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??享有“利潤王”之名而規(guī)模停滯不前的中海地產(chǎn)在2019年依然沒有打破這一局面，也暗合了中海董事局主席顏建國多次在不同場合提及的一句話，“規(guī)模不是中海最重要的目標(biāo)，凈利潤率才是中海最終目標(biāo)。”。

??3月26日，中海地產(chǎn)交出2019年業(yè)績答卷再次印證了上述情況。中海地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利和凈利潤率依然是行業(yè)內(nèi)兩個耀眼數(shù)字，分別為416.2億元和25.4%。但3451億元合約銷售額略顯保守。

??新上任的中海地產(chǎn)行政總裁張智超在2019年業(yè)績投資者會議現(xiàn)場也提到，“我們更希望在規(guī)模和利潤上做到有效平衡，沒必要過于極端地追求銷售速度。對于引導(dǎo)有效需求方面，各地政府做了一些微調(diào)，我們的部分項(xiàng)目也調(diào)整了售價，目前我們還是追求量價平衡。考慮到銷售周期的影響和疫情的不確定性，我們會按照‘十三五規(guī)劃’目標(biāo)，全力爭取完成任務(wù)。”

??“中海地產(chǎn)像一艘航母，掉頭很難。”業(yè)內(nèi)人士曾評價。

??實(shí)際上，從2017年顏建國定下中海地產(chǎn)要在2020年實(shí)現(xiàn)4000億港元銷售目標(biāo)并保持30%毛利率，到2018年提出著力做到“好中求快、穩(wěn)中求快”，再到2019年明確“凈利潤為最終目標(biāo)”的同時為了凈利潤的持續(xù)增長所需的規(guī)模增長是必須的，直到今年3月13日，中海地產(chǎn)發(fā)布其2020尋地合作計(jì)劃，這一系列表態(tài)都昭示著已過不惑之年的中海地產(chǎn)試圖要擺脫被詬病多年銷售“保守”形象，也是中海在規(guī)模壓力下的又一次全新改變。

??“利潤王”中海

??中海地產(chǎn)還是那個“利潤王”。

??報告期內(nèi)，中海經(jīng)營溢利上升至人民幣623.4億元，股東應(yīng)占溢利上升10.3%至人民幣416.2億元，核心凈利潤達(dá)人民幣343億元，同比增長10.1%。與此同時，2019年，中海地產(chǎn)錄得凈利潤率為25.4%，同比有所微跌；毛利率下降了4.14個百分點(diǎn)至33.66%。

??實(shí)際上通過對中海地產(chǎn)過往業(yè)績梳理不難發(fā)現(xiàn)，其利潤率雖高，但業(yè)績增長緩慢。2013年至2017年中海分別實(shí)現(xiàn)銷售1385億港元、1408億港元、1806億港元、2106億港元以及2330.7億港元。盡管穩(wěn)住了行業(yè)第七，但銷售規(guī)模增速在行業(yè)并不具優(yōu)勢。

??2019年，碧桂園權(quán)益銷售金額達(dá)5522億元，萬科銷售金額為6308億元，恒大銷售金額為6010億元，融創(chuàng)已達(dá)5562億元。相較之下，中海地產(chǎn)3451.7億元的規(guī)模僅有三巨頭一半多。

??直到顏建國上任，中海地產(chǎn)才開始數(shù)字化改革，多元化陸續(xù)嶄露頭角。對于未來，顏建國并不否認(rèn)“黑天鵝”事件和“灰犀牛”事件給市場環(huán)境帶來的高度不確定性，但他仍然充滿信心，購房需求只是被延遲釋放但不會消失。長期持續(xù)穩(wěn)健增長是集團(tuán)過去和將來走向下一個40年的戰(zhàn)略與行動指針。

??橫向?qū)Ρ龋泻５禺a(chǎn)25.4%的凈利潤率位于行業(yè)最高區(qū)間，但縱向?qū)Ρ炔浑y發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)的利潤水平開始走低。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年和2021年房企在利潤上會有比較大壓力，要維持現(xiàn)有盈利，要像“擰毛巾”一樣去降成本。行業(yè)整體進(jìn)入盤整期，全年房企銷售增速也明顯放緩。

??從已公布的房企巨頭財(cái)報看，碧桂園、萬科、融創(chuàng)2019年歸屬母公司凈利潤分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中海地產(chǎn)“低調(diào)納財(cái)”。但25.4%并不是中海地產(chǎn)史上凈利潤率的最高值，與自身對比，中海地產(chǎn)在2016年、2017年、2018年的凈利潤率分別為23%、24.6%、26.2%。

??克而瑞分析師房玲認(rèn)為，雖然中海地產(chǎn)仍是“利潤王”，但中海的歸屬母公司凈利潤與恒大、碧桂園、萬科的差距在不斷拉近。2019年，萬科的歸屬母公司凈利潤與中海地產(chǎn)的差距從39.5億元進(jìn)一步縮小到27.5億元。雖然中海地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)保持較高盈利水平，但是其“利潤王”地位開始受到?jīng)_擊。

??另外，中海地產(chǎn)2019年歸屬母公司凈利潤實(shí)現(xiàn)增幅10.3%，碧桂園、萬科、融創(chuàng)增幅分別為14.2%、15.1%、57.1%。中海地產(chǎn)在4家龍頭房企中增幅是最低的。

