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??總裁一職再度更替，引發(fā)了外界的許多猜想。

??6月17日，有媒體消息稱，鑫苑集團(tuán)總裁李尚榮離職。隨后，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從接近鑫苑人士處確認(rèn)了該消息的真實(shí)性。不過(guò)，關(guān)于李尚榮的接替者，上述人士表示，目前還沒(méi)有確切的信息。

??公開(kāi)資料顯示，李尚榮于去年9月才正式入職鑫苑集團(tuán)，任職時(shí)間不到1年；在他之前，鑫苑集團(tuán)總裁為張立洲，任職時(shí)間是2016年6月到2019年6月；更早之前的總裁王信琦也同樣在未滿三年的情況下離開(kāi)。

??與兩位從萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)戰(zhàn)鑫苑的“前任”不同，李尚榮在入職鑫苑集團(tuán)之前的身份一直更傾向于金融界而非房企。曾任職建設(shè)銀行河南省分行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)的李尚榮，離開(kāi)銀行之后，擔(dān)任過(guò)京東金融副總裁、農(nóng)村金融事業(yè)部總經(jīng)理。

??相同的是，三位總裁入職的時(shí)間，都處于鑫苑正一心“求變”的節(jié)點(diǎn)。

??三任總裁與三個(gè)階段

??將時(shí)間倒回7年前。

??彼時(shí)，鑫苑集團(tuán)董事長(zhǎng)張勇正推動(dòng)鑫苑置業(yè)進(jìn)行“組織再造、戰(zhàn)略重構(gòu)”。同年，鑫苑高調(diào)聘請(qǐng)前萬(wàn)達(dá)副總裁王信琦擔(dān)任CEO，欲打造一支全新的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。王信琦的出現(xiàn)，也的確讓為鑫苑掀起了一場(chǎng)“二次創(chuàng)業(yè)”的戰(zhàn)略與管理變革。

??王信琦任職期內(nèi)，鑫苑確立了“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高激勵(lì)和輕資產(chǎn)”組成的“三高一輕”模式，并迅速布局全國(guó)，使業(yè)績(jī)得到增長(zhǎng)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年-2015年，鑫苑置業(yè)營(yíng)收分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元，同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%。土地市場(chǎng)方面，鑫苑置表現(xiàn)也相對(duì)積極。截至2016年底，鑫苑置業(yè)預(yù)計(jì)總建筑面積為413.89萬(wàn)平方米。

??顯然，張勇對(duì)這一成績(jī)并不滿意。2016年7月，供職不到三年的王信琦，離開(kāi)鑫苑集團(tuán)，接棒總裁一職的是同樣來(lái)自萬(wàn)達(dá)的張立洲。

??這一階段，鑫苑開(kāi)啟了全面推動(dòng)國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)化、智慧化發(fā)展的模式，并提出打造 “國(guó)際化的科技地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商”這一目標(biāo)。

??張立洲任職的3年時(shí)間里，鑫苑置業(yè)先后成立產(chǎn)業(yè)平臺(tái)鑫創(chuàng)科技、融資代建平臺(tái)鑫巖資產(chǎn)、地產(chǎn)管理云平臺(tái)鑫巨科技、商管公司盈懷商業(yè)、物管公司鑫苑物業(yè)、智慧科技平臺(tái)愛(ài)接力科技。其中，鑫苑物業(yè)在2017年掛牌新三板后，又于2019 年轉(zhuǎn)向港交所。

??不過(guò)這些多元化業(yè)務(wù)，對(duì)鑫苑的營(yíng)收貢獻(xiàn)極微，甚至處于仍在持續(xù)投入階段。根據(jù)鑫苑置業(yè)2018年年報(bào)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收貢獻(xiàn)占比96.5%，物業(yè)服務(wù)占比2.9%，其他業(yè)務(wù)占比0.2%。

??從營(yíng)收增速上看，張立洲任職期內(nèi)鑫苑置業(yè)一直在成長(zhǎng)。鑫苑置業(yè)年報(bào)顯示，2016年至2018年，鑫苑置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額17.62億美元、24.66億美元、22.65億美元。

