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??為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》精神，有效解決城市新市民、青年人等群體的住房困難突出問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和安居房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，我廳研究起草了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見（征求意見稿）》，現(xiàn)通過廳門戶網(wǎng)站公布，向社會公開征求意見。征求意見時間：2021年11月12日-2021年11月22日，以上期限內(nèi)，任何單位或個人可以通過以下方式提出意見：

??1.電子郵箱：jstzfbzc@126.com

??2.傳真號碼：0898-65308529

??3.郵件地址：海口市海府路59號海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障與公積金監(jiān)管處

??海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

??2021年11月12日

關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見

(征求意見稿）

??為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國發(fā)辦〔2021〕22號）精神，有效解決城市新市民、青年人等群體的住房困難突出問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和安居房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房，提出以下意見。

??一、總體要求

??（一）目標(biāo)任務(wù)

??樹立以人民為中心的發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以保障民生、服務(wù)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，持續(xù)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房。到2025年，新增籌集保障性租賃住房3萬套（含租賃補(bǔ)貼），基本解決重點(diǎn)城市、省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口集聚帶來的住房困難問題。

??（二）基本原則

??1.堅持政府組織，多方參與。加強(qiáng)政府政策支持和組織引導(dǎo)，注重發(fā)揮市場機(jī)制作用，充分調(diào)動各方積極性，動員社會力量參與保障性租賃住房投資、建設(shè)和運(yùn)營。

??2.堅持突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)。優(yōu)先在人口凈流入城市和省級重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在市縣推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展，緩解城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)人口大量導(dǎo)入帶來的住房供需矛盾；其他市縣從實(shí)際情況出發(fā)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。

??3.堅持供需匹配，職住平衡。注重以需求為導(dǎo)向，結(jié)合城市（鎮(zhèn)）功能和產(chǎn)業(yè)布局，充分考慮居民就業(yè)和生活便利要求，科學(xué)謀劃保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和選址布局，合理確定保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模，促進(jìn)供需平衡、產(chǎn)城融合。

??二、基礎(chǔ)制度

??（一）實(shí)施范圍。海口市、三亞市等兩個人口凈流入城市為發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市；其他符合人口凈流入條件的市縣和省級重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由市縣人民政府統(tǒng)一組織調(diào)查研究實(shí)際需求，編制區(qū)域內(nèi)保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃，采取自下而上的方式，報省人民政府審批確定后納入實(shí)施范圍。

??（二）保障對象。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，原則上不設(shè)收入門檻，準(zhǔn)入和退出的具體條件由市縣人民政府確定。對法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院規(guī)范性文件規(guī)定的符合條件的優(yōu)先保障對象、從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾應(yīng)在保障性租賃住房保障中予以優(yōu)先安排。

??（三）建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進(jìn)和三孩生育政策實(shí)施，適當(dāng)建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。新開工建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目，原則上應(yīng)為獨(dú)立可封閉管理的單元，建筑面積不少于2000平方米或30套（間），且項(xiàng)目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。建設(shè)集中式保障性租賃住房項(xiàng)目，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（四）租金標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價，按照“租戶收入可負(fù)擔(dān)、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學(xué)合理的保障性租賃住房租金定價機(jī)制。保障性租賃住房租金原則上不超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房平均租金的90%。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年11月底前評估發(fā)布一次。

??（五）實(shí)施主體。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。鼓勵國有企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)揮帶動引領(lǐng)作用，發(fā)展保障性租賃住房。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)等市場主體建設(shè)、運(yùn)營保障性租賃住房。專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市（鎮(zhèn)）內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房500套（間）及以上或者建筑面積1.5萬平方米及以上。

