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??中民投入股的第五年，上置集團(tuán)再次站到了懸崖邊。

??8月19日，已經(jīng)跌破3分的上置集團(tuán)有限公司(1207.HK，以下簡稱“上置集團(tuán)”)股價再次出現(xiàn)震蕩，在0.027港元低開后，勉強(qiáng)站上0.029港元。

??短暫的震蕩源自8月13日發(fā)布的一則盈利預(yù)警公告，公告稱:截至2020年6月30日，六個月錄得的未經(jīng)審核凈虧損預(yù)期將在人民幣4500萬元至人民幣7500萬元的范圍內(nèi)。預(yù)計集團(tuán)今年上半年的收入及毛利將較去年同期分別減少約76%及35%。

??對于此次業(yè)績下滑，上置集團(tuán)方面表示：“一方面是由于集團(tuán)交付物業(yè)面積減少，另一方面與此次疫情造成的集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目客流減少，租戶退租有關(guān)。”

??但一位在2017年從上置集團(tuán)離職的員工在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“上置集團(tuán)2015年時已經(jīng)處于虧損狀態(tài)，而且手里優(yōu)質(zhì)土地儲備不多，中民投入股后，曾通過裁員、調(diào)整架構(gòu)、注入資產(chǎn)等措施，短期內(nèi)幫助上置集團(tuán)走出虧損，但如今中民投自顧不暇，而上置集團(tuán)手中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也被賣的所剩無幾，所以未來能不能翻身還很難說。”

??為了償債四面楚歌

??業(yè)績不好看只是面子問題，但債還不了就是生存問題了。

??據(jù)其2019年財報披露，截至2019年12月31日，上置集團(tuán)總負(fù)債為46.37億元，其中1年到期借款為6.97億元，1到2年內(nèi)到期借款為32.42億元，未來兩年將是償債高峰期。但從賬面來看，截至2019年12月31日，上置集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為5.19億元。

??從經(jīng)營狀況來看，也并不樂觀。

??財報顯示，自2019年起，上置集團(tuán)開始由盈轉(zhuǎn)虧，集團(tuán)2019年收入6.51億元，同比下降58%；毛利為1.87億元，去年同期為4.74億元；歸屬股東凈虧損22.56億元。報告期內(nèi)，上置集團(tuán)共完成合同銷售金額僅為人民幣27.72億元，合同銷售樓面面積約10.29萬平方米。今年上半年，虧損仍在持續(xù)，盡管有所收窄，但主要是通過出售投資的收益以及實(shí)施一系列降本措施而減少各類費(fèi)用所致。

??上置集團(tuán)經(jīng)營狀況的突然惡化，與其控股股東中民投有關(guān)，曾經(jīng)的“救兵”如今已變?yōu)椤袄顷?duì)友”。根據(jù)上置集團(tuán)公告顯示，2018年，上置集團(tuán)若干關(guān)聯(lián)方的財務(wù)狀況變動觸發(fā)了集團(tuán)貸款協(xié)議中的若干特定條款，導(dǎo)致上置集團(tuán)于2019年6月30日的6.14億元借款成為立即償還款項(xiàng)。

??為了償還債務(wù)，上置集團(tuán)的資產(chǎn)被中民投相繼擺上了貨架。2019年5月，上置集團(tuán)以3.2億港元的價格出售潤斯投資有限公司51.1%股權(quán)，該公司擁有位于英國的兩處投資物業(yè)。在出讓兩個海外項(xiàng)目后，6月，上置集團(tuán)又與陽光城簽訂買賣協(xié)議，通過出讓其持有的遼寧高校后勤集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97.5%的股權(quán)以及1.35億元的應(yīng)收債權(quán)，獲得12.56億元的款項(xiàng)，資料顯示，該項(xiàng)目資產(chǎn)為位于遼寧省沈陽和平區(qū)的雅賓利花園項(xiàng)目。

??今年2月，一起“黑天鵝事件”再次將上置集團(tuán)拋向泥潭深處。其公司執(zhí)行董事、前任行政總裁兼董事會主席彭心曠，因涉嫌職務(wù)侵占罪被逮捕，執(zhí)行董事陳東輝也被拘留，這起事件直接觸發(fā)一筆高達(dá)11.83億元的債務(wù)被要求即時償還。

