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??即使在鴻坤集團(tuán)成立18周年，這樣格外有意義的一年，也沒(méi)有看到他的只言片語(yǔ)。趙彬最新的一條朋友圈消息，還是2019年10月8日轉(zhuǎn)發(fā)的一篇報(bào)道，關(guān)于鴻坤受邀出席國(guó)際被動(dòng)房大會(huì)，探索綠色居住。

??以前的趙彬不吝在朋友圈分享鴻坤集團(tuán)的點(diǎn)滴，簽約、活動(dòng)、新產(chǎn)品等等，雖不是每天，隔三差五就能看到鴻坤的新動(dòng)態(tài)。

??趙彬?qū)櫪さ南矏?ài)，只透過(guò)微信這一角，也能看到滿(mǎn)滿(mǎn)的欣賞。背景圖是熟悉的鴻坤集團(tuán)總部辦公樓，微信頭像也是，更新的消息也多是關(guān)于鴻坤。

??不過(guò)，近兩日，鴻坤地產(chǎn)的日子過(guò)得并不太平，前有連帶被扣上“被執(zhí)行人”，后有幾場(chǎng)官司等著要說(shuō)法。

??一起8月26日被立案的案件，鴻坤地產(chǎn)無(wú)辜被牽連，上演了一出“竇娥冤”。3年前斷盡了關(guān)系，最近卻被扯進(jìn)了對(duì)方的官司中，還被記上了“高風(fēng)險(xiǎn)的被執(zhí)行人”。

??盡管此前，鴻坤地產(chǎn)已有16次被列為被執(zhí)行人的記錄，但這一次非己之過(guò)的“黑鍋”，鴻坤地產(chǎn)選擇不背。隨后霸氣做出回應(yīng)：我們不需要承擔(dān)任何判決責(zé)任，已向法院提起再審申請(qǐng)，法院已受理且正在審理中。

??一波暫平，一波又起。因借款合同糾紛，鴻坤地產(chǎn)被北京東方瑞智企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“東方瑞智”）告上法庭，9月21日已開(kāi)庭審理。

??據(jù)悉，這是鴻坤地產(chǎn)于9月參加的第三次庭審，6天之后，還有一場(chǎng)“票據(jù)追索權(quán)糾紛”的官司在等著它出庭。

??籌資吃力

??名即是利，在融資中顯得尤為突出。

??對(duì)于未上市的中小房企，融資渠道相對(duì)偏窄，信用不佳無(wú)異于“雪上加霜”。

??鴻坤地產(chǎn)回應(yīng)“被執(zhí)行人”，無(wú)過(guò)不受罰的惜名背后，多少也透露出融資渠道不寬裕的緊張感。

??今年5月，鴻坤地產(chǎn)旗下多只債券的中債隱含評(píng)級(jí)從“AA-”被下調(diào)至“A+”。此外，在下調(diào)之前，旗下“18鴻坤01”債券出現(xiàn)短期被集中報(bào)賣(mài)的現(xiàn)象，5月8日至5月25日，18天里被集中報(bào)賣(mài)12次。

??“鴻坤地產(chǎn)遇到了資金窘境”，這幾乎是業(yè)界看到此消息的普遍見(jiàn)解。

??事實(shí)上，鴻坤地產(chǎn)的籌資能力有所減弱。

??近兩年，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)，從凈流入轉(zhuǎn)為凈流出。債券半年報(bào)顯示，2018年、2019年、2020年上半年分別為-12.69、-52.57億元、-9億元。這意味著，鴻坤地產(chǎn)的融資規(guī)模覆蓋不了償債或付利。

??上半年，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入24.33億元，較去年同期減少了約51億元，而償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為26.64億元，僅這一項(xiàng)，所籌資金尚存有超2億的資金缺口。

??鴻坤地產(chǎn)上半年完成新增融資額 19.86 億元，其中就含有一筆利率高達(dá)14.75%的5500萬(wàn)美元公募債。高利率發(fā)債常被看作是，紓解債務(wù)壓力的“下策”，少用的境外發(fā)債派上用場(chǎng)，鴻坤地產(chǎn)的償債壓力可想而知。

