定位和風(fēng)向都發(fā)生根本性變化，從最早的要盡快滿足居住需求，到現(xiàn)在的開發(fā)商放慢發(fā)展腳步，質(zhì)量成為未來開發(fā)商的核心競爭力。”他認為，最近幾年的維權(quán)問題中，精裝修占了一大部分，因此，蘇州在整頓質(zhì)量問題時，把精裝修問題放在首位，同時通過其他政策，比如規(guī)范樣板間標準、強化售后服務(wù)等，來提高開發(fā)商的精裝質(zhì)量。企業(yè)誠信檔案及信用等級涉及開發(fā)商拿地問題，此次將懲罰措施擴大到信用，足以表明蘇州對于精裝修問題的重視程度。

??看懂研究院研究員程宇也表示，帶裝修房屋的裝修部分是房屋產(chǎn)品本身的一部分，裝修質(zhì)量事關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)本來就是企業(yè)信用的最大部分。將此納入企業(yè)信用考核，合情合理。

??不過，對于蘇州的通知中設(shè)定裝修費用下限的政策，程宇持一定的質(zhì)疑態(tài)度。“設(shè)定裝修費用下限，這等于限制了裝修議價，倒是給裝修企業(yè)創(chuàng)造了保護空間。”