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??編者按

??1992年，理想照耀現實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經濟，對于中國房地產，對于中國企業家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

??30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

??這一年，中國房地產報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場，看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

??站在未來，中國房地產報將推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發。

??孟曉蘇是個“ambitious（有抱負）”的人。他一生最好的時光是在房地產企業與金融企業工作，1992年他到了經濟建設的一線，躬身參與了國家房改工作，見證了中國30年的經濟社會發展尤其是房地產市場的發展進步，以及出現的問題。

??“最近發生的情況令人擔憂。”孟曉蘇說。

??8月15日，國家統計局說，1~7月份，商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%，銷售額、銷售面積出現兩位數下降。企業層面也出現了群體性債務危機。

??“房地產銷售的跌幅程度是以往從來沒有發生過的。這次房地產市場調整深度已超過以往任何時期，低迷期也會持續較長時間。”孟曉蘇有些擔心地說。

??孟曉蘇認為，本輪房地產調整已傷及預期與信心，若不采取以往政策如2008年“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫存”應急措施，是難以很快扭轉局面的。對此，他給出了三個建議：一是要效仿2008年進行樓市信心喊話，信心比黃金還寶貴；二是房價需要出現一定回升跡象；三是要推出政府救市基金。

??現在，孟曉蘇最關心的是樓市何時能回到復蘇軌道？

??8月31日，國務院常務會議召開，聽取穩住經濟大盤督導和服務工作匯報，部署充分釋放政策效能，加快擴大有效需求。在房地產方面，會議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，促進汽車等大宗消費”。這意味著政策面將在供給端加大支持力度，即通過加大流動性注入，力促保交樓、穩民生，進而切斷風險傳播鏈條，修復市場信心。

??在中國房地產行業的發展進程中，孟曉蘇始終是一位為中國經濟改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“建言獻策”的思考者，也是一個敢于說真話的人，他系統的專業思想對中國房地產業的發展產生過重要影響，不僅見證、參與了改革開放40年來一系列重大政策的制定與實施，也曾不斷地參與和推進住房制度改革，給中國房地產行業帶來了很多新想法與新模式。

??1992年1月至2月，“南方談話”推動中國改革開放進入一個新階段。

??這一年，在原國家商檢局任副局長的孟曉蘇，主動要求調往中國最早成立的房地產公司——中國房地產開發總公司擔任總經理。

??“當時，我并不知道什么是房地產業和建筑業，但奔涌澎湃的改革大潮讓我希望到經濟建設第一線，去推動市場經濟改革。”孟曉蘇說。

??1992年后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地產投資迅速熱了起來，經濟特區海南一下子冒出2萬多家房地產公司，先醒者都覺得機會來了，要到市場經濟里去闖出一番事業，房地產是最好的端口。但人們對房地產的需求顯然毫不知悉，大干快上之后無法支撐陡然升起的高樓大廈，泡沫被吹起，爛尾無法避免，直接引發了1993年第一輪的房地產宏觀調控。當年年底國家對房地產進行宏觀調控，處理資產泡沫，銀行收緊貸款，房地產行業相繼陷入恐懼與沉寂中。

??時間到了1996年，我國出現了有史以來的第一次“產能過剩”。那時全國鋼鐵產量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關產業，也都出現了低水平的“過剩”。隨后一年又發生東南亞金融危機，國內國際經濟面臨嚴峻挑戰。

??“當時是做項目找死、不做項目等死，樓市和整體經濟都受到了沖擊。”孟曉蘇說。

??面對這種狀況，孟曉蘇大膽提議，“住房建設可以成為新的經濟增長點”。孟曉蘇提出觀點后，原建設部、國家體改委、國家計委、國家科委很快予以呼應，并和中房集團共同設立課題組，啟動住房建設成為國民經濟新增長點課題研究與住房制度改革方案設計。這個房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔任顧問，由孟曉蘇擔任課題組組長，成員中包括梁運斌、印坤華等專家。

??“房改課題組從1996年10月開始工作，到北京、上海、廣東、江蘇等多地進行調研。到1998年3月完成課題報告，歷時一年半。”孟曉蘇說。

??在這一基礎上，1998年7月國務院出臺了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式開啟了我國城鎮住房制度改革，結束了福利分房制度。提出的各項政策，包括提薪降息鼓勵消費、完善住房供應體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業發展等核心內容，將我國住房建設與分配推向商品化與市場化。

??房改自1998年開始，在前兩年并沒有產生實質成效；收獲成果是在兩年后的2000年，居民踴躍買房出現了房地產熱潮，由此住房市場化，拉動了建筑業及相關產業發展，并有力推動了經濟發展。

