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??不可抗力因素影響下，今年房企中期業(yè)績(jī)的關(guān)注度明顯高于往年。畢竟，上半年業(yè)績(jī)?nèi)绾危瑢?duì)下半年節(jié)奏影響很大。

??目前，TOP5房企除了恒大以外，均已發(fā)布半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。整體來(lái)看，頭部房企恢復(fù)速度超乎預(yù)期。

??“今年我們是最從容的一年，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷一直是對(duì)的”，8月26日融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，在這之后，孫宏斌給出了他對(duì)今年市場(chǎng)的看法。

??孫宏斌的底氣來(lái)自很多方面。從核心數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入773.4億元?dú)w母凈利潤(rùn)為109.6億元，同比增長(zhǎng)6.5%；歸母凈利率14.2%，高于同等規(guī)模房企平均水平。

??融創(chuàng)對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)判斷，核心體現(xiàn)在兩大數(shù)據(jù)變化。一個(gè)是，基于下半年可售貨源充裕，可售貨值達(dá)6213億元，上半年融創(chuàng)拿地相對(duì)審慎，在土地市場(chǎng)過(guò)熱的前提下，上半年新增土儲(chǔ)貨值2330億元，同比下降約64%；另一個(gè)是上半年末凈負(fù)債率較期初大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn)，新增平均融資成本較2019年下降約1.9個(gè)百分點(diǎn)，提高安全邊際，積極降杠桿。

??01

??合同銷售金額1952.7億元

??2020年受疫情影響，一季度各大房企銷售業(yè)績(jī)相對(duì)較弱，四月開(kāi)始逐步恢復(fù)，五月銷售業(yè)績(jī)同比回正。上半年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1952.7億元，排名位居行業(yè)第五。

??截至2020年6月底，融創(chuàng)庫(kù)存可售貨值1761億元，預(yù)計(jì)下半年新推貨值4452億元，下半年總可售貨值達(dá)6213億元，分布于667個(gè)項(xiàng)目。

??融創(chuàng)的可售貨源不僅充裕，且質(zhì)量可觀。超過(guò)76%的可售貨源位于核心一、二線城市。其中，一線城市559億元，二線城市4163億元，分別占比9%和67%，一線城市可售貨源占比較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??從可售貨源的區(qū)域分布來(lái)看，北京、上海和東南區(qū)域合計(jì)占比43%，對(duì)應(yīng)貨值2726億元；西南、華北區(qū)域隨著文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，可售貨源集中度有所提升，分別占比20%和17%。

??02

??合理控制拿地節(jié)奏，土儲(chǔ)充沛

??在拿地投資方面，融創(chuàng)一直憑借前瞻分析判斷，保持自己的節(jié)奏。基于2019年上半年抓住市場(chǎng)窗口期，以合理價(jià)格納儲(chǔ)貨值6483億元，糧倉(cāng)充裕，上半年土地市場(chǎng)過(guò)熱，融創(chuàng)拿地相對(duì)審慎，尤其是二季度開(kāi)始土地市場(chǎng)高位運(yùn)行，合理規(guī)避了成本風(fēng)險(xiǎn)。上半年融創(chuàng)新增土地建筑面積1730萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值2330億元，同比下降約64%。

??截至2020年6月末，融創(chuàng)擁有土地儲(chǔ)備2.48億平方米，較去年年末增長(zhǎng)21.6%；對(duì)應(yīng)貨值3萬(wàn)億元，足以支撐未來(lái)3-5年的發(fā)展需求。

??從土儲(chǔ)貨值結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至上半年融創(chuàng)80%的土地儲(chǔ)備位于一、二線城市，其中一線城市土儲(chǔ)貨值0.3萬(wàn)億元，占比10%；二線城市土儲(chǔ)貨值2.1萬(wàn)億元，占比70%。

??盡管以核心一、二線城市為主，但平均土地成本僅4312元/平方米，利潤(rùn)空間充裕。充足且高質(zhì)量的土儲(chǔ)也為融創(chuàng)現(xiàn)金流的快速釋放及降杠桿提供了有力支持。

