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??5月6日，一則鄭州名門郡景小區業主5年拿不到房產證的消息將其背后開發商名門地產（河南）有限公司（以下簡稱“名門地產”）推至幕前。

??這家起家河南的房地產企業也曾因為商丘名門城辦不下房產證、中牟名門紫園失信學位房、鄭州萬千世紀城違規銷售等事件，被消費者訴諸監管部門。

??無證預售或者房產證難落實近年來看似不少，實際折射的卻是名門地產為回籠資金而提前推盤的算計。在河南房地產市場名門地產最多被提及的也是其資金緊張問題。

??其實飽受質疑的名門地產家底殷實。公開資料顯示，其擁有土地儲備3萬多畝。3萬多畝概念是什么？折合2000萬平方米，這個數字顯示在中國房地產報推出的《2019房企土儲面積TOP50榜》上的位置37位，甚至超過首創地產、中交地產等房企。

??這意味著，名門地產并非普遍因行業洗牌而受到沖擊的地方小房企之一，其發展路徑與所遇困境另有他因。

??低調壯大

??擁有3萬多畝土地儲備的名門地產是如何壯大的？

??企查查信息顯示，名門地產成立于1998年，發展一直較為平穩。2008年，名門地產以地產企業納稅第3的成績晉升河南地產開發企業第一軍團。

??到了2014年，名門地產發生了一次股東變動：原股東興達房地產和興達投資從股東層面退出，河南智興有限投資有限公司（以下簡稱“智興投資”）進入且100%持股。名門地產董事長和法定代表人也由興達系掌門人宋金興變成智興投資高管孫群堤。

??事實上，宋金興依舊是名門地產實際控制人，興達系與名門地產仍舊在其他企業中密切相連。比如南陽紡織廠，就是由名門地產與興達投資分別持股；河南興達名門商業管理有限公司，同樣由興達投資與名門地產分別持股。類似股權交織模式并不鮮見。

??名門地產兩相股權更替之際也是其躊躇滿志之時，在河南省內開啟一輪土地獵金。幾個值得一說案例是，2013年，經過214輪競拍，名門地產以8.08億元摘得洛陽九都路附近101.24畝土地，刷新洛陽當年單價“地王”紀錄；2014年，經過125輪角逐，名門地產以2.97億元拍得鄭州當年首個限價房地塊，并簽約鄭州西流湖項目，試圖在城市舊改項目中發力。

??可以看到，名門地產對當時自身拿下“地王”的資金實力、限價下商業運作能力，以及操盤舊改項目的能力，都頗具信心。

??2014年后，名門連續接手鄭州多個城中村改造項目，體量很大。從2014年底鄭州26個城中村改造項目操盤來看，單名門地產就拿下3個，包括二七區張魏寨、孫八寨、金水區押砦，數量與當年建業地產、恒大地產持平，超過其他外來房企與本地房企。

??在此基礎上，名門地產于2015年提出沖擊百億目標計劃，立足鄭州，深耕已進駐城市。2014年全國百億房企只有80家。至此，名門地產在河南省內版圖更加擴大，立足鄭州，輻射洛陽、安陽、駐馬店、南陽、平頂山、商丘等地市，以及在河北、北京等地也有了少量投資。

??無從考證2015年名門地產是否實現其百億夢，但是從近幾年數據來看，名門地產表現強勢，不斷拿下鄭州多個舊改項目，且業績遙遙領先。比如2018年上半年，名門地產鄭州區域銷售額近40億元，河地省內排名第5，超過外來房企萬科地產、融創中國等；2018年名門地產銷售面積在河南省排名第4，超過綠地、鑫苑置業、金科等房企。

??信托之憂

??高歌猛進之下，名門房產也暴露出一些資金隱憂，比如拖欠工程款、違規銷售等。較之更明顯的或者說更深層次的，則是興達系信托融資問題暴露。

??興達系善用信托融資，通常為“債加股”模式，為其擴張填充底氣。早在2014年名門地產股權更替之前，其股東興達房地產與興達投資就已經開始運用信托融資輸血。

??2010年，名門地產與中融國際信托合作，后者發行規模1.54億元名門駐馬店風光城市廣場股權投資集合信托計劃，募集資金用于受讓名門地產（駐馬店）有限公司股權，向項目公司增資并取得97%股權。

??2012年9月，興達投資及孫群堤等人還與大業信托簽訂《股權收益權轉讓及回購協議》，約定興達投資孫群堤等人將興達房地產股權收益權轉讓給大業信托，大業信托支付轉讓價款3.02億元。興達投資向大業信托支付相應股權收益，興達投資則按協議約定向大業信托公司回購此股權收益權，并支付回購款3.02億元。