??（六）籌集方式。保障性租賃住房采取新建、改建、配建、改造、租賃補(bǔ)貼和將閑置住房（含政府閑置住房）用作保障性租賃住房等多種方式籌集，切實(shí)增加供給。居住需求較大的城市（鎮(zhèn)）中心城區(qū)，可采用商品房和安居房項(xiàng)目配建、盤活存量房屋改建、發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式籌集保障性租賃住房；科研院所、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位集中的片區(qū)，可通過盤活企事業(yè)單位存量閑置土地和房屋、拆除危舊房重建等方式籌集保障性租賃住房；省級重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可通過利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、園區(qū)周邊集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)集中式保障性租賃住房。政府、國有企事業(yè)單位投資建設(shè)的公租房、棚戶區(qū)改造等城市更新活動建設(shè)的安置住房在滿足原來設(shè)定的保障任務(wù)后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。市場化商品住房項(xiàng)目配建保障性租賃住房的，可適當(dāng)增加該項(xiàng)目年度商品住宅建設(shè)計劃指標(biāo)。安居房中配建保障性租賃住房的比例由市縣人民政府確定。

??三、支持政策

??（一）加強(qiáng)土地政策支持。

??1.海口市、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)市縣人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

??2．海口市、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)市縣人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式，并換發(fā)新的劃撥決定書；原出讓的土地可由出讓人和受讓人重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者通過協(xié)議方式完善用地手續(xù)。允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。

??3．海口市、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，經(jīng)市縣人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房，開發(fā)主體可自行持有經(jīng)營，也可按棟或單元向在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)登記注冊的企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓，不得改作其他用途，不得分割按套向個人銷售。

??4．對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市縣人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變。

??5．海口市、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，應(yīng)將新建保障性租賃住房用地納入年度住宅用地供應(yīng)計劃中，并提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。保障性住房項(xiàng)目用地選址主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研院所、學(xué)校及其周邊和城市（鎮(zhèn)）建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等租賃住房需求旺盛的區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動，促進(jìn)職住平衡。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

??（二）簡化項(xiàng)目審批流程。精簡保障性租賃住房項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)和事項(xiàng)，在全省工程建設(shè)項(xiàng)目審批平臺中增設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目類別，制定專門審批流程，提高項(xiàng)目審批效率；各地保障性租賃住房項(xiàng)目審批事項(xiàng)原則上不得超出我省現(xiàn)行的工程建設(shè)項(xiàng)目審批服務(wù)事項(xiàng)清單范圍。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，相關(guān)部門即可辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??（三）加大資金支持力度。中央和地方通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，持續(xù)加大保障性租賃住房建設(shè)補(bǔ)助資金支持。各相關(guān)市縣要切實(shí)做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，積極申報爭取中央補(bǔ)助資金支持。省財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要做好直達(dá)資金分配、使用跟蹤監(jiān)控工作，規(guī)范資金使用管理，提升資金使用效益。

??（四）落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。全面落實(shí)國家支持住房租賃發(fā)展有關(guān)稅收政策和海南自貿(mào)港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。對主營業(yè)務(wù)為保障性租賃住房建設(shè)和管理的企業(yè)，按規(guī)定列為鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??（五）進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。

??1.加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。鼓勵金融機(jī)構(gòu)對保障性租賃住房建設(shè)、持有、運(yùn)營環(huán)節(jié)單列專項(xiàng)信貸規(guī)模支持，按照國家規(guī)定完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，并在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。各相關(guān)市縣政府要加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)對接工作，支持保障性租賃住房建設(shè)。

??2．支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。引導(dǎo)商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。支持在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），鼓勵不同主體通過多種方式整合規(guī)模較小的保障性租賃住房項(xiàng)目資產(chǎn)共同組建適度規(guī)模的REITs資產(chǎn)包，按照規(guī)范程序推動上市。

??四、監(jiān)督管理

??（一）嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入管理。對開發(fā)主體申報建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目，在取得市縣人民政府出具的保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書并享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策后，全部納入保障性租賃住房規(guī)范管理。對現(xiàn)有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房項(xiàng)目，符合規(guī)定的均應(yīng)重新向市縣人民政府申報取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的要退出前期已享受的相關(guān)支持政策。各相關(guān)市縣要對現(xiàn)有各類政策支持建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行排查梳理，按規(guī)定做好項(xiàng)目準(zhǔn)入管理工作。

