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  中房網訊 (記者 曲濤)2014年的房地產市場開局可謂陷入多事之秋，從杭州樓盤降價到興業銀行停辦房地產夾層融資業務。隨后媒體爆出浙江房企興潤置業資金鏈斷裂，接著是近日傳出的北京和長三角部分樓盤接棒降價等消息，不斷刺激著開發商們那敏感的神經。一時間，“崩盤說、拐點論、泡沫論”等說法，就像霧霾一樣，籠罩著整個房地產市場。

  隨著近期多家上市房企再融資獲得證監會發審委審核通過后，暫停了已近4年之久的國內房地產再融資已出現松動跡象，這無疑給房地產行業打了一針強心劑。

  再融資開閘  “任志強們”伸手要錢

  A股房地產再融資功能喪失始于2010年。當年4月，國務院下發通知，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。同年10月，證監會網站發布了“暫停房地產企業重組申請”的消息。至此，房企重組和再融資審批暫停至今已近4年。

  進入2014年，房地產再融資初現松動。1月，海印股份發布公告稱其非公開發行A股股票的申請獲得審核通過，這也被視為自2010年以來首家再融資方案獲批的房企。2月25日，外高橋發布再融資公告，將向控股股東上海外高橋集團和上海東興投資公司發行不超過4 .2億股股份，將用于購買外高橋集團持有的3家公司的股權，以及東興投資持有的外聯發41.65%的股權。3月4日，萬科在一年之前提出的B轉H計劃正式獲得審批通過。而此前萬科B轉H計劃遲遲未獲批準，一直被認為是政府對房企融資監管的進一步收緊。隨后的3月17日晚間，停牌近9個月的金豐投資宣布，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，擬注入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元，成為A股歷史上最大規模的借殼方案。至此，市場已經明顯感覺到房地產再融資開閘的跡象。

  如果說之前獲批的房地產重組和再融資是有條件放開的話，3月19日中茵股份和天保基建定向增發的獲批使得市場對于真正意義上的再融資開閘的期待變為現實。

  3月19日晚間，中茵股份和天保基建兩家上市房企發布公告稱，其非公開發行A股股票獲得獲得證監會無條件核準。與之前被市場關注再融資方案相比，此次兩家上市公司定增定增募集資金均將用于商業地產項目。這與此前案例相比，管理層態度似乎變得開放。

  然而，再融資獲批的腳步并未就此停止，并在不斷擴大。3月24日，北京城建發布公告稱，其再融資39億方案也獲得了證監會的審核通過。無獨有偶，就連一向未從資本市場上“要錢”的任志強也打起了再融資的主意。

  在記者印象中，去年任志強曾對媒體表示，三中全會后房企再融資可能會放寬，屆時華遠地產肯定會有動作。錯過了上一輪發展時機的任志強，儼然不想再錯過這一輪。如今，這一愿望已經成為現實。

  3月24日，華遠地產晚間發布定增預案，擬非公開發行不超過68669萬股，募資總額不超過16億元。扣除發行費用后將全部投入北京門頭溝項目、北京大興項目、北京瀾悅項目。據了解，其三個項目功能均為住宅、商業，項目的定位為中檔商品住宅，同時附帶一部分限價房、自住型商品房以及經濟適用房等。

  至此，據中房網粗略測算，截至3月25日，包括華遠地產在內的A股，累計約40家左右上市房企發布了再融資預案，擬再融資額度接近1800億元。

  資金成房企發展瓶頸 風險管理是關鍵

  再融資功能的解禁，對于謀求規模化發展的中小房企而言，無疑是打了一針強心劑。以華遠地產和萬科為例，華遠地產2013年完成銷售簽約額56.1億元，銷售簽約面積50.8萬平方米。在由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心公布的“2014年中國房地產開發企業500強”排名中位列第145位；而萬科在“2014年中國房地產開發企業500強”排名中則已連續多年蟬聯第一，其2013全年累計實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元。