??土儲(chǔ)方面，截至2017年底鑫苑置業(yè)預(yù)計(jì)總建筑面積為516.26萬(wàn)平方米，2018年則達(dá)到754.18萬(wàn)平方米。土儲(chǔ)擴(kuò)張的同時(shí)，鑫苑置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也持續(xù)攀升。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年的三年里，鑫苑置業(yè)的總負(fù)債為33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.29%、83.44%、90.72%。

??到2019年6月，張立洲離職的消息傳出。而關(guān)于離職原因，最為流傳的一種說(shuō)法是，張勇對(duì)公司這兩年的發(fā)展?fàn)顩r不太滿意。

??此時(shí)，從資金端看，國(guó)內(nèi)融資收緊；從企業(yè)內(nèi)看，鑫苑負(fù)債已然超過(guò)紅線。如何找到“便宜”的錢(qián)，則成為鑫苑在這一階段的當(dāng)務(wù)之急。李尚榮的出現(xiàn)，無(wú)疑為解決這一問(wèn)題，提供了一個(gè)出口。

??在房企看來(lái)，銀行的錢(qián)屬于最便宜那類。而李尚榮曾在國(guó)有大行工作多年，先后在總行多個(gè)部門(mén)、一級(jí)分行、二級(jí)分行等不同層級(jí)的崗位工作，熟悉銀行運(yùn)作的全流程；同時(shí)，對(duì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新以及信息技術(shù)在銀行應(yīng)用等方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，在財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)制度、內(nèi)控合規(guī)等方面具有深厚的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

??可以說(shuō)，李尚榮是這一階段，鑫苑集團(tuán)總裁職位的不二人選。

??2020年4月29日，鑫苑置業(yè)公布的2019年全年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)總收入為24.83億美元，同比增長(zhǎng)11.95%；凈利潤(rùn)為8303萬(wàn)美元，同比減少21.63%；歸母凈利潤(rùn)為6834萬(wàn)美元，同比減少6.42%

??年報(bào)還顯示，除銀行債務(wù)外，鑫苑置業(yè)還通過(guò)發(fā)行債務(wù)證券和子公司鑫源中國(guó)發(fā)行的在岸公司債券獲得融資。截至2019年12月31日，擁有本金總額為9.781億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，利率區(qū)間為7.75%至14.2%。此外，鑫源中國(guó)還有未到期的9890萬(wàn)美元的公司債券。

??截至報(bào)告期末，鑫苑置業(yè)負(fù)債總額為66.3億美元，同比減少9.03%；未償債務(wù)總額為32.1億美元；資產(chǎn)負(fù)債率為89.33%，同比2018年的90.72%減少逾1個(gè)百分點(diǎn)。短期債務(wù)為7341.9萬(wàn)美元，同比上升67.96%；流動(dòng)比率從2018年的1.32下滑至2019年的1.26。

??也就是說(shuō)，鑫苑負(fù)債情況有所改善，但償債能力有所下降。

??規(guī)模與轉(zhuǎn)型之痛

??由于負(fù)債水平較高，2019年9月以及10月，鑫苑置業(yè)曾被標(biāo)普及惠譽(yù)先后下調(diào)評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望。其中標(biāo)普將鑫苑置業(yè)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，將該公司的高級(jí)票據(jù)長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”；惠譽(yù)則將鑫苑置業(yè)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，并確認(rèn)該公司評(píng)級(jí)為“B”。

??標(biāo)普預(yù)測(cè)，鑫苑置業(yè)80%以上的債務(wù)將在2021年6月前到期，其中2021年到期的資本市場(chǎng)債務(wù)工具接近6億美元。其認(rèn)為，鑫苑手頭的非限制性現(xiàn)金余額相對(duì)較少，這將使公司面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)。

??不過(guò)在2020年2月，因鑫苑置業(yè)提前贖回于2020年3月19日到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，惠譽(yù)將該公司的再融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由“高”調(diào)整至“低”。

