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??“緊繃”的海口樓市，5月15日晚終于放出“松綁”消息。

??5月15日夜間，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”）。海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、海口市發(fā)展和改革委員會、海口市自然資源和規(guī)劃局、海口市金融管理局聯(lián)合出臺的這則通知，被外界解讀為海口樓市“松綁”政策。

??4年前，海南施行“全域限購”政策，特別是省會城市海口，之后調(diào)控政策數(shù)度“打補丁”，從人才落戶購房到夫妻婚姻狀況購房，層層加碼后的調(diào)控政策堪稱“史上最嚴(yán)”；4年后的今天，海口樓市調(diào)控政策首次“松綁”，自然引起社會廣泛關(guān)注。

??中國房地產(chǎn)報記者注意到，此次海口出臺的樓市新政主要從引進人才購房、購房信貸、商品住房轉(zhuǎn)讓及銷售價格備案等6個維度，進行相應(yīng)“校準(zhǔn)”，如引進人才購房，新政策之前人才落戶海南的，須提供本人在當(dāng)?shù)乩塾?2個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，方能購買第一套住房；新政策之后，落戶即可購房。

??“這實際上是政策‘回溯’，早期政策便規(guī)定了‘落戶即購房’，此條政策只是恢復(fù)到原來的規(guī)定。”海口當(dāng)?shù)貙ｉT負責(zé)房地產(chǎn)條線的一王姓資深媒體人表示。

??“此次海口出臺的新政策相關(guān)規(guī)定看似比較常規(guī)，但意義深刻。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者表示，自2017年以來，海口房地產(chǎn)政策一直較嚴(yán)，尤其是以“全域限購”政策為典型；本次海口房地產(chǎn)政策是在全國其他城市相繼放松政策的大環(huán)境下出臺的。

??嚴(yán)躍進認為，盡管如此，海口房地產(chǎn)政策仍以偏緊為主。

??“我認為新政對市場影響不會太大，原因是海口目前是一個供不應(yīng)求的新房成交市場。”錦誠·海島服務(wù)商董事長、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路認為，目前海口樓市一二手房價格倒掛現(xiàn)象比較嚴(yán)重，新房很難買到，并不是買不起房，在這樣的背景下，政策對購房端的影響不會很大。

??王路同時認為，這次政策的核心是對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的一次適度放寬。海口住宅市場主要癥結(jié)之一是市場化住宅用地供給不足，安居房供應(yīng)對象有限，急需供給側(cè)改革，有序加大市場化商品住宅的供給量。

??上述行業(yè)人士還認為，海口出臺的房地產(chǎn)新政釋放了積極信號，相關(guān)政策將進一步引導(dǎo)市場預(yù)期趨于穩(wěn)定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

??另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~3月份海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為285.18億元，同比增長2.3%，較上個月下降3.7個百分點，也是近13個月以來新低。1~3月商品住宅銷售規(guī)模為135.56萬平方米，同比增長6.2%，增速較去年有大幅下降。

??與購房人關(guān)聯(lián)的3條新規(guī)

??“落戶我省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇。”5月15日夜間，海口市住建局官方網(wǎng)站發(fā)布一則通知，立即在當(dāng)?shù)匾饛V泛關(guān)注。

??《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》系4年來海口樓市政策的一次重要調(diào)整。海南以2018年4月22日起實施“全域限購”為標(biāo)志性時間節(jié)點，至今4年多時間過去了。期間，海南樓市調(diào)控政策層層加碼，特別是海口實施的樓市調(diào)控政策在海南全省范圍相對更嚴(yán)。“緊繃”的政策，讓當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等普遍感到焦慮，網(wǎng)上戲稱當(dāng)?shù)貥鞘小叭珓〗K”。

??上述通知認為，本次政策出臺為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持引進人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，因城施策促進海口市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，本次海口市住建、發(fā)改等4部門聯(lián)合出臺的政策包括“支持人才剛性住房需求”“滿足合理購房信貸需求”“改善商品住房市場供應(yīng)”等6方面內(nèi)容，簡單概括就是人才落戶購房、購房信貸首付、商品房二次轉(zhuǎn)讓等。

??政策第一條：支持人才剛性住房需求。落戶海南的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南無自有住房的，提供本人或家庭成員在海南累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可在海口市購買1套住房。

??記者了解到，2021年9月18日，海口市印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整我市購房及人才落戶政策的通知》規(guī)定，落戶海南的人才須提供本人在海南累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，方可購買第一套住房（含二手住房，不含產(chǎn)權(quán)式酒店）；在第一套住房購房合同備案之日起滿36個月，方可購買第二套住房。對于未落戶海南省的人才，本人家庭在海南無自有住房，須提供本人在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可購買1套住房。

??前后政策對比，主要區(qū)別在于個稅及社保限制的取消或周期縮短，對于落戶人才恢復(fù)到最初的“落戶即購房”狀態(tài)。對于社會普遍關(guān)心的“非本省戶籍人員”購房，仍執(zhí)行此前“我省累計60個月及以上個稅或社保”之規(guī)定。

