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??中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長 崔霽

??會上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長崔霽表示，雖然今年整個房企發(fā)展是舉步維艱的，但是我們相信從房地產(chǎn)整個行業(yè)來看，它在戰(zhàn)勝疫情、穩(wěn)定經(jīng)濟增長，包括我們在中國推進深化改革的過程當(dāng)中，整個行業(yè)的這種基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用會更加突出。現(xiàn)在是整個房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)它的支柱力量的時候，上市房企應(yīng)該是整個行業(yè)創(chuàng)新包括高質(zhì)量發(fā)展的先鋒隊。所以越是在這種時刻，越需要上市房企要更多的擔(dān)當(dāng)。它會更有機會，將更多分享發(fā)展的紅利。

??以下為文字實錄：

??崔霽：大家上午好！本報告其實去年也首次發(fā)布了，今年我們繼續(xù)根據(jù)去年的在基礎(chǔ)之上我們又進行了一些優(yōu)化和提升，所以今年發(fā)布這樣的第二份的專業(yè)的研究報告。

??今年的主題是關(guān)于市值分析與健康發(fā)展。

??本報告還是由易居房地產(chǎn)研究院和上海社科院市值管理研究中心共同撰寫的。剛剛包括蔡總等很多嘉賓的觀點，2021年可以說是整個中國房地產(chǎn)行業(yè)相對比較至暗的一年，整個我們的中國房地產(chǎn)上市公司的總市值的表現(xiàn)是跌入了谷底。336家總市值是3.99萬億，上一年我們發(fā)布的時候是5.28萬億，相比縮水了大概25%。整個資本市場基本上縮水20%。進入了一個熊市。本來今年可以說迎來了一個政策的利好年，但是其實整個外部環(huán)境，包括我們整個疫情的反復(fù)，今年還具有一些不確定性。

??雖然今年整個房企發(fā)展是舉步維艱的，但是我們相信從房地產(chǎn)整個行業(yè)來看，它在戰(zhàn)勝疫情、穩(wěn)定經(jīng)濟增長，包括我們在中國推進深化改革的過程當(dāng)中，我們整個行業(yè)的這種基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用會更加突出。所以我們在這樣的一個環(huán)境下，我們整個行業(yè)的支柱的作用會更加凸顯。

??在整個房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)它的支柱力量的時候，我們的上市房企應(yīng)該是整個行業(yè)創(chuàng)新包括高質(zhì)量發(fā)展的先鋒隊。所以越是在這種時刻，越需要我們上市房企要更多的擔(dān)當(dāng)。在這樣更多擔(dān)當(dāng)?shù)臅r候，它會更有機會，也能更多的分享發(fā)展的紅利。

??今年我們主要從三個方面來看。

??首先我們看中國房地產(chǎn)上市公司的市值總量，總體還是比較低迷的，從市值看，無論是總量市值還是平均市值。還有一個特征，是現(xiàn)在整個上市公司的低市值公司在逐步增加，數(shù)字的顯示，市值低于30億以下的公司現(xiàn)在已經(jīng)占到40%了。在資本市場上，基本上低于30億以下就會被整個資本市場邊緣化。這個比重比去年同期占比增加了11%。

??從市值增長分析來看，現(xiàn)在正增長的公司只有25%，就是1/4，3/4的公司都是負增長的。

??開發(fā)、物業(yè)、服務(wù)，這三個分行業(yè)市值均下降的。開發(fā)是市值下降最多，8500多億。物業(yè)是蒸發(fā)了1600多億，服務(wù)蒸發(fā)了大概3600多億。總體服務(wù)類的公司市值下降的比重最高，大概下降了52%。

??從市值管理水平來分析，總體我們的上市公司還是我們的佼佼者，對于價值創(chuàng)造能力基本是企穩(wěn)的，七成的公司的營業(yè)收入在增長，營業(yè)利潤五成公司在增長。溢價協(xié)同效應(yīng)會有所提高，因為之前有市值被高估的現(xiàn)象存在。

??從我們沿用了去年的模型，就是說開發(fā)類的房地產(chǎn)上市公司，我們評了ABC三級，總體我們今年進入A級榜企業(yè)大概13家，跟去年比是減少了7家，整體占比是8%。右邊的這樣一個表格是我們今年的13家的A級榜的企業(yè)，很多企業(yè)我們可以看到都是新進的一些企業(yè)。

