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??為進(jìn)一步推進(jìn)和完善納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范問(wèn)題，近日市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)《關(guān)于在老舊小區(qū)改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），此舉是貫徹落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》（以下分別簡(jiǎn)稱《物業(yè)條例》《改革方案》）的重要舉措。《意見(jiàn)》從三大方面對(duì)老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理工作提出了具體要求。

??－－明確在黨建引領(lǐng)下開(kāi)展老舊小區(qū)改造物業(yè)管理工作

??《意見(jiàn)》對(duì)標(biāo)《物業(yè)條例》和《改革方案》的總體要求，明確要在納入改造的老舊小區(qū)構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，強(qiáng)調(diào)社區(qū)黨組織要充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，積極搭建由居（村）民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）、（原）產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)人等多方參與的治理格局和架構(gòu)，明確各方具體職責(zé)，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理工作。

??對(duì)于尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并與改造實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，指導(dǎo)、推動(dòng)依法依規(guī)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)或組建物管會(huì)。（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)配合做好房屋檔案提供、職工動(dòng)員發(fā)動(dòng)等工作，同時(shí)應(yīng)積極參選物管會(huì)，并推薦、引導(dǎo)本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會(huì)。

??－－結(jié)合改造小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，提升規(guī)范化管理水平

??根據(jù)《物業(yè)條例》和《改革方案》的相關(guān)要求，本著“分類推進(jìn)、逐步提高、全面覆蓋”的原則，《意見(jiàn)》進(jìn)一步明確了納入改造老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理方式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)要求，推動(dòng)納入改造的老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理全覆蓋。

??（一）市場(chǎng)化物業(yè)管理方式

??一是業(yè)主自行管理方式。對(duì)于業(yè)主自我服務(wù)意愿較強(qiáng)且有良好管理能力的小區(qū)，可采取業(yè)主自行管理方式。《意見(jiàn)》對(duì)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）提出了明確要求，同時(shí)要求業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）要承擔(dān)好“財(cái)務(wù)總管”角色，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)費(fèi)、公共收益等資金管理，對(duì)于資金量大的小區(qū)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔等服務(wù)工作，既能充分發(fā)揮小區(qū)居民的自我管理優(yōu)勢(shì)，又能為小區(qū)居民提供就業(yè)崗位實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

??二是委托物業(yè)服務(wù)人方式（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人）。對(duì)于具備條件的小區(qū)，推進(jìn)建立委托物業(yè)服務(wù)人管理方式。業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）應(yīng)結(jié)合本小區(qū)業(yè)主的需求確定服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式選聘市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂服務(wù)合同。在業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)方面，鼓勵(lì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）通過(guò)采取“先買后補(bǔ)”等方式給予一定政策支持，設(shè)置一定時(shí)間過(guò)渡期，引導(dǎo)業(yè)主逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)正常交納，促進(jìn)物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

??（二）產(chǎn)權(quán)單位自管方式

??考慮到歷史沿革和管理現(xiàn)狀等問(wèn)題，對(duì)于（原）產(chǎn)權(quán)單位具有管理能力或者由于多種原因需要（原）產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理的小區(qū)，可按單位自管方式提供物業(yè)管理。《意見(jiàn)》對(duì)（原）產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理責(zé)任、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理用房等均提出了明確要求。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)在（原）產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下積極推動(dòng)引入市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)。

??（三）街道應(yīng)急管理方式

??對(duì)于暫不具備引入市場(chǎng)化物業(yè)管理，以及不具備單位自管條件的小區(qū)，為防止出現(xiàn)“失管”現(xiàn)象，明確由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)依據(jù)《物業(yè)條例》的有關(guān)規(guī)定，委托應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供應(yīng)急服務(wù)。

??－－鼓勵(lì)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)和社會(huì)化服務(wù)相結(jié)合，滿足業(yè)主多樣化的需求，提升居住幸福感

??為更好的滿足業(yè)主需求，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人和（原）產(chǎn)權(quán)單位針對(duì)業(yè)主生活服務(wù)需求，提供入戶付費(fèi)的市場(chǎng)服務(wù)，也可提供市場(chǎng)化服務(wù)名錄供業(yè)主自行選定，通過(guò)物業(yè)服務(wù)和社會(huì)化服務(wù)相結(jié)合的方式，提升綜合服務(wù)水平，滿足業(yè)主多樣化需求，提高居住滿意度。

??此外，《意見(jiàn)》還從加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、落實(shí)主體責(zé)任、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)方面提出工作要求，物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的市場(chǎng)規(guī)則，逐步提升居民參與物業(yè)管理的責(zé)任意識(shí)，不斷優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。