??第二條“滿足合理購房信貸需求”，支持購買改善性住房，對申請商業(yè)貸款購買第二套住房但未結(jié)清原有住房貸款的，首付比例不低于50%；申請公積金貸款購買二手住房，屬首次購房或已結(jié)清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

??這條對應(yīng)的原政策為：一是關(guān)于住房商業(yè)性貸款，早在2017年5月10日，海口市印發(fā)實施細則規(guī)定：居民在本市購買第二套商品住宅，相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的，申請商業(yè)性個人貸款最低首付比例不低于70%；二是住房公積金貸款，原規(guī)定申請公積金貸款購買二手住房的首付比例不低于40%。

??第三條是關(guān)于購買商品住房再轉(zhuǎn)讓問題，此次政策主要對轉(zhuǎn)讓年限的計算起點進行調(diào)整，即從原規(guī)定取得不動產(chǎn)證的時間為起點改為合同備案時間為起點，其中2017年4月14日至9月20日購買的住房，因備案時間已滿2年，取得不動產(chǎn)證后可上市交易。

??另外，對以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的競買保證金，現(xiàn)調(diào)整為不低于土地評估價的60%；此前規(guī)定為起拍價全額。

??開發(fā)銷售端的嚴(yán)管與“松綁”

??記者了解到，上述通知中1~3條規(guī)定主要針對購房人，4~6條規(guī)定主要與項目銷售端、開發(fā)領(lǐng)域有關(guān)，如商品住房銷售備案價格、商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以及商辦類項目建設(shè)和銷售管理。

??關(guān)于第四條“完善商品住房銷售價格備案政策”，早在2018年8月外界就有流傳“海口商品房備案價不得超過17300元/平方米”說法。后經(jīng)中國房地產(chǎn)報記者采訪證實，這僅是有關(guān)部門口頭表述，并未正式發(fā)文，實施該政府指導(dǎo)性備案價，其本意是讓海口“虛高房價”能真正擠掉“水分”。事實上，“17300元/平方米”項目備案價作為不成文規(guī)定，一直在海口樓市乃至海南省其他市縣沿用至今。不過，期間也有不成文規(guī)定，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門允許價格每月可“放寬”增長86元/平方米。

??此條規(guī)定明確表示，在有效管控房價過快上漲的前提下，結(jié)合各項目的區(qū)位、品質(zhì)、小區(qū)配套、土地及建設(shè)成本等因素，科學(xué)合理確定各項目的銷售價格備案，形成差別化的價格管控體制。也就是說，對新建商品房銷售價格備案，海口市發(fā)改、市住建部門將明確相關(guān)細則，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理申報商品房銷售備案價格。

??第五條“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這條規(guī)定更加明確商品房預(yù)售款的入賬監(jiān)管及資金支付。預(yù)售款應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，首先滿足監(jiān)管資金額度；監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照工程節(jié)點申請，經(jīng)批準(zhǔn)后專項用于支付項目工程建設(shè)費用。

??另外，開發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行出具的保函，抵扣同等額度的監(jiān)管資金。監(jiān)管額度外的資金可由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)需要提取使用。

??對于開發(fā)企業(yè)而言，這一條規(guī)定優(yōu)化了資金支付流程，提高了資金使用效率。對信用良好的企業(yè)，適度降低監(jiān)管重點資金的比例，支持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

??最后一條“規(guī)范商業(yè)、辦公類項目建設(shè)銷售管理”，也是當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)較為關(guān)心的，該條新政策條款更加明確區(qū)分“在建未售”“已批未建”“未批未建”等各類項目具體實施，進一步明確商業(yè)、辦公類項目的建設(shè)和銷售管理相關(guān)工作。

??行業(yè)人士：新政釋放積極信號

??嚴(yán)躍進對中國房地產(chǎn)報記者表示，此次海口出臺樓市新政略超出外界預(yù)料，原因是海口房地產(chǎn)政策一直較嚴(yán)，這次無論是對人才購房支持還是購房信貸支持，或者對企業(yè)的銀行保函制度，類似提法都是政策放松的體現(xiàn)，釋放了積極信號。

??他還表示，此次海口樓市新政進一步體現(xiàn)了地方政府對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的需求，相關(guān)政策也將進一步引導(dǎo)市場預(yù)期趨于穩(wěn)定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

??作為長期關(guān)注海南本土樓市發(fā)展趨勢的專業(yè)人士，王路認為，這次海口開始推行科學(xué)定價、分區(qū)劃價、分項目定價，有利于房企手中的存量地積極入市，緩解現(xiàn)在海口市場上嚴(yán)重供不應(yīng)求的困境和尷尬，也有利于改變海口土地招拍掛流標(biāo)現(xiàn)象，因為企業(yè)投資測算更具空間。

??“我認為海口樓市，甚至整個海南樓市，應(yīng)該會出現(xiàn)一些比較積極活躍的市場現(xiàn)象，無論企業(yè)還是個體，都會有一輪政策窗口周期。”王路表示，這一次海口市住建等多部門推出樓市政策，對落實中央政治局會議精神是迅速、積極的，給市場營造了良性的發(fā)展空間。

??同時，作為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會相關(guān)負責(zé)人，他希望行業(yè)鏈條上的各個企業(yè)，用好政策窗口期，不要為了銷售制造市場焦慮。