??億翰智庫分析認(rèn)為，在2019年全年偏嚴(yán)的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。受疫情影響，房價承壓、成本費(fèi)用增加，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率開始見頂回落。同時房企的盈利能力也在整體下降，受監(jiān)測的22家房企的凈資產(chǎn)收益率均值17.7%，較2018年下降7.5個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)收益率均值3.5%，較2018年下降0.4個百分點(diǎn)。房企在2019年的投資所帶來的收益有所下降，或與企業(yè)杠桿水平降低和凈利潤率水平下降有關(guān)。

??新增土地預(yù)算1400億

??多渠道拿地沖規(guī)模

??“跑得太慢”并不是中海想要的，做大規(guī)模始終是其無法舍棄的一環(huán)。隨著2016年年末顏建國的回歸，中海地產(chǎn)在風(fēng)格上有著明顯的轉(zhuǎn)變，土地市場上便表現(xiàn)出有更強(qiáng)的“進(jìn)取心”。

??“不要怕貴，只要有就拿”。盡管后來顏建國的措辭改為“多拿地、拿好地”，但他已經(jīng)為中海積累了豐厚的土地資源。

??財(cái)報顯示，截至2019年年底，中海地產(chǎn)土地儲備為8923萬平方米；2019年，中海在內(nèi)地25個城市及香港共新增53幅土地，新增總樓面面積1146萬平方米，其中68%的新增土地儲備位于粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群以及長三角都市圈。

??顏建國表示，2019年全國商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額則同比增長6.5%，表明驅(qū)動增長主力市場，向價值更高的一二線城市及核心城市群回歸。同時，高鐵與城軌大力度建設(shè)，正在加快人口向高能級城市轉(zhuǎn)移。我們堅(jiān)持深耕安全邊際更高、抗風(fēng)險能力更強(qiáng)的一二線城市。

??過去僅依靠收并購的中海，在規(guī)模發(fā)展最快速的時代掉隊(duì)，而招拍掛，卻讓中海重新跟上節(jié)奏。在2017年至2019年，中海分別投得76宗、63宗和53宗土地，投資金額951.16億元、913.53億元和1133.6億元，分別新增1741.41萬平方米、1764.1萬平方米以及1145.61萬平方米土地儲備。

??在拿地策略上，近兩年中海地產(chǎn)也更加傾向公開招拍掛。據(jù)中海地產(chǎn)行政總裁張智超在投資者會議上提供的數(shù)據(jù)，2019年的權(quán)益地價里面，非公開市場的獲取大概占15%，公開市場獲地占到85%。

??但這些并未讓中海在土地?cái)U(kuò)張任務(wù)上如愿。按照顏建國曾在業(yè)績會上的表態(tài)，買地貨值要超過當(dāng)年的銷售額是中海的底線。2019年，中海拿地預(yù)算高達(dá)1210億元。但實(shí)際上，中海距離這一目標(biāo)相差近80億元。

??3月13日，中海地產(chǎn)官方微信公眾號發(fā)布了中海2020尋地合作計(jì)劃。在這份以“共贏”為主基調(diào)的計(jì)劃中，股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等詞匯高頻在集團(tuán)以及各個區(qū)域的海報出現(xiàn)。

??這一計(jì)劃城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強(qiáng)三線城市，涵蓋了中海地產(chǎn)旗下華東、北方、華南、華北和西部區(qū)域，以及專攻二線以下城市的中海宏洋。

??顯然，多渠道獲取土地被中海地產(chǎn)視為“必須路徑”。在3月26日的投資者會議上，顏建國表示，只要能拿到地，無論是公開還是非公開渠道都不重要。

??新模式的出現(xiàn)，或許與中海的人事變動有干系。2020年此次人事變動除了可以理解為中海更加“職業(yè)經(jīng)理人”化之外，也可理解為顏建國將權(quán)利正式下放。2018年11月，中海專門為城市更新發(fā)布的白皮書中，北方區(qū)域的濟(jì)南華山片區(qū)改造便是兩個典型項(xiàng)目之一，當(dāng)時隸屬張智超所在的北方區(qū)域。雖然銷售業(yè)績上不及華東、華北，但有著成功的樣板，也就存在復(fù)制的可能。

??“在中海地產(chǎn)的評價體系中，無論是公開市場還是非公開市場拿地，都要根據(jù)具體項(xiàng)目的效益和運(yùn)營效能來判斷，并購類項(xiàng)目則要看具體的項(xiàng)目回報和周轉(zhuǎn)情況。”張智超提到，中海對于非公市場和公開市場的判斷刻度是完全一樣的。

??按照預(yù)期，今年中海地產(chǎn)新增土地的權(quán)益投資預(yù)算為1400億元，同比增長23%。

??“這個預(yù)算安排代表了我們今年對增長的信心，包括對現(xiàn)金流的整體安排。它里面是有邏輯的，需要有收入才能安排支出，我們的整體安排具有一定邏輯性。”顏建國說，在具體執(zhí)行過程中，將會以收定支來進(jìn)行支出，根據(jù)市場的變化、收入的情況隨時調(diào)整。

??“中原逐地，海納百城”、“逐鹿天下，攏賢拓疆。”這背后展現(xiàn)的或許正是中海地產(chǎn)對規(guī)模更大訴求。