??通過上述的市值分析，我們可以看到2021年對于房地產(chǎn)上市公司來說，遇到的其實更多的是嚴(yán)峻的考驗，而且也遇到了很大的挑戰(zhàn)。甚至我們整個行業(yè)也是有所下滑的。但是盡管如此，我們依然相信上市公司是我們整個行業(yè)的主體，包括房地產(chǎn)上市公司對行業(yè)的引領(lǐng)作用，并沒有改變，因此在新形勢下，進一步促進我們上市公司的健康發(fā)展，不僅是我們上市公司本身的任務(wù)，更是我們整個行業(yè)整個的共同任務(wù)。所以下面就從發(fā)展動態(tài)和發(fā)展的對策建議兩個維度就上市公司的健康發(fā)展談一些看法。

??2021年整個房地產(chǎn)上市公司的全年主要發(fā)展動態(tài)，我們梳理了大概呈現(xiàn)六大特征。首先是推進穩(wěn)健型發(fā)展，將成為企業(yè)的一個首選戰(zhàn)略選擇。從這樣的特征來看，其實我們現(xiàn)在的上市房企已經(jīng)有了這樣一個共識，這是區(qū)別于過去幾年我們很多企業(yè)把規(guī)模擴張作為我們的戰(zhàn)略核心，現(xiàn)在取而代之的更多的是我們上市房企要進行瘦身、轉(zhuǎn)型，包括分拆很多物業(yè)公司、物業(yè)板塊，以及優(yōu)化我們的一些組織架構(gòu)等等，取而代之的都是這些戰(zhàn)略。所以其實現(xiàn)在很多企業(yè)先想到的是要先活下去，然后再求發(fā)展。

??時間原因，債務(wù)我就不展開講了。

??第三，提升價值創(chuàng)造能力，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基石，這個對上市公司是毫無疑問的。可以看到我們現(xiàn)在雖然行業(yè)很困難，但是我們上市房企的營收和營業(yè)利潤數(shù)字表現(xiàn)還是可以的。

??第四，充分利用資本市場是上市公司的核心優(yōu)勢。2021年有一些企業(yè)表現(xiàn)是不錯的，包括積極利用股票回購和增發(fā)進行有效的配合，包括我們發(fā)現(xiàn)碧桂園服務(wù)在2021年股票回購次數(shù)達到16次，股票增發(fā)達到兩次，這樣獲得的融資大概是184億港元。所以從某種意義上來講，它是充分利用資本市場的一個典型案例。

??第五，有效傳遞基金信號，是上市公司的工作重點。對于這點來講，其實是我們做好市值管理的工作重心。如何應(yīng)對我們現(xiàn)在的一些部分企業(yè)被人家做空，我們怎么樣去能夠積極的回應(yīng)，這其實是我們上市公司的一些工作重點。

??第六，提升資本市場的認(rèn)可，是上市公司的一個主要任務(wù)。對于這點，其實2021年我們看到數(shù)據(jù)，整體我們房地產(chǎn)的上市公司是受到資本市場的認(rèn)可度在逐步下降的。比如說基金持股的公司數(shù)量是有所減少的，包括我們看到數(shù)量，2020年基金持股的上市公司大概有116家，到2021年只剩下41家了。包括基金持股的比例也是有所下降的。包括我們納入只是的公司數(shù)量也在下降。

??所以總體上來講，這個以上就是我們整個房地產(chǎn)上市公司的主要動態(tài)特征。

??基于我們總結(jié)了2021年上市公司主要發(fā)展動態(tài)之后，我們提出當(dāng)前上市房企的健康發(fā)展對策，主要總結(jié)了以下五點。

??首先，重視風(fēng)險，守住底線，確保企業(yè)的生存安全。剛剛其實也談到了，風(fēng)險可能還會繼續(xù)暴露，特別是2022年是我們整個上市房企美元債的一個償債高峰年，在我們疊加今年這樣的疫情，所以說首先我們提出來，我們的風(fēng)險可能還會繼續(xù)暴露，所以我們對于企業(yè)的經(jīng)營來講，首先就是要確保我們的安全，就是要先活下去。

??第二，深耕主業(yè)，凝練優(yōu)勢，走可持續(xù)發(fā)展之路。從我們過往的經(jīng)驗來看，偏離主業(yè)，包括盲目擴張，可能是我們部分房企風(fēng)險的根源。所以我們還是要回歸初心，初心是什么？我們作為開發(fā)企業(yè)來講，初心就是做好我們的產(chǎn)品品質(zhì)。作為物業(yè)企業(yè)來講，我們的核心競爭優(yōu)勢就是我們的社區(qū)服務(wù)，特別是在疫情期間。所以接下來只有做好產(chǎn)品和服務(wù)，才是我們企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展之路。

