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??突如其來的疫情讓各地經(jīng)濟不同程度停擺。然而在這種特殊時期，蘭州卻以特殊方式敲定560億元簽約投資額。

??2月20日，蘭州首次以視頻連線方式舉行重點項目對接及視頻簽約儀式，共簽約4個重點項目，簽約總額560億元。

??其中，綠地集團與蘭州市政府簽約陸港金融產(chǎn)業(yè)中心項目，總投資額約360億元，龍湖集團則簽約了龍湖金城光年項目合作框架協(xié)議，計劃投資100億元，兩項目投資總額占當(dāng)日簽約投資總額82%。

??值得注意的是，此次是龍湖首進蘭州投資，但對于綠地集團來說，卻已多次在蘭州進行布局，已累計落實投資近150億元。綠地集團董事長兼總裁張玉良向中國房地產(chǎn)報記者表示：“蘭州區(qū)位優(yōu)勢明顯，社會發(fā)展日新月異，是一片極具投資潛力的熱土。”

??實際上，因為“絲綢之路”和“一帶一路”等政策紅利，蘭州這座位于大陸腹地的西部中心城市逐漸成為近幾年興起的熱點城市之一，產(chǎn)業(yè)布局逐漸增多，房地產(chǎn)市場也極具活力，吸引了不少外來房企進駐。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，碧桂園、恒大、保利、萬科、融創(chuàng)、世茂、華潤置地等頭部房企在蘭州均有布局，20強房企中超過半數(shù)房企已進入蘭州。

??但同時，由于供地少、招拍掛市場競爭激烈，單個項目布局利潤空間有限，且本土房企多、部分本土房企實力不容小覷，這導(dǎo)致外來房企新進蘭州也面臨較大難度。

??20強房企過半已入局

??從經(jīng)濟和人口兩個硬核指標(biāo)來看，蘭州的城市發(fā)展能級在全國重點城市中處于低位。雖然相比長三角、大灣區(qū)等區(qū)域內(nèi)的二線城市，蘭州仍存在一定差距，但作為甘肅的省會城市，其在甘肅的地位毋庸置疑，對于省內(nèi)人口的吸聚能力不容忽視。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，蘭州近幾年的發(fā)展才是房企關(guān)注的重要原因。

??“2019年蘭州地鐵一號線正式通車運營，標(biāo)志著其正式駛?cè)搿罔F時代’，地鐵的建設(shè)可以快速擴展房地產(chǎn)發(fā)展版圖；蘭州機場三期方案也已獲批，這也是‘絲綢之路空中走廊’的重要支撐性項目；以及蘭州奧體中心等重點項目的建設(shè)，這些無疑都提升了房企對這個城市的投資意愿度。”張波表示。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，外來房企進駐蘭州有兩波集中期。第一波集中于2010年——2013年，碧桂園、恒大、保利、綠地、中海、萬達、紅星、大名城等房企均在此時期便進入蘭州；第二波則發(fā)生在2017年以后，2017年，萬科、華潤首次在蘭州“落子”；2018年，蘭州又迎來世茂房地產(chǎn)、藍光發(fā)展和奧園等標(biāo)桿房企；2019年雖少有新進入房企，但碧桂園、華潤置地和萬達三大房企再次加碼布局，包攬了蘭州全年近一半數(shù)量的公開出讓地塊。

??這些外來房企中，世茂房地產(chǎn)2018年首進蘭州，于2019年底再次斬獲甘肅天水項目地塊。目前，世茂在蘭州已有兩個項目，且均為合作項目。一個是和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商永坤置業(yè)合作的位于城關(guān)區(qū)青白石板塊的銀河世茂璀璨天宸項目，2019年銷售額14.9億元；另一個項目是與國企宏建集團合作、位于七里河板塊的世茂宏建云煦園項目，該項目2019年9月開盤，全年取得7億元銷售業(yè)績。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，世茂還在洽談位于蘭州城關(guān)區(qū)的世茂中心和龍山小鎮(zhèn)項目，目前進展順利。

??世茂房地產(chǎn)向中國房地產(chǎn)報記者表示，蘭州市場是由世茂西部地區(qū)公司負(fù)責(zé)，規(guī)模不是很大，進入蘭州主要是看中了蘭州的房地產(chǎn)市場。與各大布局蘭州的房企一樣，世茂對蘭州未來地產(chǎn)市場一致看好。

??另一家持續(xù)深耕蘭州的典型房企綠地集團也表示了相同看法。一位接近綠地控股的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示：“蘭州有很多機會。”除了房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型、城市品質(zhì)提升等方面，綠地將發(fā)揮優(yōu)勢。