??業(yè)內(nèi)對(duì)于鑫苑的發(fā)展路徑頗為惋惜。

??實(shí)際上，由于獨(dú)特的零庫(kù)存模式一直有著不錯(cuò)業(yè)績(jī)，這家1997年誕生于河南的房企，在創(chuàng)始人張勇的帶領(lǐng)下，以至于2007年在美國(guó)紐交所成功上市。

??可惜，上市多年后，鑫苑置業(yè)規(guī)模一直停滯不前。不提在其前后誕生的頭部房企；即使是與鑫苑同稱為河南四巨頭房企的建業(yè)地產(chǎn)，在固守河南情況下，2019年合同銷(xiāo)售額也達(dá)到了1011.50億元。而這一年，鑫苑的合同銷(xiāo)售額約為21億美元（人民幣149億元）。

??值得一提的是，鑫苑在上市之前，曾一度超過(guò)建業(yè)。

??發(fā)展緩慢的原因在業(yè)內(nèi)看來(lái)，與其一直引以為豪的“零庫(kù)存”模式有關(guān)。在美國(guó)這類土地私有化的國(guó)家，是鑫苑“零庫(kù)存”模式發(fā)展更為適宜的土壤。在國(guó)內(nèi)，由于供給模式形成機(jī)制復(fù)雜，沒(méi)有土地儲(chǔ)備，待到有開(kāi)發(fā)需求時(shí)土地價(jià)格或許已經(jīng)極高。

??同樣，規(guī)模也成為鑫苑當(dāng)下發(fā)展的一個(gè)掣肘。

??由于債權(quán)融資門(mén)檻較高，需評(píng)級(jí)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，因此更具規(guī)模的房企從中受益，而規(guī)模較小房企則難以分享債券融資盛宴，這使市場(chǎng)分化更加明顯。

??后知后覺(jué)的鑫苑從2016年起開(kāi)始沖擊規(guī)模。張立洲任職期內(nèi)，鑫苑置業(yè)預(yù)計(jì)總建筑面積從413.89萬(wàn)平方米增加至754.18萬(wàn)平方米，資產(chǎn)負(fù)債率也持續(xù)攀升。對(duì)于負(fù)債上升的原因，鑫苑曾正面回應(yīng)，近年來(lái)購(gòu)地支出較大，致使負(fù)債率提升。

??此后，鑫苑的運(yùn)氣也顯得不太好，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)始，鑫苑的銷(xiāo)售也受到影響。

??轉(zhuǎn)型方面，張勇提出的“科技創(chuàng)新+金融創(chuàng)新+戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略也不為外界看好。目前，鑫苑的多元化業(yè)務(wù)，由于仍在投入階段，對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)極微。

??2020年初，由于COVID-19的暴發(fā)，對(duì)鑫苑第一季度的銷(xiāo)售再次產(chǎn)生了不利影響。張勇曾表示，最直接的影響是銷(xiāo)售和建筑工地的關(guān)閉。不過(guò)我們正在努力恢復(fù)全面運(yùn)營(yíng)，截至到2020年3月底，除了武漢項(xiàng)目，我們所有的建筑和銷(xiāo)售點(diǎn)都已經(jīng)重新開(kāi)放。

??6月5日，鑫苑公布了截至2020年3月31日一季度未經(jīng)審計(jì)的財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，一季度公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收1.3億美元，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)2810萬(wàn)美元，公司營(yíng)收主要來(lái)自于住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售。報(bào)告期間，在中國(guó)的合同銷(xiāo)售額達(dá)到1.533億美元，建筑面積為90500平方米，每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格(ASP)為11809元人民幣(約合1693美元)。

??截至2020年3月31日，鑫苑置業(yè)在中國(guó)共有11個(gè)項(xiàng)目在建和規(guī)劃中，可售總建筑面積約為4,467,600平方米。

??現(xiàn)在，隨著李尚榮的“出走”，鑫苑無(wú)疑又迎來(lái)了新的階段。