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??隨著城鎮化的進展，我國很多城市已從增量時代進入存量時代，而城市更新正成為城市發展的新增長點。

??近日，廣州南沙經濟技術開發區規劃和自然資源局正式公布實施《廣州市南沙區大崗鎮東流村城市更新片區控制性詳細規劃調整》（以下簡稱“規劃調整”）。獲批的更新規劃顯示，東流村更新片區的建設用地規劃增加15740平方米，建筑量由21.39萬平方米提高到24.98萬平方米，同時將村莊建設用地、非建設用地調整為二類居住用地兼容商業用地，建筑高度由70米調整為50米~100米。

??本次規劃調整可以說讓合作企業未動工、先收利。

??東流村項目是繼2019年7月，斬獲廣州里仁洞村舊改資格后，越秀拿下的又一更新改造項目。這兩個舊改項目，累計投資額近217億元。

??半年內先后兩次落子舊改

??公開資料顯示，東流村項目是南沙大崗第一個更新改造的舊村。另外，根據2017年3月獲批的《廣州南沙新區大崗先進制造業基地控制性詳細規劃》，大崗鎮將定位為粵港澳大灣區重要的生產服務和先進制造業基地。

??乘大灣區的東風，越秀集團在廣州頻頻落子舊改項目。

??2019年7月16日，越秀地產斬獲了里仁洞村舊改資格，預計投入210億元參與改造。

??里仁洞村位于番禺區南村鎮，村戶籍人口6079，常住人口超4萬。村內聚集了600多家網店，從業人員超3萬人，號稱“中國淘寶第一村”。

??時隔不足半年，越秀地產再次拿下了南沙區大崗鎮東流村項目。

??其實，2019年的越秀集團可以說是在負重進行舊改，越秀集團2019年半年報顯示，上半年，公司負債總額為1556.55億元，同比2018上半年的1156.65億元增加34.57%。同時，截至報告期末，越秀地產資產負債率為74.74%。在此情況下，2019年下半年越秀集團仍然拿出210億元進行舊改，其挺軍舊改的決心可見一斑。

??越秀地產董事長林昭遠對此表示：“里仁洞村項目預計未來可以貢獻大概150萬平方米的開發面積，而地價是基本上鎖定的，項目未來的發展和盈利頗具想象空間。”

??據測算，入主里仁洞舊改項目將為越秀地產帶來約150萬平方米的優質土儲、超過600億元的總貨值。舊改項目帶來的紅利，讓越秀更加堅定了“掘金”的信心。

??越秀相關人員對中國新聞周刊表示“越秀看好廣州城市的長期發展，日后會更加積極介入廣州TOD、城市更新等投資。”據悉,2017年越秀地產專門成立城市更新集團,其中有一個50人的小組在積極推進和對接相關項目,根據城市更新的進展做出專門安排。

??雖然，越秀集團的舊改項目尚未開始，但是對比往期數據來看，大灣區給越秀帶來的營收遠高于其他地區。據2019年越秀集團中期財報顯示，集團上半年錄得合同銷售（連同合營公司項目的銷售）金額約人民幣 369億元，同比上升 31.9%，其中大灣區實現合同銷售約人民幣231.6億元，約占本集團合同銷售的 62.8%。

??2019年8月14日，廣州市住房和城鄉建設局對《廣州市城中村改造專項規劃(2019-2025年)》編制開始招標，劃分舊村莊更新的片區統籌范圍，并制定舊改項目的行動計劃。這也意味著，基于粵港澳大灣區發展的城市舊改項目已經進入提速階段。

??可以預見，拓展舊改資源，使舊改成為企業低成本獲取優質土地的重要來源將會是房企之爭的新一輪熱點。業內專家對此分析認為，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產市場的新風口，預計這一市場在未來將有大量企業進入。

??不僅是越秀集團在2019年密集布局了廣州的舊改項目，據搜狐焦點不完全統計，目前廣州約有274個村正計劃或正在開展或已完成改造，涵蓋11區，且主要以外圍區為主。其中，天河區19個、海珠區17個、荔灣區19個、越秀區3個、白云區29個、黃埔區36個、番禺區33個、南沙區41個、增城區40個、花都區24個、從化區13個。

??另保利、萬科、富力、時代、新世界、佳兆業、珠光、方圓、勤誠達、奧園、融創、星河、華潤、大華、升龍、星河灣、中鐵建、碧桂園、合生創展、恒大、新力等房企均有所介入舊改。

??難以掌控的節奏和高負債隱憂

??舊改雖然很美好，但是房企承接這份美好也需要很大的壓力。

??市場分析人士向中國新聞周刊坦言，相比一般的地產項目，舊改具有資金投入大、開發周期長等特點，涉及多方利益博弈，對開發企業的操盤能力也是一種考驗。

??越秀地產董事長林昭遠也曾表示，里仁洞項目開發時間預計需要8-10年。

??易居企業集團研究總監洪圣奇在一篇報告里指出，城市更新項目開發周期時間長，動遷不確定性因素大，最終結轉的面積是否能占據公司未來營收的一定比例仍為未知之數。

??從之前時代中國參與的廣州紅衛村舊改項目來看，時間進度把空的難度可以說是企業舊改的第一道門檻。2010年末時代中國與紅衛村簽訂了整體改造協議，但拆遷難度超出預期，直到2017年底才完成全部居民搬遷。

??2008年，云南城投與昆明市土地礦產儲備辦公室簽訂《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》，對環湖東路沿線4.18萬畝的土地進行一級開發。但是，時隔三年之后，因政府變更用地性質，首批土地招拍掛卻遭遇大比例流拍。此后，該地塊一級開發陷入停滯。

??某港股分析師坦言“節奏難以掌控是舊改的致命弱點，雖然利潤高，但是耗時長，企業所拿到的紅利會隨著時間的拖長而逐步淡化。”

??值得注意的是，2019年10月21日，越秀地產發布公告稱，擬出售全資附屬公司頂卓有限公司所持有的佛山市南海區越秀地產有限公司100%股權及其有關債務。越秀地產方面表示，預期潛在出售事項可提升集團資產周轉率和提高現金回流，以及收購或投資其他土地或物業項目的能力。

??地產公司的資產騰挪十分常見，但是在舊改春風得意之時出售資產，越秀的動作也是引人深思。

??2019年12月，據上海清算所披露，廣州越秀集團有限公司擬發行2019年度第七超短期融資券，發行規模為30億元，而越秀集團在12月密集發債超180億元。

??據越秀集團此前披露的三季度財務報告，截至2019年9月底，越秀集團短期借款累計293.31億元，較年初增加65.68%；長期借款887.50億元，較年初增加39.48%。總負債為5060.35億元，資產負債率為83.59%。

??舊改雖然給越秀帶來了豐富的土地儲備，而越秀的資產負債率維持高位，也與越秀集團子公司越秀地產的跑馬圈地有著密不可分的關系。

??克而瑞數據分析師孫楊對中國新聞周刊表示，“靠杠桿撬動銷售的大時代不復存在了”。目前拿地成本和融資成本都處于較高水平，在地產調控政策的大環境下，如何實現穩步向前，比拼的就是開發商們的運營能力了。

??財經評論員嚴躍進向中國新聞周刊表示，“開發商做舊城改造和一級開發項目，關鍵得有耐心和科學的開發理念，落實每個利益攸關者的相關問題。而且要對項目未來的盈利有一個精準的預測，才能有的放矢。”