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??半年前從佳兆業執行總裁任上離職的翁昊，將擔任金地置地東部區域副總裁兼江蘇公司總經理；

??而龍光集團上海區域公司前總經理鮑軼群的新職位是金地置地華東區域副總裁兼環滬公司總經理。

??看起來，這兩位來自TOP30房企的高管，加盟排名遠在上一家公司之后的金地商置，職位沒升反降了。

??當然有原因。金地商置的“含金量”遠非單純的銷售額所能涵蓋，它可是地產四大天王之一金地集團精心培育才孵化出來的“蛋”。

??大樹底下好乘涼，含著金鑰匙出生的金地商置，在金地集團各種優質資源的堆積下，成立才6年就取得了600多億元的銷售額，增長速度、盈利水平等都遠超金地集團。年初的時候，他們還宣稱未來3年要沖千億，翁昊和鮑軼群想必也是因此奔赴而來。

??在強援加盟之前，金地商置的管理層已經完成了一個重要的動作，上半年行使了在公司成立之初就被授予的購股權，真正實現與股東利益的高度捆綁。4位高管目前的持股比例達到了3.24%，羨煞同行。關鍵是，他們都來自金地集團，身居高位，共持有金地集團0.17%的股份。

??短短數年時間，他們游走于兩家上市公司、左右逢源，還在大樹底下圈出了一片足以棲身的“自留地”，給諸多職業經理人趟出了一條新路。

??壹

??故事得從8年前說起，2012年9月，金地集團以16.54億港元收購在香港上市的星獅地產56.05%股份，成為控股股東。次年12月，星獅地產正式更名為金地商置。

??更名沒多久，金地集團就遭遇了野蠻人入侵，生命人壽、安邦財險輪番舉牌，意圖搶奪控制權。在資本的大浪面前，以凌克為首的管理層幾無還手之力，除了對內穩定員工、對外穩定投資者，能做的就是給自己找條后路。金地商置這個上市平臺的出現恰逢其時，凸顯了重大的戰略儲備意義。

??2013~2014年間，金地商置授出了高達11億份的購股權，占當時總股本的12.3%。其中，凌克、黃俊燦、韋傳軍和徐家俊4位執行董事獲得的購股權將近5.5億股，占比總股本約5.96%。就連兩位獨董都分別有500萬股、800萬股的購股權。

??當時，這個異常慷慨的股權激勵方案引起了業內的轟動，該公司淪為金地集團高管們后花園的論調也是那個時候興起的。

??當然，高管們也有一套邏輯自洽的說辭，說是回應投資者的需要，如果沒有股權激勵，香港的投資者會認為管理層的利益無法和股東的利益捆綁，投資者的利益得不到保證。

??金地商置跟金地集團的高管們都是一撥人。金地集團董事長凌克、總裁黃俊燦、高級副總裁徐家俊、高級副總裁及財務總監韋傳軍分別是金地商置的執行董事、董事會主席、行政總裁、財務總裁。其中，黃俊燦是凌克合作多年的默契拍檔，徐家俊和韋傳軍這兩個年輕人也深受凌克器重。

??為了跟股東們的利益綁得更緊一些，金地管理層持股的翰領環球還曾經嘗試認購金地商置7.77億股股份，最終只成功認購了1.55億股。據聞，凌克、黃俊燦、韋傳軍及徐家俊共持有翰領環球超過30%的股權。

??而且，為避免金地集團股權復雜、管理層地位不穩的戲碼在金地商置重演，凌克等將金地商置的董事會整理得干干凈凈、明明白白，引入的財務投資者均不占席位，4位執行董事全部來自金地集團。

??貳

??在利益高度捆綁后，金地集團開始不遺余力的向金地商置輸送優質項目和低成本資金。

??2013年，金地商置以10億元的對價收購了金地集團在一二線城市凈現值超過44億元的6個住宅項目，當年即收獲42億元的銷售額。第二年便突破100億元。2015~2016年，金地商置快馬加鞭，新增土地儲備面積占金地集團總新增面積近50%。

??經過這幾年的積累，金地商置的土儲結構要比一般的百億級房企好上太多。截至去年年底，土儲達1500多萬平方米，20%位于一線城市，另外80%都分布在南京、天津、濟南、杭州、青島、武漢、長沙、成都及徐州等熱門二三線城市。

