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??曾被稱為掐住房企“七寸”的商品房預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管，終于迎來(lái)松綁。

??11月14日晚間，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），稱商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??通知要求，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。

??通知明確，通過(guò)保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

??“這是比‘金融十六條’更為切實(shí)、更能解房企資金‘近渴’的利好政策。”一位房企高層點(diǎn)贊道。

??另一位不愿具名的房企高管則表示，今年上半年監(jiān)管層就已發(fā)文支持“出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金”，這次其實(shí)是再一次強(qiáng)調(diào)。保函分兩類，一類是銀行開(kāi)具的保函，一類是商業(yè)保函。前者，需要企業(yè)在該銀行有比較大額度的存款作為保障，銀行才會(huì)開(kāi)具保函；商業(yè)保函的開(kāi)具則相對(duì)容易一些。

??“國(guó)企央企、依靠強(qiáng)大實(shí)業(yè)集團(tuán)背書的房企，比較容易開(kāi)出銀行保函；但對(duì)于大部分民營(yíng)企業(yè)而言則很難。希望在后續(xù)落實(shí)中商業(yè)類保函也能認(rèn)，也能用來(lái)開(kāi)展置換。”上述不愿具名的房企高層表示。

??受此利好消息，11月15日開(kāi)盤后，A股、港股房地產(chǎn)板塊股票再度上漲，房地產(chǎn)板塊已連續(xù)5個(gè)工作日上漲。

??松綁呼聲已久

??預(yù)售資金，指購(gòu)房者按商品房買賣合同支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行貸款和住房公積金貸款等，這些資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

??預(yù)售資金是房企非常重要的現(xiàn)金流來(lái)源。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.55萬(wàn)億元，同比下降24.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.48萬(wàn)億元，利用外資62億元，自籌資金4.49萬(wàn)億元，定金及預(yù)收款4.1萬(wàn)億元，個(gè)人按揭貸款2.02萬(wàn)億元。

??可以發(fā)現(xiàn)，在預(yù)售制度下，定金及預(yù)收款占房企到位資金的3成之多。

??在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，借助預(yù)售資金“無(wú)息杠桿”撬動(dòng)，房企只需極少本金便可買地蓋樓，實(shí)現(xiàn)高杠桿高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張模式。但2021年開(kāi)始，隨著部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，預(yù)售資金可提取比例降低、提取難度加大，一定程度上擠占了企業(yè)有效流動(dòng)性，令其償債壓力加大。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年末，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利等預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元；碧桂園、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展的流動(dòng)性擠占率（預(yù)售監(jiān)管資金/貨幣資金）均超過(guò)30%，萬(wàn)科、恒大、保利、華僑城也均超過(guò)20%。

??在恒大2022年保交樓新年開(kāi)工動(dòng)員大會(huì)上，恒大董事局主席許家印曾透露，恒大的預(yù)售監(jiān)管資金已有500多億元。

??“截至2月初，我們可用資金占到總資金約5%左右，受限比例高達(dá)95%。目前仍然沒(méi)有好轉(zhuǎn)。”今年2月份，正榮地產(chǎn)方面在投資者電話會(huì)議上也表示。去年6月末，正榮地產(chǎn)貨幣資金中受限比例僅21.26%。

??今年9月份，旭輝董事局主席林中在對(duì)內(nèi)發(fā)布公開(kāi)信時(shí)亦提到，盡管公司賬面上仍有逾300億元現(xiàn)金，但可以提取的非常少，主要就是因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管。

??松綁商品房預(yù)售資金監(jiān)管成為房企們強(qiáng)烈呼聲，也是緩解當(dāng)前房企短期資金壓力的必要之舉。

??2022年以來(lái)，多個(gè)城市出現(xiàn)了放寬預(yù)售資金監(jiān)管跡象，但大多只是對(duì)此前過(guò)嚴(yán)監(jiān)管的微調(diào)，疊加房企風(fēng)險(xiǎn)出清未完成、銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素影響，對(duì)于緩解房企資金緊張效果有限。

??銀行保函開(kāi)具是難點(diǎn)

??以更大力度支持房企融資，成為必要之舉。

??11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)等方面發(fā)布16項(xiàng)舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”。

??此次，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)文，從國(guó)家層面對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行松綁。通知稱，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部規(guī)定監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

??“從‘金融16條’到預(yù)售資金松綁，政策導(dǎo)向給大家的預(yù)期是向好的，就是要增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性。經(jīng)濟(jì)要想穩(wěn)，勢(shì)必要讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)，怎么穩(wěn)？除保項(xiàng)目外，還要保住企業(yè)端穩(wěn)定，尤其是大型上市房企，如果企業(yè)端不穩(wěn)，項(xiàng)目端就難穩(wěn)，整個(gè)行業(yè)也就難穩(wěn)。從經(jīng)濟(jì)到地產(chǎn)行業(yè)，從行業(yè)到大型企業(yè)主體，從企業(yè)主體再到具體項(xiàng)目，把整個(gè)鏈條全部拉通，這個(gè)邏輯很重要。”前述房企高層表示。

??通知要求，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。

??為何是30%？廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，此舉可以釋放“本來(lái)用于保交樓，但由于利益板結(jié)，誰(shuí)也動(dòng)不了”的資金，從而起到資金循環(huán)目的；另一方面，也不能動(dòng)太多，因?yàn)橐紤]既有債權(quán)人（保交樓之前的債權(quán)人，包括銀行、信托、施工單位、供應(yīng)商）的權(quán)益和顧慮。動(dòng)用30%，再加上專項(xiàng)借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開(kāi)發(fā)部分動(dòng)起來(lái)、循環(huán)起來(lái)，源頭活水能“四兩撥千斤”，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的循環(huán)。

??對(duì)于銀行保函的申請(qǐng)資格，通知要求：商業(yè)銀行在出具保函時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房企信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函；對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，以銀行保函置換預(yù)售資金，需要銀行在授信額度內(nèi)首先審查相關(guān)房企資信情況，這意味著房企必須有履約能力并有授信額度。就邏輯上而言，房企確實(shí)只需要付出開(kāi)具銀行保函的費(fèi)用和利息，就可以用保函來(lái)置換資金用于自身周轉(zhuǎn)。

??“但政策層強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、法制化原則，以及讓各家銀行自主決策，意味著銀行需要自己承擔(dān)置換資金的風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行會(huì)綜合評(píng)估房企風(fēng)險(xiǎn)，那些出險(xiǎn)房企履約能力存疑，銀行未必會(huì)同意開(kāi)出保函。目前沒(méi)有違約的民營(yíng)房企已是少數(shù)，所以政策能夠覆蓋的房企數(shù)量極其有限。”柏文喜說(shuō)。

??某房企高管亦表示，政策層面讓我們看到了希望，但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有資質(zhì)好、信用高的企業(yè)才能拿到銀行保函，銀行對(duì)大部分民營(yíng)房企是不可能全“兜底”的，希望在后續(xù)落實(shí)方面能有一些讓步。