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??對(duì)話嘉賓：王瑋

??吉林省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事長

??“今年是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年。”

??吉林省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事長王瑋在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策將保持延續(xù)性，繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面加快政策落實(shí)；貨幣政策繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場提供相對(duì)寬松的金融環(huán)境；市場信心將進(jìn)一步恢復(fù)，但基礎(chǔ)仍需鞏固。

??王瑋進(jìn)一步表示，2025年，房地產(chǎn)行業(yè)格局將進(jìn)一步分化，核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和高性價(jià)比的剛需剛改項(xiàng)目可能會(huì)受到更多關(guān)注，而部分城市則仍需警惕房價(jià)調(diào)整和庫存壓力等潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，綠色建筑、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等將成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極適應(yīng)市場變化，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??王瑋：2024年，房地產(chǎn)行業(yè)在政策與市場的雙重作用下前行。政策端，從中央到地方接連釋放積極信號(hào)，“5·17新政”以及多次政治局會(huì)議聚焦穩(wěn)定樓市，在首付、利率、購房資格、稅收等多方面持續(xù)松綁，形成政策合力，有效阻止市場的無序下滑，為行業(yè)復(fù)蘇筑牢根基。

??市場表現(xiàn)分化明顯。四季度新房銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正，北上廣深等一線城市率先回暖，帶動(dòng)部分二線及熱點(diǎn)三線城市活躍度提升；二手房市場也逐漸復(fù)蘇，交易升溫，價(jià)格趨穩(wěn)，市場信心穩(wěn)步修復(fù)。行業(yè)競爭格局也在重塑，企業(yè)更加注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)，通過提升產(chǎn)品力和市場洞察力來增強(qiáng)競爭力，為行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展注入活力。

??不過，行業(yè)整體仍面臨挑戰(zhàn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、新開工、竣工面積繼續(xù)下滑，企業(yè)因市場不確定性和資金壓力，對(duì)新項(xiàng)目投資謹(jǐn)慎。區(qū)域分化加劇，多數(shù)三四線城市因產(chǎn)業(yè)薄弱、人口外流，去庫存壓力大，市場活躍度遠(yuǎn)低于一二線城市。同時(shí)，土地財(cái)政依賴、轉(zhuǎn)型困難等深層次問題依舊突出。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??王瑋：2024年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策組合拳，精準(zhǔn)聚焦行業(yè)痛點(diǎn)，成效顯著。“白名單”政策猶如一場及時(shí)雨，為名單內(nèi)企業(yè)打開融資便利之門，穩(wěn)定資金鏈，降低項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)引導(dǎo)資金流向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，穩(wěn)定市場預(yù)期。

??收儲(chǔ)政策則是供需兩端的調(diào)節(jié)器。政府或國企收購存量商品房，減輕市場庫存壓力，穩(wěn)定房價(jià)，助力房企回籠資金；轉(zhuǎn)化為保障性住房后，又增加了保障性住房供給，解決中低收入群體住房難題，促進(jìn)社會(huì)公平。

??限購限售政策的調(diào)整和利率降低，直接刺激購房需求。利率降低減輕購房者還款負(fù)擔(dān)，信貸環(huán)境改善，市場交易活躍度大幅提升，為房地產(chǎn)市場注入新活力，推動(dòng)行業(yè)向健康穩(wěn)定邁進(jìn)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市股市”，對(duì)于這一定調(diào)怎么看？如何理解“穩(wěn)住”樓市？

??王瑋：中央政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市股市”，這一決策具有重大意義。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)的形勢(shì)下，該決策為市場注入信心，穩(wěn)定投資者與消費(fèi)者的預(yù)期，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長提供有力支撐。同時(shí)，樓市和股市作為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)與投資的關(guān)鍵領(lǐng)域，其穩(wěn)定有助于提升居民財(cái)富效應(yīng)，帶動(dòng)消費(fèi)增長，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，這一決策彰顯了高層穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心，精準(zhǔn)把握經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，為后續(xù)政策制定與實(shí)施指明方向，奠定了2025年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策基礎(chǔ)。

??“穩(wěn)住”樓市，一是保障房企穩(wěn)定經(jīng)營，通過政策扶持、拓寬融資渠道，緩解資金壓力，防止企業(yè)債務(wù)違約、破產(chǎn)，穩(wěn)定開發(fā)投資與建設(shè)規(guī)模。二是持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，保持政策連續(xù)性與穩(wěn)定性，各地根據(jù)實(shí)際在土地、稅收、金融等方面精準(zhǔn)施策，促進(jìn)市場穩(wěn)定。三是推動(dòng)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)，加大保障性住房供應(yīng)，建立租購并舉制度，完善租賃市場；推動(dòng)行業(yè)向綠色、智能、高質(zhì)量方向發(fā)展，鼓勵(lì)綠色建筑，提升住房品質(zhì)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，您認(rèn)為關(guān)于相關(guān)基礎(chǔ)性制度是指什么，要如何搭建？

