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??一場史詩級的土拍，一宗百億地王，一位神秘買家，廈門的這場土拍變得撲朔迷離。盡管土拍已過去數日，但圍繞福建首宗百億地王的話題仍在發酵。

??4月22日，廈門誕生了福建首宗百億地王，上海泰鳴貿易有限公司（以下簡稱“上海泰鳴”）以103.55億元拿下思明2020P01地塊，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。打破了2019年底建發創下的75.25億元紀錄。

??一家剛成立的公司以百億為代價造出廈門“地王”，從中海、金茂、綠地等龍頭房企口中奪食，究竟誰是背后的神秘買家？是否有貓膩？外界紛爭不一。

??首先是地塊的特殊性，資料顯示，該地塊是思明區時隔十年再次出讓住宅用地，據悉，該區上次出讓土地是在2010年（現小區名分別是中鐵海曦、觀海瀾庭）。

??其次，拿下這宗“寶藏地塊”的，竟然是一家注冊僅18天，注冊資金僅100萬的“新手”公司，且不論其是如何跨過重重資質審核門檻，僅憑其以一己之力從眾規模房企“口中奪食”，也足以引得圍觀。

??隨著事件的進一步發酵，誰是“上海泰鳴”背后的人成為事件的焦點，盡管多個線索均指向中駿集團控股(HK.01966，以下簡稱“中駿”)，但4月27日晚間，有投資者在詢問董秘上海泰鳴貿易有限公司（以下簡稱“上海泰鳴”）是否為中駿地產子公司時？董秘未予以明確回答，中駿方面則堅稱兩家公司之間并無關聯。

??在中駿集團連續否認的同時，亦有媒體指出，在競拍現場，中駿集團和上海泰鳴同時出現，并且交替競價，使得地價屢被抬高，這塊百億元的高價地是否“圍標”，這有待于廈門市政府部門的進一步調查。

??“馬甲”背后，誰在說謊？

??土拍結束，對于業內盛傳上海泰鳴是中駿的“馬甲”公司，中駿集團第一時間對外辟謠，否認拿地事項，不過耐人尋味的是工商數據查詢信息又顯示出二者千絲萬縷的聯系。

??企查查資料顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊資本金100萬元人民幣，法人代表為蔡思鵬，企業類型為港澳臺法人獨資公司，股權穿透可見其全資控股股東為達源國際有限公司（英文注冊名：TIME SOURCE INTERNATIONAL LIMITED），2017年9月6日在中國香港注冊成立。

??根據香港公司網上查冊中心資料顯示,達源國際董事是黃倫，現年33歲，與中駿董事會主席兼總裁黃朝陽的兒子同名，年紀相仿，資料顯示，黃朝陽之子目前在中駿集團擔任執行董事兼助理總裁。

??達源國際的股東為“悅泰發展有限公司”，英文名：CHEERFUL TIME DEVELOPMENT LIMITED，董事為陳元來，與中駿集團董事會副主席陳元來同名，此人現任中駿集團董事會副主席，是中駿集團的創始人之一，擁有中駿5.03%的股份。

??股權穿透可見，悅泰發展的股東為“保信（中國）置業投資控股有限公司”，2018年財報資料顯示，保信（中國）置業投資控股有限公司是中駿的二級子公司。

??值得關注的是，上海泰鳴的公司注冊地址在百度地圖上顯示為一個街道社區相關組織機構辦公室，企查查顯示，截至4月29日，該地址注冊公司數目高達1590家。

??同樣的操作在廈門土拍市場并非首次上演。

??2019年12月，廈門市曾出讓兩宗島內地塊，其中枋湖2019P05地塊被廈門恒融晨以總價75.25億元，樓面價43123元/平方米收入囊中，企查查顯示，廈門恒融晨注冊時間為2019年12月6日，成立時間不足一月，注冊資本為500萬元人民幣 。

??據當時在場企業回憶，彼時參與競拍的有建發股份，平安不動產、鴻榮源、恒興集團、中國金茂等多家規模房企，彼時中駿也在其中，該宗地塊起拍價是61.08億元，土拍開始后，中駿第一個舉牌直接加價12.42億元，使該地塊總價飆至73.5億元。盡管島內地塊一直被諸房企視為“必爭之地”，但如此高的門檻還是讓很多房企望而卻步，最終，該宗地塊花落成立不滿一月的廈門恒融晨。