??第三，優(yōu)化杠桿，輕重并舉，探索新的發(fā)展模式。對于這一點，現(xiàn)在探索新的發(fā)展模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個新的主題了，中央經(jīng)濟工作會和今年的政府工作報告均明確指出，房地產(chǎn)業(yè)要探索新的發(fā)展模式，所以我們前一陣子幫大型房企研究了未來房企的新的發(fā)展模式到底有哪些，我們研究了香港。其實根據(jù)這樣的一個經(jīng)驗我們得出，輕重資產(chǎn)的合理化配置，是我們新發(fā)展模式的一個重要特征。包括其實未來我們房企要考慮如何強化我們輕資產(chǎn)的運營能力，要打造我們這種高毛利和有可持續(xù)現(xiàn)金流的第二增長曲線，比如物業(yè)、代建、租賃住房、保障性租賃住房，比如商業(yè)地產(chǎn)等等，這些其實都是新模式的一個特征。

??除此之外，我不知道大家有沒有注意到昨天國務(wù)院辦公廳發(fā)布了一個比較重要的文件，就是關(guān)于進一步擴大存量資源的盤活的政策和文件。前一陣子我們整個中央提到有序推進城市更新，所以盤活存量資產(chǎn)，未來也是一個非常有前景、有潛力的方向。今年我們易居研究院也會對城市更新和盤活存量這塊出相關(guān)的研究報告，也請大家積極關(guān)注。

??對于城市更新和盤活存量，我們要摒棄過去這種大拆大建的理念，我們要秉承這種智慧城市，包括低碳城市的理念，未來我們認(rèn)為比方說這種老舊的廠房、老舊小區(qū)等等，其實它們的盤活都能夠成為巨大的一個發(fā)展空間。

??第四，增強業(yè)績，回報股東，提升業(yè)績管理水平。我們要持續(xù)呼吁，必須從戰(zhàn)略的高度認(rèn)識到我們的市值管理，必須從戰(zhàn)略的層面貫徹我們的市值管理，將市值管理與戰(zhàn)略發(fā)展有機融合。

??第五，敬畏市場，尊重規(guī)律，重構(gòu)行業(yè)健康形象。這一定為什么這樣提呢？因為整個房地產(chǎn)行業(yè)過去一直以來我們的形象并不是太好，源于我們其實并不是足夠的敬畏市場，并且我們也并不是足夠的尊重這樣的規(guī)律。所以我們上市公司應(yīng)該利用好我們資本市場的平臺，第一步做到不披露虛假信息，第二不操縱股票價格，四第三不進行內(nèi)幕交易，第四不損害股東利益，重構(gòu)行業(yè)健康的形象，是極度需要我們資本市場的平臺的，這樣才能實現(xiàn)健康發(fā)展。

??最后，最近我們房地產(chǎn)的政策非常多，在資本市場我們可以看到中央政治局會議在4月29號強調(diào)，繼續(xù)完善我國資本市場的基礎(chǔ)制度，更好的發(fā)揮資本市場的功能，為各類資本發(fā)展釋放出更大的空間。所以相信未來資本市場會更好的服務(wù)實體企業(yè)的發(fā)展工作，并且服務(wù)好包括民營經(jīng)濟在內(nèi)的所有房企的合理融資需求。

??在我們研究的過程當(dāng)中，我們最近也是在不斷呼吁，未來我們的房地產(chǎn)政策希望能夠更加具有穩(wěn)定性和可預(yù)期性，不要說經(jīng)濟不好的時候就強刺激，在經(jīng)濟好的時候，對我們整個房地產(chǎn)行業(yè)就持續(xù)的打壓，所以就是要建立我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的政策的長效機制。

??最后，現(xiàn)在我們整個行業(yè)環(huán)境非常艱難，但是我們依然要充滿信心，相信我們整個中國經(jīng)濟的韌性，相信我們整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的韌性。我們依然堅信，上市公司是房地產(chǎn)行業(yè)的支柱力量。所以要積極面對挑戰(zhàn)，創(chuàng)新發(fā)展，我們要持續(xù)地創(chuàng)造價值，成為好公司與好股票，就進而能夠成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不確定性當(dāng)中的穩(wěn)定之錨。謝謝大家！