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??春節假期剛過，從中央到地方，一場“穩經濟”保衛戰吹響沖鋒號。

??1月28日，春節后首個工作日召開的國務院常務會議亮出多項穩經濟舉措。會議提出，乘勢推動消費加快恢復成為經濟主拉動力，促進汽車等大宗消費政策全面落地，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。

??1月29日，上海市政府正式發布《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》，推出十項行動32條政策措施。其中一項重要舉措是，支持剛性和改善性住房需求，落實臨港新片區、5個新城人才住房支持政策，滿足房地產企業合理融資需求，確保房地產市場平穩健康發展。

??據記者不完全統計，半個月來已有包括云南、內蒙古、江蘇、遼寧、廣東等在內的多個省市發布了穩經濟發展相關措施，其中有一條皆重點指向支持合理住房消費。

??在多數業內人士看來，明確支持和提振住房消費，意味著包括提供信貸支持、降低稅費、發放購房補貼等在內的各地需求端政策力度有望進一步加大。

??直接利好是，關系購房成本的房貸利率迎來又一波“降價潮”。1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，較之前下降0.3個百分點。作為省會城市，鄭州打響了春節后降房貸第一槍。

??多地開啟住房消費

??目前，31個省區市2023年經濟增長預期目標均已出爐。其中，21個地區將2023年GDP增速目標設置在5.5%以上，如海南設為9.5%左右，西藏為8%左右，江西、新疆為7%左右，安徽、寧夏、湖南、湖北為6.5%左右。

??但受疫情反復頻發、俄烏沖突等因素影響，經濟運行中供給沖擊、需求收縮、預期走弱三重壓力有所加大，消費者消費信心不足，實現這一增長目標并不容易。

??國務院副總理劉鶴在發表重要講話時強調，房地產業是中國國民經濟的支柱產業，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。從未來看，中國仍處于城市化較快發展階段，巨大的需求潛力將為房地產業發展提供有力支撐。

??但現實數據是，2022年房地產開發投資同比下滑10%，銷售規模下滑25%，對經濟形成“負貢獻”。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從短期經濟目標實現角度看，如果能將房地產對經濟拖累效應扭正，2023年GDP目標實現難度就會降低。各地也想借著政策“紅利東風”，將2022年砸出的負增長“大坑”填滿，既穩定樓市，也實現經濟目標。

??截至1月30日，已先后有江蘇、河南濟源、云南昆明、河南焦作、遼寧、廣東、貴州習水縣、上海等地區，在提振2023年經濟的會議和文件中把提振住房消費納入到新一年經濟發展框架之中。

??1月16日，江蘇發布《關于推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》，從換購住房個人所得稅、公積金貸款政策、動遷安置補償、商品房價格備案等角度落實購房需求提振的支持。

??1月27日，遼寧發布《遼寧省進一步穩經濟若干政策舉措》，明確鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。

??1月28日，廣東省住建廳負責人在廣東全省高質量發展大會上表示，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利；并按規定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅等優惠政策。

??1月29日，上海市發布《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》，除支持合理住房消費、滿足房企融資需求外，還提出啟動10個城中村改造項目。

??易居房地產研究院研究總監嚴躍進解讀道，住房消費提振的政策非常多，主要涉及金融、財政、營商環境等方面內容。金融方面，各地都提及了信貸支持，尤其是首套房認定標準放寬；財政方面，各地繼續提及契稅補貼、個稅減免等政策內容；營商環境方面，強調了搭建房交會平臺、鼓勵省外購房需求回流等政策支持，值得全國其他省市學習。

??這些政策釋放出的信號是，自2022年以來房地產支柱產業地位明顯提升背景下，“房地產業與宏觀經濟”的關系明顯增強，住房消費地位進一步上升。

??房貸迎“降價潮”樓市亟待企穩

??新春開工幾日，在金融信貸端，多地迎來又一輪首套房貸利率“降價潮”。

??1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸款利率低降至3.8%，即貸款市場報價利率（LPR）減50個基點，二套房貸款利率保持不變。此次調整前，鄭州首套房貸款利率普遍執行4.1%標準。

??1月30日，福州宣布首套房貸款利率下限下調至3.8%，自1月31日起執行；同日，天津部分銀行將首套房貸款利率下調至3.9%。

??1月31日，長春部分銀行將首套房貸款利率下調至3.8%，此前是4.1%。

??同樣在1月31日，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一個限購市（長沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。在房貸利率方面，人民銀行長沙中心支行同樣因地制宜下調個人住房貸款利率政策下限。

??據中指院不完全統計，2023年新調整利率下限城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限。其中，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江降至4%，中山可低至3.9%。

??中指研究院市場研究總監陳文靜表示，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

??不過，從近期各地樓市成交情況來看，房地產市場形勢依然嚴峻。

??數據顯示，1月30大中城市商品房成交面積同比下滑40.5%，降幅較去年12月的-21%繼續擴大，房地產交易量仍然偏弱。1月份，100大中城市土地成交面積同比下滑13.4%，是去年7月以來首次出現同比負增長，房企拿地意愿依然低迷。

??諸葛找房數據顯示，2023年春節假期期間，包括北京、上海、廣州、深圳、武漢等在內的重點15城新房成交386套，較2022年春節下降58.4%；其中，一線城市深圳、廣州均零成交。

??當前來看，提振住房消費信心是一個緩慢修復的過程，如何穩定住房投資和住房消費，是2023年政策重點之一，也是難點之一，供需兩端政策仍需加快落地。

??李宇嘉認為，近期國家和地方的扶持政策，更多是為了保持地產平穩，避免樓市出現類似2022年那種大幅度下跌。當下環境不支持樓市反彈。一方面，房價還在歷史高位，另一方面，疫情疊加經濟下滑，百姓加杠桿能力、支付能力都不可同日而語。而且，大部分城市房子已供應過剩。