??王瑋：在理念革新上，要徹底摒棄過去粗放式發(fā)展思路，全面貫徹綠色、智能、以人為本的發(fā)展理念，將綠色環(huán)保融入建筑全生命周期，利用智能科技提升居住體驗(yàn)，圍繞居民需求進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

??體系重塑方面，需優(yōu)化住房供應(yīng)體系，合理調(diào)配保障性住房與商品房的供應(yīng)比例，滿足不同收入群體住房需求；完善房地產(chǎn)金融體系，平衡金融支持與風(fēng)險(xiǎn)防控，為行業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定資金流。

??機(jī)制優(yōu)化上，一方面，建立健全動(dòng)態(tài)精準(zhǔn)的市場調(diào)控機(jī)制，地方根據(jù)實(shí)際靈活調(diào)整政策；另一方面，強(qiáng)化監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)，營造健康有序的市場環(huán)境。通過多方協(xié)同、系統(tǒng)推進(jìn)，搭建起房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)性制度。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

??王瑋：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多困境。需求端，受人口結(jié)構(gòu)變化、居民收入預(yù)期不穩(wěn)影響，購房需求總量減少且結(jié)構(gòu)改變，年輕人購房觀念轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者購房愈發(fā)謹(jǐn)慎。資金層面，金融監(jiān)管趨嚴(yán)下融資渠道受限，銷售回款慢，房企資金回籠難，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大增。同時(shí)，市場預(yù)期悲觀，觀望情緒濃厚，且土地市場供需失衡，商辦用房庫存積壓。

??發(fā)展模式上，在綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)模式亟待轉(zhuǎn)型。但目前行業(yè)在節(jié)能減排、數(shù)字化智能化應(yīng)用方面進(jìn)展緩慢，難以滿足社會(huì)對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的需求，無法融入新經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。

??解決這些問題，政策上，運(yùn)用稅收、金融等手段，刺激購房需求，支持房企發(fā)展。供應(yīng)端，合理規(guī)劃土地供應(yīng)，盤活存量資源，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。建立多方協(xié)同機(jī)制，加強(qiáng)政府、企業(yè)、社會(huì)資本合作，實(shí)現(xiàn)人、房、地、錢協(xié)調(diào)配置。鼓勵(lì)行業(yè)創(chuàng)新，推動(dòng)綠色智能發(fā)展，利用新技術(shù)提升運(yùn)營效率與服務(wù)質(zhì)量。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2024年，長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況如何？有什么亮點(diǎn)和不足？

??王瑋：2024年，長春市房地產(chǎn)市場在政策引導(dǎo)下穩(wěn)步調(diào)整。政策層面，政府圍繞土地、住房保障、金融等多維度發(fā)力，推出系列穩(wěn)市政策。本地國企積極收購存量商品房，加速去庫存，增加保障性住房供給。開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)與配套，綠色建筑、智慧社區(qū)等新型住宅不斷涌現(xiàn)。

??長春市已啟動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的試點(diǎn)工作，通過實(shí)施項(xiàng)目化管理，優(yōu)化資源配置和監(jiān)管，增加貸款投放，降低房貸利率和首付比例，完善金融、財(cái)稅和土地政策，以及打通商品房的多元轉(zhuǎn)換通道，致力于打造“好房子”示范項(xiàng)目，以提升建筑品質(zhì)。

??然而，市場仍存在不足。盡管有購房補(bǔ)貼等刺激政策，購房需求釋放有限。人口增長緩慢和老齡化導(dǎo)致剛需人群減少，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定抑制居民購房意愿與能力。部分區(qū)域去庫存難度大，占用大量資金與土地，影響房企資金周轉(zhuǎn)和新項(xiàng)目開發(fā)。新興區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目雖多，但交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施配套滯后，影響居民購房意愿與居住體驗(yàn)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??王瑋：2025年是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，持續(xù)推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)。政策將保持延續(xù)性，繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面加快政策落實(shí)。貨幣政策繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場提供相對(duì)寬松的金融環(huán)境。市場信心將進(jìn)一步恢復(fù)，但基礎(chǔ)仍需鞏固。

??市場趨勢(shì)上，綠色建筑將迎來快速發(fā)展，節(jié)能降耗和生態(tài)設(shè)計(jì)將成為新建住宅標(biāo)配，政策支持與市場需求將推動(dòng)綠色建筑產(chǎn)業(yè)崛起。房地產(chǎn)企業(yè)將積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷、智能管理，提升運(yùn)營效率與市場競爭力。

??為實(shí)現(xiàn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，政策落實(shí)上，加強(qiáng)政策執(zhí)行監(jiān)督，確保政策惠及購房者與房企，根據(jù)市場變化靈活調(diào)整。供給優(yōu)化上，合理控制土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房和改善性住房供給，推動(dòng)房企提升住房品質(zhì)。需求促進(jìn)方面，深挖潛在購房需求，針對(duì)改善性需求優(yōu)化稅費(fèi)和信貸政策，加強(qiáng)市場宣傳引導(dǎo)，提升消費(fèi)者信心。