??從1998年房改到2003年間，通過發展房地產業和住房消費，帶動了幾十個相關產業的發展，整個國民經濟恢復了活力。到了2003年，鋼鐵產業從供過于求變成了供不應求，產量達到了2億噸。

??“那時人們尤其政府部門提到房地產可不像現在這樣‘冒火’，而是呵護著房地產業的發展。”孟曉蘇表示，那是房改以后，主導產業帶動了國家經濟、帶動了諸多產業后所得到的贊許。

??此后數十年間，高房價問題的出現及市場發展不均衡，房地產市場波動不斷。

??“堅信房地產是主導產業及發揮主導產業作用時，經濟就會發展向前；反之就會低迷。”孟曉蘇表示，1992至2022年，房地產行業是在人們的質疑聲中確立了國民經濟支柱產業地位，與經濟發展也總是呈正相關關系。

??房地產市場的推進發展中，有一件事始終讓孟曉蘇覺得可惜。“當年的房改方案已經提出了住房雙軌制，即由市場提供商品房，由政府提供保障房。原因是我們認為在經濟發展與社會發展中，不可能沒有低收入者，無論何時何地政府都要重點照顧好這部分人群的居住問題。靠什么照顧呢？主要是靠完善住房保障體系。”

??孟曉蘇認為，這個方案后來并沒有得到有效實施，一度將保障房建設任務交由市場解決，期間也推出了“9070”等小戶型政策，要控制房價上漲，愿望是好的。“但這樣設計就能讓低收入群體買得起房嗎？以為老百姓4斤龍蝦吃不起，1斤的龍蝦就吃得起，他們不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒笨雞蛋。”有時候，孟曉蘇會引用央視小品“不差錢”來表達自己的思考和提醒。

??孟曉蘇認為，因為之前缺乏保障房，輿論大多將矛頭指向開發商，“我認為房地產企業形象并不差，不少房地產企業家很受人尊重。這些年人們對于房地產業逐漸有了正確認識，它是國民經濟的支柱產業，是拉動經濟發展的主導產業和先導產業。”

??面對當前樓市低迷、預期疲弱情況，孟曉蘇講了一件樓市往事。1997年受相關因素影響，香港樓市大跌，房價一度下跌70%。造成每戶居民損失267萬港元、13萬戶家庭成為負資產家庭。直到2013年9月才走出低迷期。

??動蕩不斷的香港樓市中，孟曉蘇曾根據香港特區政府要求，幾次到香港考察，中房集團購買了幾棟樓。消息被透露后，香港媒體一擁而上，紛紛炒作孟曉蘇將要帶著中房集團，“以200億港元買掉香港2萬套居屋”。

??“這只是我們跟香港特區政府會談中的事情，還沒有實施，而且本意只是買幾棟樓。但我們有口難辨，香港媒體群起大肆宣傳，一個月內發出了300多篇報道。”提起這件事，孟曉蘇笑著說。

??據孟曉蘇回憶，報道出來的第三天，香港樓市出現強烈反彈，新盤成交猛增3倍；就從這個星期開始，低迷6年的香港樓市轉跌為升，樓市價格上漲讓購買力很快回到市場。

??雖然最終并沒有實現在香港購樓，但卻無意中成為“救樓市之舉”，被海外媒體稱為“香港樓市救星”。反思這段經歷，孟曉蘇認為是信心、是房價上漲的利好預期回歸，推動了香港居民從不買房到買房。是信心救了樓市。

??“現在內地樓市也需要信心喊話。”孟曉蘇表示，還需要通過相關政策調整建立市場信心，讓人民群眾看到利好的趨勢。

??孟曉蘇繼續表示：“現在已經不是購買力旺盛時期了，限購政策能不能從總體上取消？”孟曉蘇提議道。

??對于企業出現的流動性問題，孟曉蘇認為這其中既有企業自身問題，包括出現投資判斷失誤；但是企業群體性出現流動性問題的背后，更多的是政策層面的合成謬誤。

??“醫生開的藥方可能是對的，但架不住七八個護士分別進來打針，把病人治得半死，都想在房地產調控上幫一把，結果形成了如今的困難局面。”孟曉蘇表示，以某企業為例，出現高達93%的負債率不全是企業責任，也有金融機構的責任，而發現問題后突然將企業所需資金撤掉，搞上樓撤梯，結果爬得越高摔得越慘。

