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??百年招商，積善之家，必有余慶。

??許永軍自去年正式接過(guò)帥印，成為招商蛇口的第二任董事長(zhǎng)。

??對(duì)于招商積余，許永軍的籌劃是，“未來(lái)招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上的集團(tuán)軍”，未來(lái)5年內(nèi)，招商蛇口持有型物業(yè)的資產(chǎn)會(huì)達(dá)到1500億左右，占6000多億總資產(chǎn)的1/4。

??擁有“招商物業(yè)”和“中航物業(yè)”兩個(gè)業(yè)內(nèi)知名品牌加持，并同時(shí)坐擁招商局集團(tuán)、航空工業(yè)集團(tuán)兩大央企背景。雖然在給招商積余規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)態(tài)布局方面能帶來(lái)資源優(yōu)勢(shì)，但在一定程度上也導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)生成長(zhǎng)動(dòng)能不足，在創(chuàng)新服務(wù)發(fā)展上增長(zhǎng)乏力。

??招商積余利潤(rùn)率偏低，就長(zhǎng)期發(fā)展而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。

??凈利率僅4.0%

??2020年招商積余上半年業(yè)績(jī)中報(bào)發(fā)布，截至2020年6月30日止，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.68億元，較上年同期增長(zhǎng)49.88%；利潤(rùn)總額2.72億元，較上年同期增長(zhǎng)102.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.79億元，較上年同期增長(zhǎng)110.66%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)1. 69億元，較上年同期增長(zhǎng)114.61%。

??其中，凈利潤(rùn)為 1.55 億元，同比增長(zhǎng) 91.2%；凈利潤(rùn)僅為 4.0%。

??物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.97億元，較上年同期增加 1.49億元，增長(zhǎng) 71.57%；在整體營(yíng)收中占比92.75%，同比上升11.73個(gè)百分點(diǎn)。招商積余表示，主要系招商物業(yè)2019年12月起納入公司并表范圍、在管物業(yè)管理項(xiàng)目收入提升以及本年度新拓展物業(yè)管理項(xiàng)目增加。

??此外，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.85億元，同比下降41.56%；在整體營(yíng)收中占比4.78%，同比下降7.49個(gè)百分點(diǎn)。其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.96億元，同比下降44.77%；在整體營(yíng)收中占比2.47%，同比下降4.24個(gè)百分點(diǎn)。

??利率低是招商積余的一道待解難題。

??2017-2020年四期中報(bào)中毛利率分別為20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中報(bào)的毛利率已降至四年來(lái)新低，較上年同期下滑6.7個(gè)百分點(diǎn)，較2018年中報(bào)最高時(shí)點(diǎn)已下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。其中，2019年招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)綜合毛利率只有9.83%，遠(yuǎn)低于其他可比上市公司20%以上綜合毛利率。

??上市物企，資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)營(yíng)利能力尤為看重；但招商積余面臨凈利潤(rùn)低的問(wèn)題，必然會(huì)影響投資者對(duì)其未來(lái)發(fā)展的信心。 

??今年以來(lái)，招商積余遭遇股東持續(xù)套現(xiàn)。

??其中，4月份，航空工業(yè)西飛分別于4月20日、4月22日、4月23日，以每股25.48元、25.86元、26.91元的減持均價(jià)，分別減持203,900股、3,176,900股、423,200股，合計(jì)套現(xiàn)9873.83萬(wàn)元。

??中航技深圳自2020年4月29日至2020年7月7日期間，通過(guò)深交所大宗交易及集中競(jìng)價(jià)方式累計(jì)減持公司股份10,801,893股，減持股份總數(shù)約占公司總股本的1.02%。

??市場(chǎng)外拓壓力

??作為招商積余控股股東，招商蛇口可以為其輸送項(xiàng)目資源。但招商蛇口本身作為一家A股上市公司，不會(huì)對(duì)招商積余讓出太多利潤(rùn)，甚至可能會(huì)壓縮其項(xiàng)目利潤(rùn)空間。

??因此，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體毛利率的提升需要依靠外部項(xiàng)目的開(kāi)拓，外部開(kāi)拓的項(xiàng)目定價(jià)比較市場(chǎng)化，項(xiàng)目毛利率水平較高。

??2020年招商積余也在不斷通過(guò)內(nèi)生、收并購(gòu)、外拓的方式迅速提升在管面積規(guī)模。2020年半年報(bào)顯示，截止2020年6月31日，招商積余物業(yè)管理項(xiàng)目為1315個(gè)，管理面積達(dá)1.72億平，較2019年底1.5億平增長(zhǎng)12.6%，進(jìn)駐主要城市70個(gè)。住宅項(xiàng)目420個(gè)，管理面積達(dá)8603萬(wàn)平方米，非住宅項(xiàng)目895個(gè)，管理面積達(dá)8590萬(wàn)平方米。

??2020年上半年，招商積余凈增加管理面積1927萬(wàn)平米，來(lái)自控股股東的有703萬(wàn)平米，外拓項(xiàng)目在管面積占比達(dá)60%。

??上半年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)加速進(jìn)入資本市場(chǎng)，新增港股上市公司6家，港股和A股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總計(jì)達(dá)30余家。行業(yè)迎來(lái)新一輪上市熱潮和并購(gòu)潮，都想大魚(yú)吃小魚(yú)，競(jìng)爭(zhēng)再度加劇。

??招商積余市場(chǎng)外拓競(jìng)爭(zhēng)壓力不會(huì)小。外部開(kāi)拓的項(xiàng)目規(guī)模要想跟內(nèi)部輸送的規(guī)模相當(dāng)，進(jìn)而達(dá)到修復(fù)利潤(rùn)率，趕超同行業(yè)水平，招商積余還需要很長(zhǎng)的路要走。

??“沒(méi)有一場(chǎng)暴風(fēng)雨永不停歇，云開(kāi)霧散終是明月宵；沒(méi)有一個(gè)冬天不可逾越，春風(fēng)楊柳總是萬(wàn)千條。”是年初疫情席卷，許永軍在致招商蛇口全體黨員干部的信中說(shuō)的一句話。

??于企業(yè)而言，似乎冬去只會(huì)永遠(yuǎn)在路上；而待春來(lái)，生機(jī)盎然，走得好，或許可以無(wú)窮接近。