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??備受關注的房地產稅立法工作，再度被擱置。

??近日，十四屆全國人大常委會立法規劃對外公開，在財稅領域，增值稅法、消費稅法、關稅法等明確在本屆人大常委會任期內提請審議。備受關注的房地產稅立法和個人所得稅法修訂并未在此次立法規劃中提及。這意味著房地產稅立法暫緩。

??在2018年9月《十三屆全國人大常委會立法規劃》中，房地產稅法被納入第一類項目，屬于條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。但在十三屆人大常委會任期內，房地產稅法未能提請審議；在本次立法規劃中，甚至未再提及房地產稅。

??這期間，全國房地產市場銷售額從2020年的18.7萬億元跌至2022年的13萬億元，創下6年新低。“房地產市場供求關系發生重大變化。”這是中央對全國樓市走向的最新判斷。

??“立法開征新稅需要擇機而行，尤其是影響廣泛而深遠的房地產稅。目前的經濟形勢不適合，此時出臺任何增負措施都要格外謹慎。此外，房地產稅還涉及許多尚未理清的理論與實務問題。”中央財經大學財經研究院院長王雍君表示。

??“從房地產稅開始立法，到落地執行至少需要3年以上準備時間，因此5年內最多會有少部分城市進行房地產稅試點，真正意義上一二線城市全面開征房地產稅至少是5年之后的事情，也就是2028年之后的事情。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉預計。

??征收時機未到

??今年年初，財政部原部長樓繼偉發表題為《新時代中國財政體系改革和未來展望》的文章指出，房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。這一度被市場解讀為“房地產稅征收快了。”

??事實上，房地產稅涉及面廣、情況復雜，其立法的步伐、路程一直非常謹慎，也非常曲折。

??“第一次聽說這事兒是1992年樓繼偉還當財政部副部長的時候就提出來的，從1992年到現在20多年了。”一位房地產企業家在2016年一次經濟學家年會上曾這樣表示。

??2013年，黨的十八屆三中全會首次提出加快房地產稅立法并適時推進改革。2015年7月有官媒報道，房地產稅立法初稿已基本成形，正在內部征求意見并不斷完善中。

??2016年7月23日，在一場G20稅收高級別研討會上，時任財政部部長樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調整阻礙，房地產稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。

??但在2017年3月4日，十二屆全國人大五次會議新聞發言人傅瑩答記者問時說，“今年沒有把房地產稅法提請全國人大常委會審議的安排。”

??房地產稅一直被業內視為房地產行業重大利空，尤其在樓市上漲期，房地產稅推出呼聲漸高。2019年3月8日十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產稅法后，港股地產股、內房股于當日全線大跌。

??2021年10月，全國人大常委會通過《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》。隨即，2022年3月16日，財政部作出關于“今年（2022年）內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件”的表態。

??這期間，樓市遭遇大幅度下滑，房企債務違約進入集中爆發期。2020年，違約房企4家；2021年，房地產市場開始深度調整，又有15家房企出現債務違約；2022年房企違約進入集中爆發期，42家房企接連暴雷；今年以來，又有超過5家房企違約。

??“盡管房地產稅法出臺的主要目的不是為了調控房地產市場特別是調控房價，而是作為一種中長期制度為地方政府籌集財源，但該立法安排可能會比較明顯地為影響到市場預期，所以房地產稅法立法進程逐漸放緩。”上海交通大學財稅法研究中心副主任王樺宇表示。

??在當前房地產市場低迷和經濟恢復尚不牢固等現狀下，十四屆人大常委會立法規劃不將房地產稅立法納入一二類項目，實是穩妥之舉。于當前而言，鼓勵消費、刺激內需、穩定房地產市場及預期是更為重要的任務。

??立法大方向不變

??房地產稅立法暫緩，并不意味著放棄立法。在多位業內人士看來，從長遠看，房地產稅立法方向未改，待條件成熟后，不排除未來推出房地產稅改革試點。

??“房地產稅立法是房地產改革重要基礎性制度建設中不可或缺的一項，勢在必行。”中國財政科學研究院研究員賈康表示。在其看來，征收房地產稅的必要性是多方面的，這也是其多年來一直力推房地產稅的原因。

??首先，該稅種有利于房地產業界形成健康發展的長效機制。房地產稅作為房地產開發保有環節的一種稅收負擔，可有效遏制炒房行為。房地產稅負擔也可以為買方市場帶來長遠效益，將會有越來越多人根據自身能力，重新考慮購房戶型，而不是拼命爭取大戶型，因為大戶型可能意味著高稅收。如果越來越多人以這樣模式選房子，其結果是開發商會適應市場預期，提供越來越多中小戶型，進而促使土地集約化使用。在土地資源緊缺情況下，這是一種正面效應。

??其二，通過房地產稅收有利于地方政府形成財源建設內洽機制，有效解決地方財源建設問題，從而推動地方政府轉變職能，盡心盡力做好公共服務，優化投資環境。“還有利于優化收入分配，越是有經濟實力，住大房子、住好房子的人，可能越需要更多地為國庫作貢獻，這不就是所說的促進共同富裕的調節機制嗎？”

??張宏偉表示，當前不適合房地產稅立法，主要是因為樓市處于調整周期，不能再造成向下的趨勢壓力。但未來幾年有可能繼續會推進。尤其是當核心一二線城市房地產市場進入下一輪上行周期，并且達到高點這個時間，有可能是下一輪房地產稅立法再被提及或落地的最佳時間。

??“未來3年內推進房地產稅立法的概率已經不高了。因為即使是一二線城市，要普遍性回暖，并且達到下一輪市場周期的高峰時間，如果沒有特別大的政策力度情況下，恢復時間周期至少需要2~3年，因此近3年內基本上不用再擔心房地產稅立法問題。”張宏偉預計。

??“即便后續適時推動房地產稅立法，也要注重征稅的方式方法和技巧。預計會適時在部分條件成熟城市推出改革試點，總結經驗后推動立法。”一位財稅專家表示。