??“鴻坤地產(chǎn)2020年和2021年有一定集中償付壓力。”公司債2020年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中也說(shuō)了這點(diǎn)。

??截至6月30日，鴻坤地產(chǎn)貨幣現(xiàn)金29.18億元，借款總額 157.16 億元，其中短期有息借款124.80 億元，尚存約96億元的資金缺口。

??福地還是“牢地”？

??向外融資吃力，內(nèi)生資金緩慢。一開(kāi)始，鴻坤地產(chǎn)的故事走向就有所鋪墊。

??京南西紅門(mén)，到處可見(jiàn)鴻坤地產(chǎn)的創(chuàng)造手筆，這些需要耐力，更需要錢(qián)。

??從莊稼地到車(chē)水馬龍，鴻坤地產(chǎn)一點(diǎn)點(diǎn)地打造出一個(gè)都市圈，片區(qū)覆蓋商業(yè)綜合體、社區(qū)商街、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域。

??通過(guò)招拍掛拿下了北京南五環(huán)外西紅門(mén)一塊200萬(wàn)平方米的土地，這是行業(yè)里必提的趙彬創(chuàng)立鴻坤地產(chǎn)的故事。

??2002年，從湖南進(jìn)入北京，有著經(jīng)濟(jì)學(xué)背景的趙彬，在道路、水電、交通等不便之地的西紅門(mén)，開(kāi)始了他的“造城計(jì)劃”。

??行業(yè)里常說(shuō)，京南西紅門(mén)是趙彬的福地。成立后近10年的時(shí)間里，鴻坤地產(chǎn)加倉(cāng)西紅門(mén)，較低成本拿地，直接推高了毛利率。

??在拿地規(guī)模下降的近三年，鴻坤地產(chǎn)的毛利率也比較“抗打”。2017年、2018年、2019年分別為36%、44%、40%，2020年上半年的毛利率54.93%。這其中就有早年在核心地區(qū)儲(chǔ)備了大量土地的緣故。

??截至6月末，鴻坤地產(chǎn)土儲(chǔ)18塊地，規(guī)劃建面270.27萬(wàn)平方米，其中有9塊地是在2016年之前拿的，最早的一塊可追溯到2011年。

??一定程度上來(lái)說(shuō)，這“福地”也是他的“牢地”，拆改的復(fù)雜性，對(duì)資金的占用長(zhǎng)度，禁錮了鴻坤地產(chǎn)增拓的步伐。

??跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中提到，截至2019年底，北京西紅門(mén)一項(xiàng)目，鴻坤地產(chǎn)預(yù)計(jì)投資280億元，金額之大主要系拆遷騰退費(fèi)用高所致。

??高投入未必能快速見(jiàn)到收益，有時(shí)候還會(huì)對(duì)現(xiàn)金形成“反噬”。

??2019年底，鴻坤的應(yīng)收賬款突增1433%，由之前的2.04億增至31.28億。究其原因，是一筆10年前的舊賬，2009年西紅門(mén)鎮(zhèn)政府花29.4億元從鴻坤地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的回遷房，該筆款項(xiàng)還未收到。

??應(yīng)收賬款增厚了資產(chǎn)，但這部分資金不能快速流轉(zhuǎn)起來(lái)，而類(lèi)似于這種長(zhǎng)線(xiàn)作戰(zhàn)，極為考驗(yàn)資金鏈。上半年，鴻坤地產(chǎn)的應(yīng)收賬款（含其他應(yīng)收款）合計(jì)約76億元，比2019年底增加了約1億元。

??資金是規(guī)模發(fā)展不能少的，抵押借款是慣常操作，鴻坤地產(chǎn)也不例外。其將現(xiàn)金、存貨、金融資產(chǎn)等用于抵押借貸款，截至6月末，受限資產(chǎn)規(guī)模209.97億元，占總資產(chǎn)的 32.17%。

??增長(zhǎng)踩剎車(chē)

??說(shuō)起鴻坤地產(chǎn)，很多人會(huì)唏噓：一早踩準(zhǔn)了點(diǎn)，卻還沒(méi)上岸。

??2010年起，鴻坤地產(chǎn)開(kāi)始走出北京，在張家口、涿州、廊坊、香河、武清、寶坻等環(huán)京地區(qū)拿地補(bǔ)糧，據(jù)統(tǒng)計(jì)，布局土儲(chǔ)近90%。