??（二）加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理。加強(qiáng)保障性租賃住房工程質(zhì)量安全監(jiān)管。非居住存量房屋改建、改造前應(yīng)對房屋安全性能進(jìn)行鑒定，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在風(fēng)險保險。保障性租賃住房應(yīng)合理配套商業(yè)設(shè)施，滿足日常生活所需；利用新供應(yīng)國有土地建設(shè)的，應(yīng)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施。

??（三）規(guī)范項(xiàng)目租住管理。相關(guān)市縣人民政府要建立住房租賃管理服務(wù)平臺，規(guī)范出租管理。要根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式，建立保障對象進(jìn)退監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范保障對象租住行為。要加強(qiáng)運(yùn)營管理，建立健全保障性租賃住房市場聯(lián)合監(jiān)督機(jī)制，對市場運(yùn)營主體實(shí)施負(fù)面清單管理，嚴(yán)厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。保障性租賃住房租賃合同期限一般不超過5年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。

??（四）明確項(xiàng)目退出管理。對于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)審核后可以整體轉(zhuǎn)讓，但不得改變保障性租賃住房項(xiàng)目性質(zhì)和用途；對于企業(yè)利用閑置房屋改建的保障性租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目合同期限滿后自然退出；對于利用新供應(yīng)土地建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目，按照土地出讓合同中的相關(guān)約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，征收拆遷時仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償。

??五、保障措施

??（一）落實(shí)主體責(zé)任。市縣人民政府對促進(jìn)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。一是要建立組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。各相關(guān)市縣人民政府要成立保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房工作。二是要完善政策制度。要抓緊出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的具體操作或?qū)嵤┺k法，重點(diǎn)明確本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房的土地、財稅、審批等優(yōu)惠政策，明確保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)籌集的準(zhǔn)入條件、操作流程及工作要求等。三是要健全工作機(jī)制。要建立保障性租賃住房項(xiàng)目部門聯(lián)審機(jī)制，明確保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定程序、辦法和牽頭部門，構(gòu)建保障性租賃住房項(xiàng)目審批手續(xù)綠色通道；建立住建部門與稅務(wù)部門以及供水、供電、供氣等企業(yè)單位的聯(lián)動機(jī)制，推動住房租賃稅收和民用水電氣價格等優(yōu)惠政策落實(shí)；建立住建部門與金融監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度。

??（二）加強(qiáng)組織協(xié)作。各有關(guān)部門和單位在省住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，按照分工，各司其責(zé)，加強(qiáng)協(xié)作，形成合力，推動保障性租賃住房各項(xiàng)政策落實(shí)到位。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門制定保障性租賃住房發(fā)展政策，編制全省保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，做好監(jiān)督實(shí)施工作；省發(fā)展和改革委負(fù)責(zé)指導(dǎo)相關(guān)市縣申報保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和做好項(xiàng)目立項(xiàng)、審批相關(guān)工作，監(jiān)督落實(shí)水、電、氣按居民價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；省財政廳負(fù)責(zé)申請保障性租賃住房中央專項(xiàng)補(bǔ)助資金，籌集省級補(bǔ)助資金，加強(qiáng)資金使用監(jiān)管；省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)做好保障性租賃住房用地保障，監(jiān)督落實(shí)土地、規(guī)劃等支持政策；省稅務(wù)局負(fù)責(zé)落實(shí)保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策；人行海口中心支行、省地方金融監(jiān)管局、海南銀保監(jiān)局負(fù)責(zé)研究落實(shí)保障性租賃住房相關(guān)金融信貸支持政策；其他相關(guān)部門按照各自職能做好相關(guān)工作。

??（三）加強(qiáng)監(jiān)測評價。省人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，將加強(qiáng)對各相關(guān)市保障性租賃住房工作的監(jiān)督檢查，對相關(guān)市縣發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測評價，重點(diǎn)評價市縣發(fā)展保障性租賃住房對于促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難所取得的成效，具體監(jiān)測評價辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門制定，監(jiān)測評價結(jié)果將納入對市縣政府的績效考核。各相關(guān)市縣要加大宣傳發(fā)動力度，積極宣傳發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，鼓勵多方參與，定期總結(jié)工作成效，好的經(jīng)驗(yàn)做法及時上報。