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??3月20日，光明食品集團上海東平小鎮農場有限公司以底價6.6億元競得上海崇明區一宗商住用地。東平小鎮農場有限公司為光明地產不久前收購的公司。

??光明地產作為上海本土國企，是2015年為了國有資產保值增值重組的新地產平臺。雖然是上海房企，但光明地產在上海的布局多集中于郊區，如金山、奉賢等區域，在崇明也略有布局。曾有公開資料指出，早在2016年，光明地產在崇明就擁有超2000畝土地，此后其還在不斷增加在崇明的布局。

??在業界看來，光明地產帶著“國資”光環，業績定然不錯，但實際上，重組后的光明地產業績上一直不溫不火，業績承諾期滿后即遭遇“變臉”，近期公司也預告了2019年凈利潤情況，預期2019年凈利潤將繼續下滑。

??雖然業績起色不大，但近年在土地市場光明地產卻有所表現，自2017年開始，公司加大拿地力度，除了在公開市場拿地，也通過增資、并購等方式加大土地權益。

??但在光明地產看來，這并不意味著公司要沖擊規模。最近三年來，光明地產的簽約銷售額一直在200多億元徘徊。隨著2020年疫情暴發，房地產行業受到直接影響的情況下，光明地產表示：“未來戰略中不單一追求規模”，地產產業集團是其新戰略目標。

??兩連降的“凈利潤”

??早在1月22日，光明地產就發布了2019年業績預告，預計全年實現歸母凈利潤約為4.89億至7.7億元，同比減少45.7%至65.51%。按照此預告情況，這將是光明地產業績承諾期后第二個凈利潤下跌年份。

??對于業績兩連降，光明地產解釋為受到市場環境、銷售產品結構、公司開發投資周期以及開拓新市場、培育新業態等因素影響。

??同時，其認為2019年全年歸母凈利潤與其前三季度數據5.73億元（同比減少43.34%）相比，第四季度的凈利潤降速明顯得到緩解。

??實際上，光明地產也曾“光明”過。

??光明地產是具有上海國資背景的上市企業。2015年底，光明食品集團與海博股份重組，把旗下農工商地產（集團）有限公司100%股權和上海農房25%股權置入，并將出租車服務等主業置出，更名形成新的平臺光明地產。

??重組之初，光明地產實現了業績明顯增長。其中，公司2016年至2017年實現歸母凈利潤分別為10.11億元、19.46億元，同比分別增長98.15%和92.55%。這也符合當時的業績承諾，即在2015年-2017年三個完整年度，光明地產要實現合計實際凈利潤不低于35.13億元。

??雖然在期內光明地產完成了業績承諾，但同時也被質疑其中部分業績是通過出售項目公司股權或資產實現。

??業績承諾期后第一個年度，也就是2018年起，光明地產凈利潤便開始下滑。

??年報數據顯示，2018年，光明地產的營收和歸屬母公司凈利潤分別實現204.94億元和14.18億元，同比分別減少1.53%和27.17%。2019年，從其預告情況看，下降趨勢依然在持續。

??凈利潤下降與光明地產的成本管控有直接關系。從公司三季報數據來看，2019年前三季度營業收入與2018年同期持平，但在營業成本上2019年卻增加約6%。其中，銷售費用和管理費用也在不同程度上有所增加。

??規模暫不提速

??外界指出，光明地產曾在2018年提出過“三年500億元”目標。按照此目標，2020年光明地產目標500億元，但經中國房地產報（微信ID：china-crb）記者與光明地產核實，公司未曾提出500億元目標，且今年暫時沒有提速計劃。

??“今年疫情對房企影響還是很直接的，要看復工復產情況、疫情后續反復情況以及產業鏈、供應鏈是否通暢。”光明地產相關人士回復。

??實際上，光明地產近三年來銷售規模可以用“非常穩定”來形容。

??從數據上看，其2017年、2018年和2019年簽約金額分別為236.62億元、244.59億元、266.38億元，可以看到，除了2017年銷售增速達到24.98%，此后2018年和2019年銷售增速均為個位數。

??“穩定是符合國企調性的，本土房企又是國企，固守‘一畝三分田’。”一位上海市場研究人員表示。

??穩定一方面是好事，但同時沒有規模的房企也會沒有話語權。雖然光明地產國企身份讓其擁有強大信用背書，但對于房企來講做大規模才有可能融到錢。

??光明地產雖表示暫不提速，但房企對于規模的追求與否不能看其說了什么，而要看其做了什么。

??一個值得關注的細節是，雖然銷售增速為個位數，但光明地產2019年的增速為8.91%，相比2018年的3.37%似乎還是在適當發力。

??加快拿地

??如果從土地市場的表現看，則更有說服力。

??年報數據顯示，2015年至2019年，光明地產新增土地儲備分別為85.44萬平方米、52.75萬平方米、94.25萬平方米、144.52萬平方米和192.09萬平方米，從2018年起，公司開始加大新增土地力度。

??業內曾說“現在的土地儲備排名就是三年后的銷售排名。”若按此計算，光明地產銷售規模可能在未來兩年有一個提升。

??且值得注意的是，光明地產鮮少在公開市場拿地，近一年拿地主要是在原有項目上增資或者以收購并購為主。

??中國房地產報記者根據其公告不完全統計，近一年內，除了在公開市場競地，光明地產項目增資或收購行為至少有10次，有的是通過增資擴大項目所占權益，有的通過合作方增資從而降低所占權益。

??以今年2月廣西柳州地塊為例，這塊地是光明地產2019年通過公開市場競得，通過此次與合作方增資，光明地產將所屬100%權益降低到33%，同樣的手法在過去一年中并不鮮見，用上述光明地產人士的話說以此方式是實現“三降”，即降低持股比例、降低負債、降低風險。

??對于不看好的城市，在項目權益上可以適當縮減以防范風險。

??從光明地產近一年拿地布局來看，其布局重點依然是上海以及其周邊的長三角地區。這些地區經濟及樓市發展韌性較好，但上述市場人士也指出，對于光明地產這種本身體量不大，全國化未鋪開的小型房企，布局長三角有利有弊，在政策限制嚴格的情況下，去化面臨一定問題，這也是光明地產近幾年銷售一直相對持平的原因。