  不得不承認，華遠地產的規模擴張速度相比萬科等確實不快。單從銷售業績來看，任志強帶領的華遠地產已落后當年同為“華潤系”的萬科太多太多。糾其原因，沒有從資本市場上拿錢，確實對華遠地產規模化的發展產生瓶頸。

  “萬科當年從資本市場拿到了幾百億元的資金，我們沒從市場拿一分錢，我們從零開始，但現在我們的總資產已經100多億元了。”任志強當年如是解釋華遠與萬科之間巨大差距的原因，而這種看似合理的解釋中明顯帶有某種程度的“不服”。

  的確，沒有充分利用資本市場的融資功能，其所帶來的影響就是，當華遠在向百億元銷售額沖擊的時候，萬科已經開始沖擊2000億元的銷售目標了。由此可見，融資功能對于房企發展的重要性。

  《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》的部分結論也證實了這一點。報告稱，作為資金密集型行業，房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發企業選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。

  房企加大杠桿加速擴張的同時，必然會帶來一定風險。華遠地產雖然沒有把握住上一輪的快速發展期，但近年來，該公司在穩健經營的同時，一直強調收益率和回報數額。此前任志強曾向媒體透露，華遠地產財務綜合指標在行業內排名領先，在上市企業里沒從市場拿一分錢，但給股東的現金分紅是最多的。而在整個房地產行業里，華遠地產的收益率水平一直前列。

  由此可見，作為500強開發企業，在未來的發展道路上，是選擇快速規模化發展經營，還是走穩健路線，是今后房地產企業不得不探討的話題。

  行政調控逐漸淡化 房地產再融資開閘意義重大

  對于時隔三年之后房企再融資的開閘，在研究機構看來，可謂意義重大。CRIC研究中心分析認為，今年完成GDP增長目標的壓力較大，國務院常務會議上已經提出了一系列穩增長的措施，房地產業作為核心支柱產業，在穩增長的過程中依然是最重要的發展動力。再融資的開閘對企業負債結構的優化以及資金壓力的緩解都將起到直接的積極作用，降低企業財務費用，提升上市房企的盈利能力，對企業持續走低的利潤率將起到很好的提振作用。

  這個觀點也得到了瑞銀證券的呼應。瑞銀證券的分析報告稱，再融資的開放，將明顯改善房地產行業的資金面。股權融資能使開發商具有更好的資金狀況，凈負債率將顯著下降。更為重要的是，資金松緊變化對房地產行業資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業現金流狀況的過度悲觀猜測。

  不過，CRIC研究中心也提醒，再融資方案獲批可能也并非一帆風順，項目需要符合國家政策，也就是說一級土地開發、棚戶區改造、保障房建設、城市基礎設施配套等項目更容易獲批。資金情況不佳的中小房企在這一輪調整中則會受到更大的壓力。由于舊改，保障房等項目對于資金充裕度要求高，中小企業難以承擔大額度的投資，這些企業將逐漸邊緣化，大型房企能充分發揮企業多元化優勢，在融資優勢領域募資開發。

  易居中國執行總裁丁祖昱更是表示，中國證券市場最近3年再融資渠道的封閉，已經將很多優秀的企業推向了海外資本市場，讓他們發現了境外有更多更便宜的資金。“房地產再融資開閘是好事，但時機已晚，數量也小，杯水車薪。”在他看來，由于時機的問題，再融資放開對房企資金鏈的幫助有限，而且還存在審批完成后的實施擔憂。

  但無論如何，再融資的開閘還是代表了深層次的積極意義。國泰君安則在報告中更是直接指出，上市房企再融資實質性開閘，意味著房地產調控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調控可能逐漸淡化。目前國家對房地產調控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應、優質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調控手段可能逐漸淡化。

  正如某業內人士回答中房網采訪時所說的，房地產再融資的開閘，表明國家對房地產市場調控政策的轉向，已經從控制需求轉向增加供給，從行政化手段逐步轉換為市場化手段，“房地產再融資的放開，釋放了積極的信號，并顯示出調控思路的日漸成熟。避免以往一刀切的調控思路，將有助利于房地產市場平穩健康的發展。”