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??“2018年取消限售令打響第一槍”的山東菏澤又有新動作：日前有消息稱，菏澤四大銀行下調(diào)了個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者首付比例從此前的最低30%，降至最低20%，房貸政策出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

??因這一舉動，菏澤再次被冠以“打響樓市救市第一槍”的城市。

??“剛剛下的通知，幾家銀行是同時執(zhí)行的。其中，無房無貸的購房者首付比例由此前的最低30%降至20%；二套房首付比例由原來的40%降至30%。”中國銀行菏澤一支行客戶經(jīng)理對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??目前，國有四大行山東菏澤分行已下調(diào)住房按揭貸款首付比例，萊商銀行、交通銀行等股份制銀行表示暫未收到相關(guān)通知，仍執(zhí)行首套房首付30%政策。

??不過，菏澤市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對記者表示，菏澤市住建局及相關(guān)政府部門未發(fā)布關(guān)于首套房首付比例調(diào)整的相關(guān)政策，現(xiàn)在我們也在了解這一信源，不方便接受采訪。

??“在2021年房貸集中度管控制度政策下，出現(xiàn)兩成首付明顯是政策寬松。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這一調(diào)整打響了商業(yè)銀行貸款降首付第一槍，與當前房地產(chǎn)市場形勢、金融形勢變化等有關(guān)，具有非常好的導(dǎo)向作用，對于提振市場交易也有積極作用。

??另據(jù)上海證券報報道，春節(jié)前后重慶、江西贛州不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此輪調(diào)整城市均為非“限購”城市，是由當?shù)氐胤阶》俊⒔鹑诼毮懿块T根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

??受市場相關(guān)利好消息影響，2月18日地產(chǎn)板塊盤中發(fā)力，截對當日收盤，泰禾集團、黑牡丹、新華聯(lián)、渝開發(fā)漲停，濱江集團、中交地產(chǎn)漲逾8%，招商蛇口、金地集團、金科股份、榮安地產(chǎn)、新城控股等均走強。

??一些樓盤已執(zhí)行20%首付

??“針對首套房首付最低將至20%，沒有其他要求，各個項目都可以。”建設(shè)銀行菏澤某支行一信貸經(jīng)理表示。

??2月18日，記者通過電話也詢問了菏澤牡丹區(qū)多家樓盤銷售人員，了解首套房首付比例執(zhí)行情況，來自將軍苑、瑞海·國府大院的回復(fù)是，目前已開始執(zhí)行首套房首付20%政策；碧桂園鉑悅城則表示，根據(jù)個人資質(zhì)目前仍在執(zhí)行首套房首付30%的規(guī)定，若購房者名下沒有小額貸款或逾期，征信比較良好的可申請首套房20%首付；榕澤香榭里項目同樣表示，銀行對20%首付客戶流水、征信審核比較嚴格，若各方面條件要不符的首套房仍執(zhí)行30%首付。

??“降低首套房首付比例對菏澤樓市回暖將有一定促動。”菏澤當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)渠道分銷工作人員表示。

??據(jù)她介紹，菏澤主城區(qū)新房價格均價在6000元-7000元/平方米；市場上也有樓盤降價促銷情況，多是些樓層或戶型不好的項目；此前如北關(guān)項目降價較多，開盤初始價有的最高為6300元/平方米，現(xiàn)在售價5500元/平方米，整體比較穩(wěn)定。

??對于市場出現(xiàn)降價項目，她表示主要是政策方面對于購房者資質(zhì)、首付、利率等方面嚴格把控，個別房企或項目因資金周轉(zhuǎn)慢，通過降價銷售產(chǎn)品以促進資金回籠導(dǎo)致。

??對于首套房首付比例調(diào)整，亦有分析人士表示，從購房者角度看，以總房款100萬元商品房為例，首付款可從30萬元降至20萬元，剛需購房者前期壓力將會大大降低，能夠提升購房者置業(yè)信心，剛需購房者需求將得到很好釋放。

??另就從山東省來看，濟南、青島在1月初先后放松了公積金異地貸款要求，就簡化申請條件、放寬戶籍限制等方面進行調(diào)整。

??事實上，自2021年10月以來，住建部、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等多部門紛紛表態(tài)，表示會支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3個月以來，已有超12個省市發(fā)布房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，其中不乏給予購房補貼、下調(diào)居民房貸利率等，這意味著相應(yīng)政策已進入實質(zhì)性落地階段。

??樓市調(diào)整不斷

??這幾年，菏澤經(jīng)濟發(fā)展較快，2021年，山東全省經(jīng)濟發(fā)展總體平穩(wěn)，其中菏澤市與威海市、濱州市、淄博市、青島市GDP名義增長速度居全省前八位，增速均在14.0%以上。其棚改規(guī)劃亦曾驚艷全國，被稱為“棚改大市”。特別是2016年以來，菏澤全市完成征收25.3萬戶、3910萬平方米，棚改規(guī)模連續(xù)兩年位居全國設(shè)區(qū)市首位；安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。根據(jù)菏澤市人民政府官網(wǎng)顯示，2018年初該市住建局編制了2018-2020年棚改規(guī)劃。按照這一規(guī)劃，2018年全市計劃改造12.7萬套，2019年全市計劃改造12萬套，2020年全市計劃改造0.2萬套。

??但隨著市場調(diào)整及安置房加大，菏澤樓市出現(xiàn)滯緩。來自菏澤房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近4年菏澤商品房供應(yīng)情況呈現(xiàn)下降趨勢，供應(yīng)高峰出現(xiàn)在2019年，供應(yīng)面積約649.2萬平方米。2021年受疫情、政策調(diào)控、企業(yè)暴雷等多方因素影響，入市房源面積較2020年明顯減少，新房供應(yīng)約為328.4萬平方米，累計約3.5萬套，較2020年下降25%，同比2019年下降49%。

??另外，菏澤城區(qū)2021年度新房（商品住宅）去化約32200套，對比2020年（27500套）的新房去化上升約17%。去化上升的根本原因是市場“以價換量”刺激需求產(chǎn)生的結(jié)果。

??從易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2021年下半年，菏澤市房地產(chǎn)市場迅速降溫，菏澤市牡丹區(qū)新房銷售在2021年10月達到階段性高點之后，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

??進入2022年，菏澤市商品房市場繼續(xù)調(diào)整。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，菏澤城區(qū)整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。1月，菏澤城區(qū)整體新房交易均價為6575元/平方米，相較2021年12月份下降4元/平方米，同比去年1月份上漲19元/平方米。市場繼續(xù)波動。

??從菏澤土地收入相對于財政收入比例來看波動巨大，2018年是菏澤的土地出讓大年，當年土地成交金額達240億元。但隨著市場調(diào)整，菏澤賣地收入逐年下行，來自58研究院數(shù)據(jù)顯示2021年土地成交金額僅為67億元。

??菏澤這次調(diào)整，已給市場留下了新的想像空間。