??金地管理層在投資端對金地商置的偏愛明眼人都看得見。融資端的扶持也是顯而易見的。

??雖然當年在香港借殼上市時，金地的管理層說是為了打通多一個融資渠道，但有機構估算過，金地商置的融資至少有7成來自金地集團。2019年，關聯方貸款占金地商置貸款總額的比例約為65%。

??國企的信用背書令金地集團的融資成本優勢凸顯，來自金地集團的低息借款也讓金地商置受益匪淺，公司整體融資成本低于5%，跑贏絕大部分民企。

??金地集團至今仍在為金地商置的下屬企業提供財務顧問及咨詢服務。

??金地商置直言不諱表示，由于金地集團與各大銀行及融資機構有良好合作關系，由金地集團提供財務顧問及咨詢服務可大大減少集團的融資成本，且收取的顧問費率也比市場水平更具競爭力。

??拿著好的地，用著便宜的錢，金地商置的財務報表漂亮得就像量身定制，增長快、利潤高、負債率還低。

??借殼上市7年以來，金地商置的銷售額增長了14倍，2019年銷售金額將近637億元，足以躋身行業45強。同期母公司金地集團只增長了3.7倍。

??利潤水平的差距也很明顯。金地集團的賺錢能力算行業中上水平，但金地商置顯然更勝一籌，2019年的物業發展、投資物業及長租、小貸業務毛利率分別達53%、39%、86.5%，歸母凈利率高達32.5%，幾乎是金地集團的2倍，足以笑傲整個地產江湖。

??至于凈負債率，截至2019年底，一貫穩健的金地集團是60.24%。但金地商置的數據令人咋舌，僅為26%，遠低于萬科。

??沒有比較就沒有傷害，從數據上來看，金地商置就是一個精華版的金地集團。有人發現，自2014年起，金地商置的凈利潤率就普遍比金地集團高出10個百分點以上，這可能不是偶然，而是管理層有意識地將高盈利項目聚攏于金地商置麾下，從而反映在財報的良好表現中。

??叁

??同一批高管，管著兩家上市公司，一家跟股東走得更近，另一家的股東可就有意見了。其實，金地集團的投資者對管理層拿資源去扶持金地商置一直頗有微詞，畢竟這些資源如果用于自身，那金地集團的規模絕不僅限于目前的2000億元。

??引起這種猜疑的是兩家公司同質化的業務布局和運營模式。雖然，金地商置一直有意凸顯自己作為金地集團商業平臺的形象，在官網的介紹中，將住宅業務置于商業中心綜合體、產業園鎮等業態的后面，但無法掩蓋一個事實：他們自始至終就是靠賣房子支撐業績的開發商。一直到2019年年底，來自物業銷售的收入占比還高達九成，土地儲備中，也有接近九成是住宅用地。

??當然，既然堂而皇之的存在了這么多年，金地商置對于所謂的同業競爭也有一套看似很有道理的說辭。他們的解釋是，做商業地產的企業都會用住宅物業去平衡現金流，這樣才能為股東創造價值。

??金地商置越做越大、越做越好，但金地集團的持股比例卻越來越小，從2013年的67.45%稀釋到了今年上半年的39.87%。與之相對應的是，管理層的話語權逐漸增強。

??今年上半年，以凌克為首的4位管理層有個大動作，將被授予了最長達7年時間的購股權行使了絕大部分，只剩黃俊燦的4350萬股還未行權。行權后，凌克持股1.02%，黃俊燦持股0.88%，徐家俊0.77%，韋傳軍0.57%。他們在金地集團的持股比例分別為0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。兩相對比，金地商置給的激勵顯然更到位。

??按市值計算的話，凌克在金地商置持有的市值有2個億港元，而在金地集團的持股市值也就5000多萬元。

??行權的背景值得關注。一則，今年1月在金地商置的總結表彰大會上，徐家俊透露未來3年要沖刺千億規模。二則，金地商置去年的派息比率提高到了30%，相比過去幾年20%~26%的水平，進步明顯。結合高管的行權舉動，可以解讀為：管理層已經做好了帶領公司沖向新高度，同時分享更多成長收益的準備。

??蟄伏7年后，金地集團的管理層突破重重阻力，暗度陳倉、迂回包抄，終于在金地商置做成了外界一直猜測他們要做、但一直沒真正做成的事。