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??2022年11月14日晚間，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）。

??《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

??簡單來說，就是房企可以通過保函提取預(yù)售資金，從而改善企業(yè)的流動性。

??“金融十六條”剛發(fā)布沒幾日，房地產(chǎn)市場再迎利好，釋放出極強(qiáng)積極信號。

??該《通知》的發(fā)布，說明國家對目前房企出現(xiàn)的問題看的比較清楚，政策方面還是希望可以保住企業(yè)主體，穩(wěn)定整體市場。“銀行保函”置換“預(yù)售資金”的模式可以說是抓到了一個非常大的痛點(diǎn)，對房企來說是非常好的支持。

??2022年11月14日，為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

??《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??置換金額最高為“保交付”資金額度的30%

??《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

??監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。

??置換金額不得買地、新增其他投資、償還股東借款

??《通知》要求，通過保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

??預(yù)售資金雖然歸屬于開發(fā)企業(yè)，但與其他一般自有資金性質(zhì)完全不同。原則上，房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項目的施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

??在過去的實(shí)際發(fā)展過程中，預(yù)售資金對撬動企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關(guān)重要，是房企非常重要的現(xiàn)金流。

??2021年隨著部分房企流動風(fēng)險顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，在此背景下，預(yù)售資金可提取比例降低、提取難度加大，不僅限制了企業(yè)的發(fā)展，更是進(jìn)一步加大了償債壓力。

??據(jù)部分企業(yè)數(shù)據(jù)披露，其預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元。恒大2022年保交樓新年開工動員大會上，許家印就曾透露目前恒大的預(yù)售監(jiān)管資金已有500多億元。

??據(jù)CRIC對2021年企業(yè)年報數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，88家重點(diǎn)上市房企中，有47家房企未明確披露預(yù)售監(jiān)管資金情況，41家房企在財務(wù)附注中披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金，在披露預(yù)售監(jiān)管資金的41家房企中，只有約一半的房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)。

??通過比較這41家房企與未披露房企的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)這41家房企的受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，占比幾乎是未披露房企的兩倍。同時，受限制現(xiàn)金比例同比增加了5個百分點(diǎn)，增速更快。

??由此可見，預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，將直接影響到房企的現(xiàn)金支配力，從而進(jìn)一步影響短期的償債壓力。

??2022年，為了維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)市場回暖，利好政策頻出，雖然部分城市已出現(xiàn)對之前過嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管微調(diào)，但對整體流動性釋放預(yù)計效果有限。

??此次中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行的聯(lián)合發(fā)文，從國家層面對預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了松綁，可以說從國家層面來看，還是要保住企業(yè)主體，改善企業(yè)流動性，穩(wěn)定整體市場。

??在此之前，預(yù)售資金監(jiān)管政策相對來說比較呆板，太過固化，沒有根據(jù)實(shí)際情況給予相應(yīng)靈活的操作，地方政府從主體責(zé)任角度寧愿多留存、監(jiān)管一些預(yù)售資金，也不愿意給房企一些相應(yīng)的便利，使得部分企業(yè)總體安全，但處于流動性風(fēng)險邊緣。

??需要注意的是，《通知》要求的“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”目前尚未明確，如企業(yè)總體安全但曾出現(xiàn)過違約、展期的企業(yè)是否能申請？

??我們認(rèn)為，政策的本意應(yīng)是解決企業(yè)流動性問題，幫助能夠度過難關(guān)的企業(yè)恢復(fù)“造血”能力。

??繼全國性的強(qiáng)力政策“金融十六條”后，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布“預(yù)售資金松綁政策”，不僅對行業(yè)信心的恢復(fù)注入了強(qiáng)心劑，企業(yè)生存環(huán)境也將迎來較大改善。

??近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動民企恢復(fù)經(jīng)營“造血”能力。

??未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復(fù)，企業(yè)“爆雷潮”或?qū)聪隆皶和ｆI”，優(yōu)質(zhì)企業(yè)也有望持續(xù)提升其行業(yè)份額。