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??陳宏（化名）是某TOP10房企的城市總經(jīng)理，轄區(qū)為東部的一個(gè)熱點(diǎn)城市及其周邊的兩個(gè)城市，到任僅3個(gè)月時(shí)間就遭遇了疫情。

??受疫情影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)充斥著不少悲觀的聲浪。陳宏的轄區(qū)有20多個(gè)項(xiàng)目，近400億元的貨值，預(yù)計(jì)今年將供應(yīng)200億元左右的可售貨量。2月18日，他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“復(fù)工確實(shí)是個(gè)難題，我們二十幾個(gè)項(xiàng)目需要幾千個(gè)工人，現(xiàn)在只到位了幾百人。比較理想的狀態(tài)是，2月底有些班組能夠逐漸做些工作。”

??他沒(méi)有太焦慮，因?yàn)檩爡^(qū)里的城市已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)一些放松政策，“預(yù)售條件有所放松，可能工期會(huì)被耽誤一兩個(gè)月，但預(yù)售證提前一個(gè)月拿到，時(shí)間也就趕回來(lái)了。”

??在他看來(lái)，除了武漢及少數(shù)疫情控制壓力比較大的地區(qū)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)難有起色外，其他地區(qū)還是比較樂(lè)觀的。“2月份應(yīng)該可以逐漸開(kāi)始恢復(fù)生產(chǎn)，3、4月份地產(chǎn)行業(yè)分批正常開(kāi)工。”

??轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上 一天收金過(guò)億元

??為控制疫情，多地采取了封城、封村、封閉小區(qū)的管理措施，防止人群集聚和病毒擴(kuò)散。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，最直接的影響就是售樓部里沒(méi)人買(mǎi)樓，工地上沒(méi)有工人開(kāi)工。

??陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌近日表示，疫情對(duì)房企二月、三月的銷(xiāo)售影響很大，二月份的銷(xiāo)售額可能只有一月份的20%不到。

??陳宏也坦言：“我們售樓部一直沒(méi)關(guān)，只是沒(méi)什么人。”線下的銷(xiāo)售無(wú)法推動(dòng)，就得做做線上的文章了。他是2月10日復(fù)工的，在那一周迅速制定和啟動(dòng)了網(wǎng)上秒殺的促銷(xiāo)活動(dòng)，“比恒大的網(wǎng)上賣(mài)房還要早幾天。”這一次的網(wǎng)上秒殺覆蓋了9個(gè)在售項(xiàng)目，首次支付的金額低至5000元，最高優(yōu)惠達(dá)到了75萬(wàn)元/套，同樣可以在一定期限內(nèi)無(wú)理由退房。“還是實(shí)實(shí)在在給了折扣的，大概有2個(gè)點(diǎn)-5個(gè)點(diǎn)的讓利，線上的渠道也給了激勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)。”據(jù)其透露，在活動(dòng)啟動(dòng)的第一天，就有1億多元的資金入袋。

??由于成效顯著，這家TOP10房企的其他區(qū)域也紛紛效仿，“總部給了個(gè)方向，一線公司各自靈活處理。”他說(shuō)，有些大的區(qū)域公司在這一波線上促銷(xiāo)中收了20多億元的資金，預(yù)計(jì)自己這個(gè)月的預(yù)售金額能在集團(tuán)排入前四。

??建筑工人只到位了1/10

??基于盡快恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力的考慮，各地政府已陸續(xù)出臺(tái)措施幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。例如，2月18日，海南便印發(fā)了《關(guān)于做好疫情防控期間農(nóng)民工到省重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)工程務(wù)工的十條措施》，旨在幫助企業(yè)解決復(fù)工復(fù)產(chǎn)面臨的用工荒難題。深圳市住房和建設(shè)局更是早在2月9日就公布了《深圳市建設(shè)工程項(xiàng)目疫情防控和復(fù)工指引》，確保全市在建工程穩(wěn)妥有序開(kāi)展復(fù)工。

