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??10月22日，第一服務(wù)控股于香港掛牌上市，開盤便跌破發(fā)行價，收盤跌幅超過26%。在如火如荼的物業(yè)板塊中，破發(fā)的場景難得一見。不過，股價大幅下行后，第一服務(wù)控股的市盈率依然達(dá)到了20倍左右，是內(nèi)房股平均估值的4倍。

??實(shí)際上，物業(yè)板塊的下行行情已經(jīng)延續(xù)了3個月時間，部分物業(yè)上市公司的股價跌幅超過30%。億翰智庫認(rèn)為，從估值來看，整個物業(yè)板塊確實(shí)偏高了，也已透支了未來2年的業(yè)績。資本的種子不斷落地，但被寄予厚望的物管行業(yè)離投資者最初的預(yù)想還差了一段距離，資方在博弈中處在了下風(fēng)。這是市場用腳投票的主要原因。

??“現(xiàn)在還處于殺估值、擠泡沫的階段，小公司倒是便宜些了，但大公司還是不便宜。”香港某投行分析師表示，從短期來看，物業(yè)的遠(yuǎn)期增長邏輯受到了地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線”政策的影響，造成了板塊估值的下調(diào)。更深層的原因，可能是這個行業(yè)太新、崛起的太快，資本市場還沒定好估值錨，不知道應(yīng)該將其歸入地產(chǎn)還是消費(fèi)，而這兩個板塊的定價是存在偏差的。

??物業(yè)股“退火”

??第一服務(wù)控股上市首日的破發(fā)是出乎業(yè)界意料的。畢竟在這之前該公司的招股等工作都進(jìn)行的比較順利，招股的那幾天，孖展都錄得了十幾倍乃至30多倍的超購。因此，當(dāng)10月21日晚，第一服務(wù)控股比招股價下跌11.67%的暗盤報價來時，便引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。沒想到了，第二天開盤，股價便一路下探，全天成交3.56億港元，最終以1.76港元收盤，較2.4港元的招股價下跌了26.67%。

??3天前上市的卓越商企服務(wù)表現(xiàn)稍好一些，首日錄得了3%的漲幅，但相較于上半年上市的正融服務(wù)、金融街等首日超過20%的漲幅，還是有比較大的差距。

??從整個板塊的走勢來看，近期委實(shí)不算掛牌的好時機(jī)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，9月份，30家物業(yè)股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。在這樣的背景下，新股面臨著較大的股價維穩(wěn)壓力，例如，卓越商企服務(wù)在10月22日下跌了3.58%，10.78港元的收盤價已經(jīng)很逼近10.68港元的招股價。再看一下3月份上市的燁星集團(tuán)，在上市的第3天就已跌破1.56港元的招股價，10月22日報收1.1港元。

??而在今年上半年，物業(yè)上市公司還是投資者人眼里的香餑餑，各路資金蜂擁而至。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2020年上半年，物業(yè)股整體水平上漲達(dá)47.29%，以絕對優(yōu)勢領(lǐng)先于恒生指數(shù)的-13.07%。

??但進(jìn)入下半年，市場情緒就出現(xiàn)了很明顯的變化，這從幾家頭部上市公司的股價曲線就可以清晰的捕捉到。自7月23日站上88.7港元的次高點(diǎn)開始，保利物業(yè)的股價便進(jìn)入了長達(dá)3個月時間的下滑，以10月22日55.95港元的收盤價計算，市值已經(jīng)縮水了將近37%。中海物業(yè)、新城悅服務(wù)及雅生活服務(wù)也是相似的軌跡，3個月內(nèi)股價跌去了3成。

??估值虛高 前景被透支

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)板塊股價的整體大幅回調(diào)，在很大程度上，也是市場理性回歸的一個必經(jīng)階段。億翰智庫在此前的一份報告中表示，上市物管陣營發(fā)展到今天，已經(jīng)初具規(guī)模，投資者從最初的激情投資，逐漸回歸理性，對物管行業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也有了新的認(rèn)識。資本看好物管行業(yè)的核心邏輯是覺得整個行業(yè)未來的想象空間很大，但被寄予厚望的物管行業(yè)好像離投資者最初的預(yù)想還差了一段距離，頭部企業(yè)規(guī)模在擴(kuò)張、收入在上漲，但依托于服務(wù)場景所帶來的內(nèi)生造血能力占比依然很小，智慧化建設(shè)仍然沒有能夠很好的平衡投入和產(chǎn)出。城市服務(wù)的宏偉藍(lán)圖，也只停留在基礎(chǔ)的市政環(huán)衛(wèi)，投資回報率幾乎沒有。

??而且，相對于其他內(nèi)房股，物業(yè)上市公司的市盈率高的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。目前大部分內(nèi)房股的市盈率僅在5倍左右，而經(jīng)歷股價調(diào)整后，市盈率在30倍以上的物業(yè)上市公司依然比比皆是，碧桂園服務(wù)高達(dá)56倍，永升生活服務(wù)更是有66倍之多。

??“虛火”燒了1年多時間，一直把物業(yè)板塊捧在手心的機(jī)構(gòu)終于開始糾偏，給物業(yè)上市公司“挑刺”了。瑞信將保利物業(yè)的目標(biāo)價由85.8港元下調(diào)至78.4港元，理由是在中期業(yè)績公布后，投資者對其盈利增長預(yù)期有所下降。因?yàn)樯习肽暧讳浀猛?2%的增幅，低于預(yù)期的22%，中海物業(yè)也被美銀美林下調(diào)了目標(biāo)價。

??高盛則在9月8日把雅生活剔出確信買入名單，表示市場傾向給依賴并購擴(kuò)張的公司估值折讓，認(rèn)為并購市場競爭加劇將令并購項(xiàng)目及質(zhì)素可見性降低，同時也存在利潤攤薄及營運(yùn)、財務(wù)表現(xiàn)的不確定性等，考慮到上半年該公司有72%的管理面積是來自并購，相信還需時間判斷公司收購后的管理及效率等。

??據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，目前還有10余家物業(yè)公司在香港遞表排隊(duì)等待上市，第四季度可能還將新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。可以預(yù)見，在標(biāo)的不斷增多，業(yè)績持續(xù)分化的前提下，物業(yè)板塊的估值短期內(nèi)可能還將繼續(xù)承壓。