??03

??疫情影響下總體利潤(rùn)水平保持穩(wěn)定

??2020年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入773.4億元，同比微增0.7%，主要由于受疫情影響，部分已售物業(yè)施工進(jìn)度滯緩，而本期交付物業(yè)的銷售均價(jià)較去年同期有所上升。其中物業(yè)銷售收入730.7億元，與去年同期基本持平，占比94.5%；文旅和物業(yè)管理收入分別占比1.3%和4.2%。

??受疫情影響，上半年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)177.6億元，結(jié)算毛利率23%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)117億元，同比增長(zhǎng)3.6%。上半年凈利率15.1%，歸母凈利率14.2%，與去年同期基本持平，高于同等規(guī)模房企平均水平。

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??凈負(fù)債率降23.3個(gè)百分點(diǎn)

??截至上半年末，融創(chuàng)的凈負(fù)債率較年初大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn)。其中有息負(fù)債規(guī)模3203億元，較期初基本持平，主要由于凈資產(chǎn)較期初增長(zhǎng)17.4%所致，意味著融創(chuàng)在可自由支配資產(chǎn)的進(jìn)一步增厚，綜合實(shí)力進(jìn)一步走強(qiáng)的同時(shí)，控制杠桿的目標(biāo)開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)。

??融創(chuàng)積極推動(dòng)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，以及融資成本的下降。通過(guò)加大銀行類融資占比、用公開(kāi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)行融資成本相對(duì)較低的債務(wù)、嚴(yán)控新增信托類融資規(guī)模并提前償還高成本信托等方式，上半年新增平均融資成本較2019年下降約1.9個(gè)百分點(diǎn)。

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??計(jì)劃推進(jìn)融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立上市

??2020年上半年，融創(chuàng)在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅及融創(chuàng)文化三大“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)能力持續(xù)提升。

??其中，融創(chuàng)服務(wù)截至上半年在管面積1億平方米，86%位于一、二線城市；儲(chǔ)備面積1.26億平方米，核心城市的高質(zhì)量項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。除了在高端住宅市場(chǎng)建立優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)辦公、城市公共服務(wù)領(lǐng)域也進(jìn)行了高起點(diǎn)的布局，目前占比達(dá)到27%。

??融創(chuàng)未來(lái)計(jì)劃推進(jìn)融創(chuàng)服務(wù)的獨(dú)立上市，主要基于其有高度的發(fā)展空間。一方面，母公司在潛在儲(chǔ)備、品牌優(yōu)勢(shì)及大量外部合作資源方面提供支持；另一方面，融創(chuàng)服務(wù)自身通過(guò)并購(gòu)整合構(gòu)建子品牌，上半年完成了對(duì)開(kāi)元物業(yè)的收購(gòu)和成都環(huán)球世紀(jì)的整合，進(jìn)一步增強(qiáng)了融創(chuàng)服務(wù)多品牌、多業(yè)態(tài)的外拓能力。

??融創(chuàng)文旅方面，后疫情時(shí)期，在收入、商業(yè)客流、樂(lè)園客流及酒店入住率方面的數(shù)據(jù)全面快速恢復(fù)，8月已基本恢復(fù)至正常水平。

??整體來(lái)看，融創(chuàng)上半年成績(jī)很穩(wěn)健。

??頭部房企開(kāi)始放慢速度，并追求穩(wěn)定、持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展節(jié)奏。以融創(chuàng)為代表的規(guī)模房企已經(jīng)進(jìn)入到“聚焦利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)策略、加強(qiáng)精細(xì)化管理”的發(fā)展階段。接下來(lái)，最重要的是多維度強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理，在不斷鞏固土地投資、產(chǎn)品及服務(wù)等優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，打造以利潤(rùn)為核心的管理體系，并通過(guò)調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu)和考核機(jī)制，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步增厚企業(yè)安全墊。

??預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi)，融創(chuàng)三大“地產(chǎn)+”板塊業(yè)務(wù)能力將持續(xù)提升，尤其融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立上市后，其發(fā)展空間將有無(wú)限可能。