??重重壓力下，今年6月，上置集團(tuán)將上海金心45.11%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，該公司對應(yīng)的主要資產(chǎn)是位于上海黃浦區(qū)大興街第717-719號的地塊，即舊改項(xiàng)目“華府一號”，這也是上置集團(tuán)在上海唯一正在開發(fā)的項(xiàng)目。

??“這個舊改項(xiàng)目光第一階段拆遷就耗時近6年，后來上置集團(tuán)2015年資金出現(xiàn)問題后，項(xiàng)目就擱置下來沒有進(jìn)展了，這個項(xiàng)目此前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海中崇濱江實(shí)業(yè)發(fā)展，這次轉(zhuǎn)讓成功的話，等于是完全退出舊改項(xiàng)目了，雖然有點(diǎn)可惜，但舊改對資金占用大，對于缺資金的上置集團(tuán)來說，及早變現(xiàn)是明智的選擇。”上海地產(chǎn)投資研究院副院長夏邵行在接受本報記者采訪時表示。但頗為遺憾的是，由于掛牌2個多月無人問津，變現(xiàn)計劃最終流產(chǎn)。

??然而債還是要還，如何解決？上置集團(tuán)在接受采訪時表示：“目前集團(tuán)已與若干金融機(jī)構(gòu)磋商通過提供足夠資產(chǎn)抵押，按合理成本提供新貸款。同時集團(tuán)正加速與合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)持有股權(quán)的撤資，保障相關(guān)貸款的償還。”

??“騰籠換鳥”自救籌碼單薄

??“能不能翻盤，還要看上置集團(tuán)手中有多少籌碼。”深圳一位TOP50房企投資部經(jīng)理認(rèn)為。在他看來，上置集團(tuán)所處的困境與2015年遭遇“鎖盤”事件的佳兆業(yè)多少有一些相似，佳兆業(yè)之所以能從當(dāng)年的險境中扛過來，其中一個很大的因素是其手中的優(yōu)質(zhì)土地儲備充足。

??上置集團(tuán)手中還有多少籌碼？

??據(jù)記者統(tǒng)計，目前其手中正在開發(fā)中的國內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目僅7個，分別是：嘉興湘府、上海華府一號、長沙福地雅賓利、大連綠城市花園、上海綠洲雅賓利花園、上海美蘭天地、上海盛南國際花園。國外項(xiàng)目3個，分別為：柬埔寨金邊印象、美國三藩市Napa、75Howard。除上海綠洲雅賓利花園以外，其他項(xiàng)目控股比例均在50%以上。

??在土地儲備上，財報顯示，截至2019年12月31日，上置集團(tuán)擁有總建筑面積約183萬平方米，分別位于金邊、三藩市、大連、嘉興等地。但從歷史數(shù)據(jù)來看，中民投的入股并未給上置集團(tuán)帶來實(shí)質(zhì)性的改善，此前所承諾的資產(chǎn)注入遠(yuǎn)不及后期消耗的多。數(shù)據(jù)顯示，自2015年以后，上置集團(tuán)一直未在公開土地市場拿地，其土地儲備在2016年達(dá)到282萬平方米以后，一直走下坡路，2017年、2018年其土地儲備分別降至210萬平方米、211萬平方米。

??如今能為上置集團(tuán)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的僅有其手中的幾個商業(yè)項(xiàng)目。其中包括：位于上海中環(huán)商務(wù)區(qū)的綠洲中環(huán)中心，沈陽華府天地購物中心，上海美蘭湖高爾夫俱樂部項(xiàng)目，但遭遇此次疫情重創(chuàng)后，恢復(fù)仍需時間。

??盡管新上任的董事會主席雷德超曾誓言要重整旗鼓，打算賣出部分項(xiàng)目，將資金投入到新項(xiàng)目中，并提出2020年要投資落地2~3個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計新增土地30萬平方米。但目前看來，“騰籠換鳥”這件事最終取決于手中資產(chǎn)質(zhì)地，如今被控股股東掏空的上置集團(tuán)，手中籌碼已不多。