??同時，興達房地產海與大業信托簽訂《房屋所有權抵押合同》，將其位于南陽市臥龍區4.93萬平方米的房屋所有權及土地使用權抵押給大業信托。

??正是依靠出售股權收益權、到期申請回購的“明股實債”模式，興達系完成了短期閉環融資，支撐了前期土地積累。同時可以發現，智興投資孫群堤等人與興達系關聯早在名門地產股權更替之前就已經存在。

??不過，這一信托融資模式在名門地產高速擴張時期也顯現問題。比如上述興達系與大業信托回購協議約定期限為36個月，即2015年9月到期，但興達系與孫群堤等并未按時回購，而是簽訂附屬協議將回購期延長至48個月。

??但直到48個月期滿，興達系與孫群堤等依舊未能如期回購，因此被大業信托訴諸法庭。至此再看36個月期滿時興達系動作，頗有亡羊補牢之意。

??由于大規模信托融資，興達系及名門地產對外投資企業或企業控股企業出現一個現象，即多數企業的控股股東在信托融資存續期間變為信托公司本身。

??比如名門地產曾經對位投資的鄭州名望置業有限公司，法定代表人仍然是孫群堤，但現已由北京國際信托有限公司100%控股；再如名門地產歷史對外投資的中牟名基房地產有限公司法定代表人孫群堤，同樣由北京國際信托100%控股；還有名門地產曾投資鄭州名門城房地產有限公司，已由中融國際信托有限公司100%控股。

??反過來看，信托公司強勢入駐與興達系回購違約，側面印證其當時資金窘境，隨之而來的違規銷售與拖欠工程款也就變得不難理解。

??但信托融資的好處在于，給了名門地產相對好看的財務報表，比如在個別信托融資方案中可考的數據，名門地產2016年凈資產107.48億元，資產負債率40.35%，這個數字遠低于2016年中國房地產企業平均資產負債率77.24%。

??兩條腿走

??成績與問題均加速顯現，對于名門地產來說像一把雙刃劍。但不可忽視關鍵信息是，名門地產在2015年不僅提出百億目標，還提出“全面轉變經營管理機制”。

??一個變化是，名門地產開始加速走出河南。除了已經進駐的河北與北京，2015年以后名門地產更加看重粵港澳大灣區掘金機會。

??在粵港澳大灣區，名門地產2016年12月16日折桂深圳中心羅湖區土地；另外，2019年5月7日，龍崗區城市更新和土地整備局發布的《坪地街道坪地中心社區石灰圍片區城市更新單元計劃》顯示，深圳岳湖崗村片區更新單元的申報主體為深圳市晨興房地產開發有限公司，實際為名門地產河南有限公司為了介入深圳舊改，于2016年成立的全資控股的一家子公司；名門地產控股的深圳市億興房地產開發有限公司和深圳名成房地產開發有限公司也均于2016年成立。

??名門地產此前與中植集團的一則合作公告中也顯示，名門地產將通過此戰略合作，進一步加快推動公司多元化業務拓展，繼續深耕中原大地，并在粵港澳大灣區建設的歷史機遇中占據市場先機。

??另一個變化是，一直在一級土地市場持保守心態的名門地產開門合作了。

??2016年11月23日，名門地產與前海基金聯手，通過旗下鄭州金運置業有限公司分別以8.73億、1.89億連下兩城，拿下鄭州土地市場兩宗地。

??同樣在2016年，名門地產與碧桂園開始戰略合作。這在當時鄭州房地產市場掀起熱議。彼時碧桂園河南區域總裁楊海波表示，看重名門紫園和名門翠園的核心位置與教育資源配套優勢，雙方會進行全方位戰略合作。

??此后，雙方聯手拿地動作變多。2019年，名門地產和碧桂園用過聯合成立的鄭州中貫新城置業有限公司（以下簡稱“中貫新城”），以起始價2.65億元拿下鄭州劉東路西、九冶路北地塊；2020年1月5日，鄭州中貫新城以4.28億元拿下鄭州振興路東、蘆莊路南地塊。

??不過，支撐名門地產進擊拿地的，依然是信托融資模式。

??可以看到，2018年8月4日，光大信托發布匯安1號集合資金信托計劃，用于收購深圳市名眾房地產開發有限公司65%股權以及深圳水頭沙項目與五金廠項目，24個月投資期滿后，由名門地產制定第三方收購信托計劃持有項目公司對應比例股權，實現退出。

??光大信托只是其一，細數名門地產以及興達系今年信托“票圈”，仍舊在繼續擴大：大業信托、中融信托、光大信托、北京信托、百瑞信托、四川信托一一顯現。

??總體來看，相比2015年之前信托投資周期，目前名門地產所簽訂的信托計劃周期普遍變短，加之監管層面對信托融資的加緊管控，這對其來說也是新挑戰。