??股權穿透可見，廈門恒融晨原控股人林晨娟、施漢彬在拿下2019P05地塊次日，便將全部股權質押給廈門益悅置業有限公司(簡稱“廈門益悅”)，而廈門益悅為廈門本土房企建發股份間接持股的子公司。2020年3月，林晨娟將其所持公司45%股權，轉讓給廈門益悅，目前，廈門恒融晨分別由林晨娟、施漢彬、廈門益悅持股54%、1%、45%。，由于占股不足50%，廈門恒融晨將不會被建發股份并表。

??“以殼公司拿地在行業內很常見，企業注冊新殼一般出于兩點考慮：一是為了將來方便引入合作方；二是有意隱瞞出財務表，這種操作可以避免增加企業負債?！北本┠砊OP30國企財務總監認為。

??也有業內人士表示：房企此番操作或許也是為零規避一些監管。深交所下發的〔2016〕713號文件中曾規定，發行人競拍土地若存在“地王”等囤地炒地、哄抬地價等情形，將被限制債券發行等融資。

??“地王”賬本，誰在受益？

??“殼”背后都關聯著利益，誰是最終受益者，自然會隨著時間浮出水面。而那些明里暗里的借“殼”規則在當下的商業環境里并不讓人陌生。

??中駿的底氣是什么？不得不說中駿老板黃朝陽和閩系商人的抱團取暖。

??黃朝陽原籍福建泉州南安，最早做機械和電器起家，2007年正式做房地產，當年拿下泉州地王。過去數年間，這家房企朝著“千億目標”開足馬力，不時留下地王身影。

??梳理一下廈門島內“黃金地塊”歷屆地王得主，會發現中駿和建發集團幾乎輪流坐莊。如果說建發集團屢得地王憑借的是其廈門市屬國有企業的背景，那么生于草莽的民營企業中駿則顯得頗為特別。

??資料顯示，2018年，廈門島內時隔5年再推地，建發和中駿分別以57億元和59.4億元總價各拿一塊；2019年，島內三場土拍中，建發拿下一宗，其余兩宗均被中駿收入囊中。其中，廈門島內湖里2019P01地塊最終以總價59.4億元被中駿競得，這一價格也刷新了廈門土地總價和島外樓面單價紀錄，時隔一年，中駿的身影再次隱現在“新地王”背后。

??閩系商人本身比較低調，喜歡悶聲發財，不太喜歡別外界把他們作為一個類別放到鎂光燈下聚焦，但私下卻比較抱團。

??2020年中駿在香港上市，當年大家就這家福建民營企業進行了一輪挖底關注。彼時，這家公司大部分項目在泉州、廈門，據說其“具有非常龐大的資源優勢”。

??中駿上市的時候就得到當地商業大鱷的捧場：比如福建國企象嶼集團投資1000萬美元；安踏集團總裁丁世忠個人1500萬美元。

??可以說，黃朝陽的崛起，閩系，特別是泉州商幫朋友們的幫襯不可或缺。

??拋開“馬甲”之爭不說，這個“地王”賬本倒也值得好好考量。

??盡管“地王”含金量頗足，但終究利潤空間才是根本。資料顯示，此次上海泰鳴拿下的2020P01地塊有規定宗地內商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米，5萬多的成本價也意味著利潤空間十分有限。數據顯示，2019年廈門島內商品住宅成交27.77萬平方米，同比上漲92.69%，但均價由于受島外低價項目劇增影響，整體均價回落至38509元/平方米，較2018年下跌近1500元，未來項目入市如何定價將是道難題。

??“廈門樓市比較特殊，島內、島外價格差別很大。在廈門本地人眼里，思明和湖里是市區，交通、商業配套成熟，島內人購買力也強，此前建發璽樾和中駿天宸開盤去化率都達到8成以上，分別位列廈門2019年銷售排行榜前三，在眼下環境中，周轉快很重要?！睆B門一位島外項目營銷副總監告訴記者。

??盡管中駿給自己的定位是全國型房企，但從其戰略布局來看，廈門一直有著特別的地位。

??財報數據顯示，中駿2019年實現合同銷售額達805.01億元人民幣，其中包括合營公司及聯營公司合同銷售額約401.46億元人民幣，累計合同銷售面積6,324,700平方米，目前在售項目超150個，分別分布在37座城市，主要集中在二線和重點三線城市。

??從其2019年各城市項目銷售面積和銷售金額占比來看，廈門僅次于其重倉的重慶，2019年，該地區項目銷售總面積達142468萬平方米，銷售額76.12億元人民幣，占總銷售額9.5%。

??諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為：“盡管思明2020P01地塊單價超5萬元，創下島內地價新高，但該地塊位于思明區云頂中路與蓮前路交叉口西南側，地理位置極佳，周邊各類配套建設較為成熟，教育、醫療資源十分優質，未來項目入市上漲空間也可期。”