??孟曉蘇認為，現在不是房企自責之時，需要的是共同行動修復市場及信心，政府要及時出臺有關政策。

??“要將住房消費作為經濟增長的主要支柱點去發展。房地產行業良好發展不僅改善了人民群眾居住條件，還推動了居民家庭資產增值。”

??據2019年央行統計，從資產形態看，住房是家庭實物資產的重要構成，居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%；且城鎮居民家庭資產負債率為9.1%，總體穩健。

??“這是房改的一個偉大成果。”孟曉蘇說。“這30年琳瑯滿目、美不勝收，我個人有貢獻也有收獲。”

??對話

??孟曉蘇：我的座右銘是“中國夢”

??中國房地產報：1992年是中國改革開放進程的歷史大年，房地產也是從這一年后走上發展繁榮之路。在您的人生時間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

??孟曉蘇：1992年是我主動請求離開政府部門國家商檢局，走到經濟建設一線的起始時間。當時我并不知道什么是房地產業或建筑業，但在奔涌澎湃的改革大潮中，我希望走到經濟建設第一線，去參與改革和發展。這也讓我開始了在房地產企業與金融企業工作，這一做就是半輩子。

??中國房地產報：對于這30年大歷史，您最深的感受是什么？

??孟曉蘇：這30年是通過艱難探索，在質疑聲中確立了房地產業作為國民經濟支柱產業的過程。30年經濟發展中幾次順境與逆境的轉換表明，支柱產業發揮作用經濟就步入坦途，支柱產業發展受阻經濟就陷入困境。

??中國房地產報：您認為自己最成功的成就是什么？

??孟曉蘇：30年里國家最重要的成就之一是推動了住房制度改革，我將上世紀80年代初期在萬里同志身邊學到的改革思想運用于實踐，1996年到1998年組織房改課題組，成功進行房改方案設計，推動了全國住房制度改革。它使得市場經濟、商品化進入住房建設與分配領域，迎來了住房商品化。

??改革使得中國居民的居住條件更加舒適寬敞，生活得更有尊嚴。而且隨著房價升值，居民家庭財富實現成倍增長。這項改革是推動中國經濟社會發展的最大動力之一。

??中國房地產報：您經歷最美好的事情和最遺憾的事是什么？

??孟曉蘇：“最美好的事情”是在實現住房商品化后，看到房價增值，讓房產成為億萬人民家庭財富的主要構成，房產增值對促進共同富裕是有利的；“最遺憾的事”是當年房改課題組設計的“住房雙軌制”實施不力，保障房多年被忽視；保障房建設主力軍中房集團遭分解，在“以盈利為目的”的錯誤要求下，央企國企紛紛脫離保障房建設，涌入商品房市場競相推高地價與房價。

??中國房地產報：您現在最關心什么？

??孟曉蘇：本輪房地產政策的調整已傷及預期與信心，我認為若不采取2008年的“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫存”等應急措施，是難以很快扭轉局面的。我關心的是，樓市調控何時能回到理性的軌道？

??中國房地產報：您覺得下一個階段經濟發展與過去30年相比，會呈現哪些新特征？基于此，企業經營、行業發展要注意什么？如何發展才會更好？

??孟曉蘇：我從不判斷領導意圖，只是堅持提出我認為正確的政策方向。比如我早就警示基礎設施建設的高負債模式，提出要引進房地產投資信托基金REITs進行證券化，以提高直接融資比重。現在REITs已被國務院確定為我國經濟發展的重要金融杠桿。可以認為，“發展直接融資、減少剛性兌付”要求將會通過REITs得到發展，成為未來經濟發展一個亮點。而且REITs進入商業房地產領域是大勢所趨，雖然現在阻力重重，但我相信國務院2008年126號文件提出的“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”的要求，最終一定會實現。

??中國房地產報：您的座右銘是什么？為什么？

??孟曉蘇：我的座右銘是“中國夢”。它既包含著中華民族偉大復興的強國夢，也包含著居民買房、買車的小康夢。“中國夢”還應包括人民群眾的共富夢，房改與房價上漲確實促進了普通居民家庭財富升值，縮小了財富差距。

??中國房地產報：過去5年，您最大的改變是什么？未來5年，您自己的最大期待是什么？

??孟曉蘇：過去5年，我個人跨過70歲門檻，進入老齡了（編者注：按照世界衛生組織2018年的年齡劃分標準，66歲至79歲為中年人），孔子說“七十而從心所欲，不逾矩”。未來5年，希望自己身體狀態能夠繼續保持好。

??中國房地產報：未來5年，您想對國家說什么？

??孟曉蘇：“穩發展，不折騰。”