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??十年“尷尬”前行的央企“退房令”有望在2020年加快落實(shí)。

??3月22日，中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站通報(bào)了對(duì)國家電網(wǎng)第三輪巡視整改進(jìn)展情況。通報(bào)中，國家電網(wǎng)表示，“以更高的政治站位堅(jiān)守電網(wǎng)主責(zé)主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。”

??與此同時(shí)，中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站還公布了對(duì)中國航空集團(tuán)第三輪巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)，同樣表示退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。通報(bào)顯示，著力解決處置企業(yè)歷史遺留問題方面存在的問題。一是深入推進(jìn)“壓減”工作；二是清理低效房產(chǎn)、退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；三是強(qiáng)化土地應(yīng)用管理，全面梳理現(xiàn)有土地，有序推進(jìn)無需求土地交政府收儲(chǔ)、土地置換、土地開發(fā)。

??這是自今年年初國資委以更嚴(yán)厲態(tài)度重申央企“退房令”后，又有兩家表決心將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企。

??此次中央紀(jì)委強(qiáng)化巡視整改落實(shí)，國家電網(wǎng)、中國航空集團(tuán)表決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在多位受訪專家看來，釋放出當(dāng)前央企“退房令”執(zhí)行堅(jiān)決的信號(hào)，不以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的央企將進(jìn)一步面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)削減情況。

??10年漫長“退房令”

??1月20日，國資委發(fā)布《關(guān)于中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱“通知”），再度重申央企“退房令”。通知明確，要規(guī)范央企參股投資，要求央企嚴(yán)把主業(yè)投資方向，堅(jiān)持聚焦主業(yè)，嚴(yán)控非主業(yè)投資，不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)。

??對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)除一些地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大的企業(yè)可以積極圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，其他央企在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面會(huì)面臨更多管控，部分通過參股變相做房地產(chǎn)的行為也會(huì)受到更大督查。

??“退房令”主要針對(duì)的是非以房地產(chǎn)為主業(yè)的央業(yè)。2010年，國資委曾要求除16家主業(yè)為房地產(chǎn)央企外，其余78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企下屬三級(jí)以上（包含）房地產(chǎn)子公司多達(dá)200余家。

??在剛開始的兩年，國資委“退房令”得到一些央企積極響應(yīng)。2010年當(dāng)年有14家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)央企退出市場，2011年“退房者”達(dá)到20家以上。2011年3月，國資委又批準(zhǔn)了5家央企保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企由16家增加為21家。由于中冶集團(tuán)整體并入中國五礦，成為其全資子企業(yè)，實(shí)際上獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企達(dá)到了20家。

??彼時(shí)正值房地產(chǎn)黃金時(shí)代，在豐厚的利潤回報(bào)面前，自2012年后鮮有央企大規(guī)模清退的舉動(dòng)，只有少數(shù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或協(xié)議出讓項(xiàng)目出現(xiàn)。尤其市場對(duì)“退房令”執(zhí)行力度質(zhì)疑頗多的2013年和2016年，正是房價(jià)大漲年份。2016年，部分沒有“執(zhí)照”的央企及其子公司公然搶地，制造出一個(gè)又一個(gè)“地王”概念。

??2017年國資委對(duì)央企聚焦主業(yè)進(jìn)行重申，但仍有部分非主業(yè)房地產(chǎn)的央企遲遲未退。

??2018年初，國家再度重申央企地產(chǎn)“退房令”，要求不在保留名單內(nèi)的企業(yè)必須有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，并擬定了明確的時(shí)間表。2018年山東省相繼出臺(tái)一系列相關(guān)文件明確“聚焦主業(yè)”是當(dāng)前及今后一段時(shí)期國企改革的重要方向。2019年3月，山東省國資委公布了28家省屬企業(yè)的主業(yè)重新確認(rèn)情況，沒有任何一家企業(yè)將房地產(chǎn)列為主業(yè)。

??2019年下半年以來，中國重汽、山東黃金、兗礦集團(tuán)、山東高速等掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司股權(quán)動(dòng)作明顯多了起來，不過被轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目大多處于虧損或資不抵債狀態(tài)。彼時(shí)有房地產(chǎn)人士評(píng)論道，這些央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)主要是出于自身經(jīng)營調(diào)整原因，央企不大可能主動(dòng)去收縮規(guī)模，除非是企業(yè)內(nèi)部覺得房地產(chǎn)市場不好，項(xiàng)目不太賺錢了，才可能會(huì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

??“真正剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)央企大都是地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展不好的，過去十年，所投資產(chǎn)業(yè)中最賺錢的就是房地產(chǎn)了。”一位國企人士直言，