??2017年正式提出全國(guó)化布局，從京津冀開(kāi)始向南蔓延。官網(wǎng)介紹，目前累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超50個(gè)，涉及北京、上海、天津、河北、江蘇、 廣東、安徽、海南及湖北等直轄市和省份，逐步形成京津冀都市圈、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)等全國(guó)化布局。

??不過(guò)，鴻坤地產(chǎn)喊出全國(guó)化的布局戰(zhàn)略，但落到實(shí)際行動(dòng)上，卻沒(méi)有表現(xiàn)出積極的攻城姿勢(shì)。

??2017年僅在河北承德新增了1宗土地；2018年權(quán)益土儲(chǔ)規(guī)劃建面比2017年減少了128.06萬(wàn)平方米；2019年拿地規(guī)模較小，主要通過(guò)并購(gòu)在滁州、宿州和唐山獲取3塊土地。

??目前，鴻坤地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備主要集中在天津遠(yuǎn)郊和環(huán)京，這從上半年土儲(chǔ)情況可以看出，18塊地中有13塊地在京津冀圈里。

??“截至2019年底，鴻坤地產(chǎn)土地儲(chǔ)備權(quán)益規(guī)劃建面 249.36 萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足公司一年半左右的開(kāi)發(fā)需求。”評(píng)級(jí)報(bào)告中對(duì)鴻坤地產(chǎn)的土儲(chǔ)情況如是分析。

??土儲(chǔ)意味著未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)，放緩的拿地步調(diào)已經(jīng)在拖慢鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模增速。數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年，鴻坤地產(chǎn)簽約金額分別為108.96億元、147.13億元、170.5億元以及172.2億元，銷(xiāo)售增速由35%降至1%。

??近兩年的規(guī)模增長(zhǎng)幾乎停滯，距離趙彬2014年提出的“2023年鴻坤地產(chǎn)達(dá)千億”的目標(biāo)顯得遙遠(yuǎn)。

??4年的時(shí)間要沖刺超800億元，這意味每年的簽約銷(xiāo)售額至少要在200億元以上，按照目前個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)速度，千億之路漫長(zhǎng)。

??短債高壓

??有意思的是，規(guī)模增長(zhǎng)近乎停滯，但負(fù)債增長(zhǎng)卻連連攀升。

??2018年、2019年、2020年6月末，鴻坤地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 79.38%、80.26%和 79.47%，資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。

??壘砌的高負(fù)債，對(duì)鴻坤地產(chǎn)的盈利提出高要求。不過(guò)從半年報(bào)來(lái)看，盈利水平并不高。

??截至6月末，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.41億元，同比減少26.87%；凈利潤(rùn)6.32億元，同比減少19.72%。

??而這其中，還有0.7億元的投資收益填補(bǔ)，2019年同期，投資收益處于虧損狀態(tài)，盡管有“外力”推動(dòng)，利潤(rùn)總額仍比去年同期減少了約3個(gè)億。

??同時(shí)，債務(wù)中，短債的高占比，又給鴻坤地產(chǎn)的現(xiàn)金增加了考驗(yàn)。截至6月末，鴻坤地產(chǎn)的總負(fù)債518.63億元，與2019年底幾乎持平，其中流動(dòng)負(fù)債395.45億元，占比高達(dá)76%。

??手持資金29.18億元，短期借款22.32億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債23.51億元，僅這兩項(xiàng)，鴻坤地產(chǎn)就有近17億元的資金缺口，短期償債壓力不小。

??鴻坤地產(chǎn)表示，上半年還款正常，沒(méi)有延期支付、展期或者被減免的情況。從中可知，鴻坤地產(chǎn)在小心翼翼地維護(hù)自身信用。

??這種維護(hù)的背后，多少也有授信額度縮減后的謹(jǐn)慎而為。繼2019年鴻坤地產(chǎn)銀行授信額度銳減約92億元之后，今年上半年，授信額度再減少8.84億元。