??大房企頻繁加碼

??克而瑞在其研究報告中指出，蘭州的房地產(chǎn)市場健康，出地主要是通過招拍掛，市場比較透明和公平。同時，蘭州的去化周期大約11.8個月，也處于健康區(qū)間。

??這也在一定程度上刺激了房企在蘭州的拿地?zé)崆椤?/p>

??安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從土地層面來看，雖然2019年蘭州成交宗地面積環(huán)比2018年僅上漲3.06%，成交金額卻環(huán)比大漲193.64%，這說明房企已經(jīng)明顯出現(xiàn)搶地現(xiàn)象，土地整體價格水平在不斷提升。

??此外，中國房地產(chǎn)報記者綜合中指院數(shù)據(jù)整理得出，蘭州2019年出讓48宗地，攬金121.16億元，其中，外來房企拿地超過21宗，主要以碧桂園、華潤置地和萬達三家大房企為主，三家房企的拿地金額就達到99.15億元，占蘭州土地出讓總金額的比例超過80%。

??實際上，布局蘭州的外來房企主要以大型房企為主力，TOP10房企中，除了新城控股，基本已全部進入蘭州，而據(jù)相關(guān)人士介紹，新城也積極在蘭州洽談相關(guān)項目，尋求合適機會進入。

??以萬達地產(chǎn)為例，2019年萬達在蘭州拿地不少于10宗，總拿地金額達到46.7億元。在去年4月，萬達集團董事長王健林就透露，未來3年，萬達將在甘肅投資1個超大型文化旅游項目、5個萬達廣場、3個五星級酒店，新增投資約450億元。

??與萬達相似，大型房企在蘭州拿地體量一般較大，主要推行大盤開發(fā)模式。例如，2013年碧桂園“削山平地”的一個大盤項目，造就了單盤單日50億的銷售額；恒大234畝占地的恒大·未來城等。

??此次綠地與蘭州簽約合作項目也符合上述特點。據(jù)綠地集團介紹，雙方合作打造的項目位于蘭州市西固區(qū)范廣坪區(qū)域，建設(shè)用地約2685畝，總投資額約360億元，總建筑面積約400萬平方米，預(yù)計將于今年7月全面開工。

??對于未來發(fā)展，綠地集團向中國房地產(chǎn)報記者表示：未來將充分發(fā)揮企業(yè)市場主體作用，加快現(xiàn)有項目推進建設(shè)，持續(xù)布局重大項目，為蘭州區(qū)域發(fā)展新舊動能轉(zhuǎn)換注入綠地技術(shù)及產(chǎn)業(yè)資源，為蘭州經(jīng)濟注入新動力、新活力。同時，綠地將進一步積極與蘭州市開展更深入廣泛的合作，努力在蘭州新一輪改革開放中有所作為。

??房企首進難度大

??大房企進入蘭州，除了看好蘭州的地產(chǎn)市場發(fā)展，同時也是其全國布局的需要。除了這些已布局的外來房企，大批還在門外徘徊的房企也存在一定顧慮。

??首先，利潤空間有限是很多房企的擔(dān)憂。克而瑞的研究報告指出，一般房企的第一個項目都不賺錢，蘭州是適合長期深耕型的城市，如果只是一個項目，則利潤空間有限，邊際利潤會隨著項目增多、對當(dāng)?shù)厥袌鍪煜ざ群驼瓶囟忍嵘壬仙?/p>

??以綠地為例，近幾年，綠地有意提升西北地區(qū)發(fā)展比重，其西北地區(qū)營收從2015年53.6億元上升至2018年301.24億元，增幅較大。但由于其營收成本較高，最終毛利率表現(xiàn)有待改善。2017至2019上半年，綠地集團西北地區(qū)毛利率分別為13.8%、10.31%及9.14%。

??除此以外，蘭州本地房企較多，雖然隨著兩波外來房企進駐，本土房企在不具備優(yōu)勢的情況下數(shù)量出現(xiàn)收縮，但亦有少部分本土房企實力不容小覷。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年蘭州房企銷售排行榜前十中除了品牌房企，還有兩個本土房企蘭州天正中廣投資控股有限公司和蘭州居正房地產(chǎn)公司分別位居第六和第八。在2019年公開土地市場上，本地小房企拿地金額不大，但在數(shù)量上也占據(jù)公開拍地的半壁江山。且這些本土房企往往依賴資源優(yōu)勢與某一固定品牌房企合作。

??正因如此，雖然蘭州公開拍地較為透明，但房企首進仍有一定難度。有些房企為了進駐蘭州，采取收購并購的方式，比如中國奧園。

??據(jù)奧園相關(guān)人士表示，奧園于2018年首次進入蘭州，是以并購方式進入，且目前在蘭州僅有一個項目。