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??又一特大城市全面放開落戶條件。

??5月24日，大連市人民政府發(fā)布《關(guān)于全面放開落戶條件的通知》（以下簡稱“通知”），對大連市戶籍政策進(jìn)行了全面調(diào)整，實施積極的戶籍政策。從內(nèi)容上來看，主要變化有以下幾方面。

??一是全面放開人才落戶條件。調(diào)整前，各類人才落戶有年齡條件。調(diào)整后，各類人才落戶無年齡限制。

??二是全面放開就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員落戶條件。調(diào)整前，在大連就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員需積分落戶。調(diào)整后，取消積分落戶，在大連繳納社會保險的人員、在大連投資創(chuàng)業(yè)的人員均可落戶。

??三是全面放開投靠落戶條件。調(diào)整前，投靠落戶有落戶年限、年齡等條件。調(diào)整后，取消落戶年限和年齡限制，具有大連戶籍的人員，其父母、配偶、子女均可在大連投靠落戶。

??四是全面放開居住落戶條件。調(diào)整前，在大連實際居住人員需積分落戶。調(diào)整后，在大連城鎮(zhèn)擁有合法產(chǎn)權(quán)房屋的人員即可落戶。

??本通知自2022年6月1日起施行。

??就在4天前，大連市保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室剛發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，對樓市進(jìn)行松綁。該通知明確，居民家庭在大連市中山區(qū)（不含東港商務(wù)區(qū)）、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房實行限購政策；非限制區(qū)域住房套數(shù)將不計入總套數(shù)；在限制區(qū)域購買二手住房的，不再受已有住房總套數(shù)限制。

??一面是放松限購，一面是放開落戶，大連“救市”意圖已十分明顯。

??就大連此次放開落戶條件對于樓市的影響，北京建筑大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授蔡宗翰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，開放戶籍政策在短期內(nèi)對樓市會具有較強(qiáng)的拉動作用，落戶會新增購房需求；但中長期還是要看城市在未來能不能有更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路及好的城市發(fā)展政策，要引進(jìn)來也得留得住才是硬道理。

??人口老齡化趨勢顯現(xiàn)

??蔡宗翰分析，“此次大連全面放開落戶條件的原因有三個。”

??一、大連人口凈增長已經(jīng)進(jìn)入增長下滑區(qū)間，雖然大連是人口凈流入排名全國前20中唯一的東北區(qū)域城市，但由于近期遷入情況放緩，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩坡期，人口紅利已經(jīng)進(jìn)入末端，不放開落戶條件，沒法引進(jìn)新的人才。

??二、各城市競爭進(jìn)入到了從搶產(chǎn)業(yè)到搶投資，再到搶人才的城市競合的第三個階段，大連本身地理位置和整個城市經(jīng)濟(jì)總量比不上長三角、珠三角，當(dāng)長三角、珠三角以及其他重點省會城市已全面開放人口政策時，不開放城市戶籍更沒有吸引力。

??三、近幾年，國家發(fā)展改革委多次要求各個城市開放人口戶籍政策，政策驅(qū)動下，放開落戶條件只是時間問題。

??根據(jù)2021年第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，東北人口10年減少1101萬，人口流失情況嚴(yán)重。與此同時，大連市常住人口為745.08萬，與2010年第六次全國人口普查的669.04萬相比，增加逾76萬人，增長11.36%，年平均增長率為1.08%。

??通過數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，在整個東北呈現(xiàn)出人口流出的趨勢下，大連人口仍能保持人口凈流入。不過，人口遷入數(shù)據(jù)已進(jìn)入增長下滑區(qū)間。在此基礎(chǔ)上，大連的人口老齡化問題也開始顯現(xiàn)。

??從人口構(gòu)成來看，大連14歲以下人口占比11.65%，15至59歲占比63.64%，60歲及以上占比24.71%，其中65歲及以上占比16.87%。

??國際上通常是以60歲以上老年人口占總?cè)丝跀?shù)的10%即為老齡化社會。

??另一方面，與第六次全國人口普查數(shù)據(jù)相比，大連60歲及以上人口的比重上升了8.91個百分點，65歲及以上人口的比重上升了6.16個百分點，15~59歲人口比重則下降10.66個百分點。

??“零門檻落戶”時代正式到來

??對于大連全面放開落戶政策，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，除了便利不具有大連戶籍卻已經(jīng)實際形成的常住人口辦理落戶手續(xù)之外，也有利于吸引新的來自外地的工作人口等，在提升大連社會治理水平的同時也提升大連的人口吸引力、凝聚力，為大連經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供可持續(xù)增長的人口基礎(chǔ)。

??“基于城市發(fā)展的人力資源需求和保持城市活力的需要，以及城市間競爭發(fā)展對于人口資源的爭奪，其他城市未來陸續(xù)跟進(jìn)相關(guān)政策也是大概率的事情。”柏文喜表示。

??實際上，2020年4月，國家發(fā)展改革委就印發(fā)了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，要求督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。

??2021年4月，國家發(fā)展改革委又發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》的通知，其中明確城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，支持福州、成都、西安等都市圈編制實施發(fā)展規(guī)劃等。

??今年3月17日，國家發(fā)改委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，明確城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策。

??據(jù)媒體報道，城區(qū)人口300萬以下的城市中，包括了一些人口總量較少的省份的省會（自治區(qū)首府）城市，如海口、銀川等；東部沿海地區(qū)的一些經(jīng)濟(jì)大市，如南通、泉州、常州、溫州等均實現(xiàn)落戶“零門檻”。

??常住人口在300萬以上的城市也逐漸加入全面開放落戶條件的行列中。

??截至目前，福州、石家莊、南昌這幾個城區(qū)人口介于300萬到500萬之間的I型大城市已全面放開落戶門檻。

??濟(jì)南、昆明、大連作為城區(qū)人口處于500萬到1000萬之間的特大城市也先后全面放開了落戶條件。

??總體上看，除了一線城市和個別強(qiáng)二線城市外，大多數(shù)城市的落戶門檻已經(jīng)很低，乃至“零門檻”，這一趨勢也正在蔓延。

??大連樓市遇冷

??與大連人口結(jié)構(gòu)呈正相關(guān)的是當(dāng)?shù)氐臉鞘星闆r。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，4月份，大連廣義商品房庫存量在1.5億平方米，位居全國第二，僅次于貴陽。同樣來自克而瑞2月份數(shù)據(jù)也顯示，截至2月末，大連樓市去化周期高達(dá)55個月左右，即約4.5年，去化周期位居全國第三。

??值得注意的是，全國二線城市的去化周期平均為18個月。

??在國家統(tǒng)計局最新公布的2022年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中，大連新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.1%，同比上漲1.2%，定基上漲5.2%。結(jié)合過往數(shù)據(jù)，大連新房價格指數(shù)已連續(xù)7月下降。

??在二手住宅銷售價格方面，大連二手住宅環(huán)比下降1%，同比下降0.3%，定基上漲4.8%。二手住宅房價指數(shù)環(huán)比連續(xù)6個月下降，且趨勢變大。

??另據(jù)新峰地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年4月大連商品住宅（普通住宅+70年產(chǎn)權(quán)別墅）銷售面積為15.6萬平方米，環(huán)比下降33.9%，同比下降74.9%。

??對于接下來大連樓市走勢，保顧研究院東北分院曾在接受媒體采訪時直言，疫情清零前，大連市場將持續(xù)“靜默”狀態(tài)。

??“放開落戶條件，對于當(dāng)?shù)貥鞘械膹?fù)蘇自然也會帶來正面的影響。”柏文喜認(rèn)為。