??現(xiàn)在，靠房地產(chǎn)賺錢的門檻越來越高，行業(yè)的大門正慢慢關(guān)上。

??國家隊(duì)“退房”動(dòng)作增多

??去年7月，中央巡視組向國家電網(wǎng)黨組反饋巡視意見，指出國家電網(wǎng)存在落實(shí)深化國企改革決策部署不夠到位，堅(jiān)守主責(zé)主業(yè)不夠有力，履行主體責(zé)任不到位等問題。

??根據(jù)中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站通報(bào)，國家電網(wǎng)下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)國家電網(wǎng)網(wǎng)站信息，國家電網(wǎng)的房地產(chǎn)板塊由魯能集團(tuán)有限公司和國網(wǎng)中興有限公司承擔(dān)，旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)為廣宇發(fā)展。

??資料顯示，魯能集團(tuán)成立于2003年，是國家電網(wǎng)的全資子公司，核心業(yè)務(wù)聚焦地產(chǎn)、能源兩大板塊，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)業(yè)、清潔能源、制造業(yè)、采礦業(yè)、住宿和餐飲等，持有廣宇發(fā)展76.13%股份。該公司擁有29年城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，布局全國23個(gè)省區(qū)市，累計(jì)開發(fā)建筑面積1300萬平方米。而國網(wǎng)中興有限公司成立于1992年，主營物業(yè)管理，房地產(chǎn)投資、開發(fā)，酒店管理及餐飲管理等。

??接下來，國家電網(wǎng)將聚焦主業(yè)，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國家電網(wǎng)方面稱，積極與國資委匯報(bào)溝通主要思路，促請(qǐng)國資委明確整改工作方向。按照國資委意見進(jìn)一步完善退出和轉(zhuǎn)型方案，加快推動(dòng)整改工作。

??其實(shí)早在2010年國資委下達(dá)“退房令”時(shí)，魯能作為國家電網(wǎng)的房地產(chǎn)平臺(tái)便收到了“退房令”。但2011年3月，國資委以“魯能集團(tuán)在被國家電網(wǎng)收購之前就已從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且規(guī)模很大”為由，特批魯能集團(tuán)和其他4家企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??“國家電網(wǎng)擁有魯能不符合國資委和電力改革精神，相比魯能退出房地產(chǎn)，國家電網(wǎng)退出魯能更有可能。魯能的結(jié)局可能是轉(zhuǎn)為獨(dú)立存在的國企或者被拆分為兩部分分別被煤電和房產(chǎn)企業(yè)兼并。”一位長期關(guān)注該事件的房企投資人士表示。

??從魯能的表現(xiàn)來說，近兩年確實(shí)按照母公司國家電網(wǎng)的要求，一直在淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)正逐漸向體育社區(qū)、娛樂度假、智慧生活等方向調(diào)整，目前正“大力發(fā)展商業(yè)、文旅、體育、健康、科技、美麗鄉(xiāng)村、民生7大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)體系”。

??另據(jù)相關(guān)消息，中國誠通會(huì)大概率接手魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??國家電網(wǎng)還表示，加強(qiáng)對(duì)賓館酒店改革督辦整改，積極研究市場化賓館酒店改革模式。截至2019年底，國家電網(wǎng)33家未完成改革脫離的賓館酒店中，12家已完成關(guān)閉撤銷或脫離，其他21家正加快推進(jìn)整改。

??另一家宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企為中國航空集團(tuán)。中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)布的通報(bào)顯示，著力解決處置企業(yè)歷史遺留問題方面存在的問題。其中，清理低效房產(chǎn)，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，制定并實(shí)施境內(nèi)外房產(chǎn)處置方案，積極推進(jìn)房產(chǎn)租售工作，低效房產(chǎn)進(jìn)一步盤活；成都西南航空房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已通過轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前業(yè)內(nèi)已知的央企“退房”方案主要有兩類，一類是在產(chǎn)權(quán)交易市場掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，另一類是企業(yè)完成在建項(xiàng)目后不再參與新項(xiàng)目建設(shè)。近年來，受國資委等中央層面管控趨嚴(yán)，非房地產(chǎn)主業(yè)的央企在公開市場拍地已經(jīng)很難。

??隨著地產(chǎn)白銀時(shí)代到來，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越難賺錢，疊加自身經(jīng)營及負(fù)債壓力，自去年下半年以來，央企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)等退出動(dòng)作明顯增多，能否以合理價(jià)格找到接盤者，成為其面臨的新問題。