??陳宏目前最擔(dān)心的也是復(fù)工問(wèn)題。“我們的項(xiàng)目陸續(xù)在辦復(fù)工申請(qǐng)了。只要做好防控和保障措施，確保工人過(guò)來(lái)后先進(jìn)行隔離檢查，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)主體責(zé)任，各級(jí)政府還是支持企業(yè)復(fù)工的。”但在他看來(lái)，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)工的難度很大。復(fù)工需要工人到位，陳宏轄區(qū)內(nèi)的20多個(gè)項(xiàng)目需要幾千人工人，但截至2月中旬，只到位了幾百人，也就是1/10。

??“工人從四面八方回來(lái)，受各地疫情管控的影響，就算交通上可以解決，但住的問(wèn)題還是很頭疼的。”陳宏管理的三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，人口也比較集中，城區(qū)的住宅小區(qū)基本都進(jìn)行了封閉管理，不允許外來(lái)人員入住。而城市周邊的村子也大多處于半封閉狀態(tài)，外地人也無(wú)法進(jìn)入。“外地的工人要先隔離14天，有些項(xiàng)目原本就有工棚或者工房可以住宿的就比較好辦。但如果原來(lái)沒(méi)有這種設(shè)施的項(xiàng)目，特別是城市中心的，就麻煩了。”參照過(guò)往的做法，這些城市中心的項(xiàng)目，一般都會(huì)安排工人在附近的城中村住，“但疫情后，城市里面的這些毛細(xì)孔基本都堵住了。”

??根據(jù)目前工人的到位情況，他計(jì)劃從2月24日這一周開(kāi)始搶工，逐步安排一些班組做復(fù)工準(zhǔn)備。

??市場(chǎng)不悲觀 分化會(huì)更明顯

??陳宏到任后盤(pán)算了一下自己轄區(qū)的家底，20多個(gè)項(xiàng)目大概是400億元的貨量，2020年打算供應(yīng)200多億元的可售貨值出來(lái)，按50%的去化率計(jì)算，也有100多億元的銷(xiāo)售額。

??當(dāng)然，最終能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的動(dòng)工、銷(xiāo)售情況。他表示，第一季度的銷(xiāo)售額難免會(huì)受疫情的影響，大概率這個(gè)季度的銷(xiāo)售任務(wù)會(huì)往后壓。但也沒(méi)必要對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)于悲觀，“每個(gè)地方情況不一樣，有利有弊，不少城市都放松了預(yù)售條件的限制。說(shuō)白了，原來(lái)要求高層建到一半才能拿預(yù)售證，如果現(xiàn)在調(diào)整成1/3或者說(shuō)更低一點(diǎn)，那被工期耽誤的時(shí)間就趕回來(lái)了。”他轄內(nèi)的城市已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的措施，“支持的力度還是可以的。”

??在疫情的影響下，土地市場(chǎng)的機(jī)遇也凸顯了出來(lái)。“最近我們拿了三塊地，兩塊地底價(jià)成交，一塊只比底價(jià)高一點(diǎn)。就拿地這方面來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)窗口期的。”

??就短期而言，陳宏認(rèn)為除了疫情控制壓力比較大的地區(qū)外，預(yù)計(jì)3、4月份房企們就可以分批正常開(kāi)工。

??若論疫情的長(zhǎng)期影響，陳宏預(yù)計(jì)未來(lái)城市的分化會(huì)體現(xiàn)得更為明顯。“有些城市本身基本面的需求不錯(cuò)，發(fā)展也比較良性，那穩(wěn)中向好的趨勢(shì)不會(huì)改變。而那些還在調(diào)整中，經(jīng)濟(jì)、人口又處于弱勢(shì)地位的低線城市，受疫情沖擊，可能就會(huì)表現(xiàn)得更差。三四五線城市退潮是很明顯的趨勢(shì)。”

??基于這種判斷，陳宏也對(duì)轄區(qū)未來(lái)的投資方向有了較為明確的規(guī)劃。“三線城市也就是中心區(qū)域還湊合，再往下的城市壓力就更大了。我們還是傾向于在城市群的核心產(chǎn)業(yè)帶尋找機(jī)會(huì)，就算是熱點(diǎn)城區(qū)，也要聚焦在基本面更加堅(jiān)挺、量?jī)r(jià)關(guān)系更為合理的區(qū)域。”