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??曾經以超110億元土地成交額創造全國總價“地王”的上海中興路一號項目在5月13日正式開盤，再次引發關注。

??雖然當天成交數據并未公布，但可以肯定的是首批推出房源仍有不少待售，萬科置業顧問忙前忙后地忙碌著。

??實際上，中興路一號從認籌開始就有遇冷跡象。

??4月30日中午12點，備受關注的中興路一號正式啟動認籌。雖然操盤方萬科并未公布認籌數據，但據知情人士透露，認籌期間雖然看房者眾多但真正認籌數量并不樂觀。

??有看房者向中國房地產報記者透露，就在項目開盤前兩日，中興路一號的銷售人員仍在電話邀約意向購房者參與認籌，且網上公布的項目認籌金為50萬元。但上述知情人士表示，由于認籌效果不達預期，該項目認籌金有所降低，20萬元也可認籌。

??萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海在去年的媒體見面會上曾表示，中興路一號的單價約13萬元／平方米，直言這是“一個不賺錢的價格”。

??即使不賺錢，按照現在的市場環境購房者也不一定買賬，“地王”項目要全身而退依然艱難。

??虧本入市

??中興路一號從誕生到入市一波三折。

??2016年，全國樓市大熱，各地涌現不少地王，但最矚目的要屬融信擊敗萬科、融創、龍湖等17家房企，以110.1億元競得的上海靜安中興社區地塊。這塊地當時相較于起始價46億元，溢價率達139%，樓面價高達10.03萬元／平方米，一舉打破全國“單價地王”紀錄。

??雖然是融信拿的地，但沒過多久萬科便以53.95億元入股該項目，持股49%。

??“這塊地萬科當時也有參與競拍，原因是這塊地旁邊有萬科的項目雅賓利，拿下以后萬科想做成片開發，但不料最終這塊地被融信收入囊中，萬科又非常想要，所以就去找融信合作。”一位上海房企人士稱。

??讓業界意外的是，自萬科參與該項目后就成為操盤方，此后這個項目的一切似乎就與融信無關了，融信在其中扮演的角色更像是財務投資人。

??也許萬科的初心是好的，但讓兩家房企都沒想到的是房地產開始進入政府限價時代。一時間，包括中興路地塊在內，2016年的地王們都被潑了一盆冷水。

??一直到2019年，這個項目確定了案名——中興路一號，銷售單價12.98萬元／平方米。這個單價讓業界唏噓，因為早在2016年就有業內人士測算，中興路一號可售部分實際樓板價達到14.59萬元／平方米，并預計該項目未來銷售單價至少在15萬元／平方米。

??“限價的情況下，要達到單價15萬元／平方米是不太可能的。”上述房企人士表示。

??在上海中原地產資深市場分析師盧文曦看來，中興路一號13萬元／平方米售價并不低，對比綠地董家渡項目首批房源均價為13.8萬元/平方米，中興路一號項目含金量不及董家渡項目，因此中興路一號想要提高預售價格空間不大。

??“13萬元/平方米左右開盤價在目前限價的大背景下已經偏高了，或許相關部門也已經充分考慮到項目樓板價高企的前提。但對于開發企業來說這個價格仍不足以平抑成本，因為考慮到資金利息和產品開發成本、營銷成本等，中興路一號的花費甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價是否能放開，這是國家政策層面的要求，無法隨意猜測，只是說就算放開了限價，產品競爭力能否留得住客戶也是一個挑戰。”第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華曾在接受其他媒體采訪時表示。

??設計定位等“水土不服”

??銷售單價不及業內預期與政府限價相關，但在銷售單價低于實際樓板價情況下，認籌和開盤不達預期則與項目自身定位、設計等方面息息相關。

??限價之下“面粉貴過面包”已是不爭事實，為了讓“地王”項目盡快解套，開發商們也是絞盡腦汁。

??在中興路一號的打造上，萬科從設計之初就打出一張王牌，請來世界著名建筑大師羅杰斯擔綱項目設計。

??據公開資料顯示，羅杰斯是建筑界的諾貝爾獎之稱的普利茲克獎獲得者。倫敦千年穹頂、全球最貴公寓倫敦海德公園一號、巴黎蓬皮杜藝術中心等聞名世界的地標建筑均出自羅杰斯之手。中興路一號則是羅杰斯為數不多的住宅作品之一。

??或許也正是如此，羅杰斯此次為中興路一號做出的住宅設計似乎有些“水土不服”。

??首先，中興路一號幾乎所有戶型結構中都未設置陽臺，而是以環繞式落地窗代替。

??“這種設計在西方很流行，更適合類似海歸人群，但對上海本地人而言缺少陽臺就等于要改變洗曬習慣，這一點不容易接受。”一位購房者向記者表示，雖然國內有些院墅產品也沒有陽臺，但大落地窗外有景觀可以欣賞，中興路一號所處的地理位置周邊基本都是老舊小區，在景觀上也沒有可觀賞性。

??中國房地產報記者實地走訪項目后發現，中興路一號所處地理位置雖然是上海內環，但項目周邊目前還未發展起來，附近多以老舊小區為主。

??“對比董家渡項目還能看到江景，周邊有后續改造空間，中興路一號周邊基本已經定型了。”盧文曦表示。

??除了設計、景觀存在問題，中興路一號遇冷的原因還包括豪宅橫向競爭較為激烈。

??據公開數據顯示，中興路一號項目首批推出房源面積在約50平方米——210平方米。按照目前約13萬元／平方米單價計算，最小戶型總價也超過600萬元，大面積戶型總價基本都在千萬元之上。有購房者表示，同樣的價格更情愿買在黃浦區，因為黃浦區項目無論是景觀、地段和增值潛力都更大。

??一盤大棋

??實際上，不少熟悉上海市場的人士對萬科接盤地王項目表示不理解，認為當時參與獲取這塊地的投拓專員或許對上海發展情況并不是特別了解。因為熟悉上海發展的人都知道，整個閘北除了大寧板塊發展相對成熟，老閘北包括中興路一號周邊區域發展都較差。

??總結一句話，就是“老破小”區域發展不容易帶動。那么作為房地產行業龍頭企業萬科會在拿地這個專業領域栽跟頭？

??或許不然。之所以參與拿下這塊地，萬科似乎是在下一盤大棋。

??隨著房地產進入存量時代，房企們都在花心思進行存量開發探索，發力舊改就是其中之一。

??據公開資料顯示，萬科此前針對中興路片區的舊改制訂了一個“靜安中興城五年計劃”。中興路一號只是其中一個住宅項目，包括萬科收購更名的翡翠雅賓利項目也都包含在這個5年計劃中。

??未來，萬科還要參與修復商務印書館第五印刷所都項目的更新改造，希望將中興城片區打造成集社區場所、藝術場所相呼應的美好生活共同體。等到未來這一片區舊改完成，該區塊能級預計將獲得提升。

??為了實現此愿景，有知情人士透露，萬科也在積極與片區政府協商，能夠在片區內拿更多地進行協同開發。