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??一切都不是一帆風(fēng)順，但前進(jìn)的方向不可阻擋。這正如我們成長(zhǎng)中的“后浪”。

??繼4月22日遞交首個(gè)招股書失效之后，港龍中國(guó)地產(chǎn)再次向港股發(fā)起沖鋒。5月12日晚，港龍中國(guó)地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“港龍地產(chǎn)”）向港交所遞交新版招股書，最新披露的數(shù)據(jù)和情況顯示，華高和升財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

??這家發(fā)家于常州成立僅僅十余年的家族企業(yè)，與動(dòng)輒深耕行業(yè)二三十年的老房企相比，算是“后浪”。但它并不甘心做一個(gè)偏居一方的家族小房企。它有更大的“野心”與夢(mèng)想。近年來(lái)，致力于規(guī)模的擴(kuò)張，將業(yè)務(wù)從江蘇常州擴(kuò)展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城及南通以及浙江杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，并于2018年進(jìn)軍一線城市上海以及河南省和貴州省內(nèi)多座主要城市。

??據(jù)更新后的招股書顯示，截至招股書披露日，港龍地產(chǎn)于21個(gè)城市的53個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的總土地儲(chǔ)備為544萬(wàn)平方米。其中包括，可銷售及可出租建筑面積為260,806平方米的已竣工項(xiàng)目；總建筑面積為4,751,721平方米的開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目；及總建筑面積為431,896平方米的持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。

??高增長(zhǎng)與高負(fù)債并行 現(xiàn)金流堪憂

??這是一家優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)都很突出的“后浪”房企。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，在港龍地產(chǎn)二十余個(gè)城市超半百的項(xiàng)目中，雖然只有4個(gè)城市的9個(gè)項(xiàng)目為其帶來(lái)收益。但2017-2019年港龍地產(chǎn)的收益和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)依然很快，其中收益從4.34億元增至19.78億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到113.5％；凈利潤(rùn)從32.8百萬(wàn)元增至4.70億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到278.6％。

??高周轉(zhuǎn)與穩(wěn)健，港龍選擇了前者。收獲了規(guī)模，也帶來(lái)了高杠桿。

??與高增長(zhǎng)相比的是，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也似不斷攀升，從2017年的98.8％上升至2018年的122.1％，進(jìn)一步上升至2019年的172.6％。更有甚者，截至2020年3月31日，這一數(shù)值已經(jīng)達(dá)到287％。這與2019年百?gòu)?qiáng)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率78.7％相比，其資產(chǎn)負(fù)債率已是平均的4倍多。

??另外，招股書顯示，2017-2019年港龍地產(chǎn)的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元，相當(dāng)于兩年之間其債務(wù)存量翻了9倍；與此同時(shí)，港龍地產(chǎn)的融資成本逐年上升，分別錄得5.8百萬(wàn)元、37.2百萬(wàn)元及78.6百萬(wàn)元。

??與此同時(shí)，其現(xiàn)金流狀況也不樂(lè)觀。港龍地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年錄得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出，僅僅2019年即凈流出67.56億元，相較2018年的6.26億元整整增加十倍。

??“雖說(shuō)港龍地產(chǎn)年末現(xiàn)金逐年增加，但完全是由融資活動(dòng)帶來(lái)，難以實(shí)現(xiàn)自身體內(nèi)循環(huán)，一旦融資鏈條斷裂，港龍地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)將受到實(shí)質(zhì)性影響。”一位研究房企IPO的行業(yè)人士表示。

??屢敗屢戰(zhàn) 中小港股上市抓緊“救命稻草”

??事實(shí)上，除港龍地產(chǎn)之外，安徽房企三巽繼去年十月底遞交招股書失效后，于今年4月27日，也再次向港交所發(fā)起上市“沖鋒”。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年4月底，在港交所遞交招股書的中小房企中，三巽、港龍的上市申請(qǐng)一度失效，奧山控股、海倫堡地產(chǎn)的上市申請(qǐng)已二度失效，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的第四次上市顯示“被拒絕”狀態(tài)。

??當(dāng)然，失效并不代表上市徹底失敗。

??“港交所在判斷其能否上市的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的真實(shí)、完整、準(zhǔn)確性以及企業(yè)的獨(dú)立自主、可持續(xù)發(fā)展能力問(wèn)題。未被批準(zhǔn)上市，說(shuō)明相關(guān)企業(yè)的信息仍有待改善及完善。”一位知名研究機(jī)構(gòu)分析師表示。

??近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資渠道收緊，市場(chǎng)漸入寒冬的環(huán)境下，為拓展融資渠道，房企赴港IPO的熱度持續(xù)上升。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，單僅僅2019年至2020年5月份，不到一年半的時(shí)間里，就有超過(guò)10家房企申請(qǐng)赴港上市。

??記者注意到，截至目前，成功上市的有中梁控股、德信中國(guó)、銀城控股，新力控股、匯景控股等房企，另有安徽三巽、武漢奧山、常州港龍、海倫堡地產(chǎn)、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、景業(yè)名邦等這些土地儲(chǔ)備規(guī)模不到500萬(wàn)平方米的“迷你”房企等待IPO大體檢。

??不難發(fā)現(xiàn)，“規(guī)模小、高負(fù)債、土儲(chǔ)少”是這批IPO排隊(duì)房企的共同特點(diǎn)。它們?cè)诖笮头科笈c政策環(huán)境的雙重夾擊之下，艱難圖存，向港股IPO沖刺成為了一項(xiàng)不得不做的選項(xiàng)。

??一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)經(jīng)理表示，停滯不前的營(yíng)業(yè)收入、迅速升高的負(fù)債以及緊張的現(xiàn)金流情況，都使得這些小房企像走鋼絲一樣，稍有不慎便會(huì)跌落。上市尋求融資無(wú)疑就變成了它們的“救命稻草”。對(duì)這些小房企而言并不存在什么上市窗口期，能上市就一定會(huì)上市，上市后投資者最終是否會(huì)“買賬”，也是一個(gè)疑問(wèn)。