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??因A股IPO嚴格的審核制度，對關聯交易有一定的要求，房企分拆物業上市，大多奔赴香港。

??在物企爭相進軍港股市場的大潮涌動下，A股物業股則顯得有些形單影只。截止目前，34家上市物企中，僅有3家A股企業。

??2018年2月1日，南都物業正式登陸資本市場，成為A股物業第一股。2019年12月3日，新大正時隔近2年時間，破冰A股。2019年12月16日，擁有上億規模的招商積余也正式在深圳證券交易所上市。

??浙江的南都物業、重慶的新大正、深圳的招商積余成為A股僅有的“三朵金花”，他們在A股市場表現如何，和H股物企相比又有哪些不同？物企分化逐漸加劇，誰能打贏下半場？

??奔跑的大象

??隨著上周A股上市物企三季報的陸續發布，三家物企截止三季度的業績表現塵埃落定。

??招商積余以59.74億元的營收總額拔得頭籌。截止2020年9月30日，招商積余凈利率達3.27億元，同比增長136.61%。

??南都物業截止2020年9月30日，實現營業收入10.17億元；凈利潤達1.05億元；凈利率為10.32%。

??而新大正營收僅為8.93億元，凈利潤為8995.69萬元，處于墊底位置。

??相比南都物業和新大正，規模效益在招商積余身上體現的淋漓盡致，作為招商積余控股股東，招商蛇口可以為其輸送項目資源。

??2020年招商積余也在不斷通過收并購、外拓的方式迅速提升在管面積規模。

??截止2020年6月31日，招商積余物業管理項目為1315個，管理面積達1.72億平，較2019年底1.5億平增長12.6%，進駐主要城市70個。住宅項目420個，管理面積達8603萬平方米，非住宅項目895個，管理面積達8590萬平方米。

??2020年上半年，招商積余凈增加管理面積1927萬平米，來自控股股東的有703萬平米，外拓項目在管面積占比達60%。

??同作為獨立第三方物企的新大正和南都物業，由于缺乏母公司的強力支持，只能通過自身招投標以及收并購來進行規模擴張，速度緩慢。

??截止上半年，新大正和南都物業合約面積不足招商積余在管面積的零頭。

??在三只A股物業股中，招商積余無論從在管規模，還是營收和凈利潤增長，都是遙遙領先，如同一頭快速奔跑的大象。

??低利潤率之憂

??許永軍自2019年底接過帥印，成為招商積余的董事長。對于招商積余，他的籌劃是，“未來招商蛇口在資產運營平臺上的集團軍”，未來要把持有型物業成熟一個就要放一個到招商積余。未來5年內，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，占6000多億總資產的1/4。

??雖然招商積余取得了營收和凈利潤的大幅增長，但是，招商積余利潤率長期偏低，是擺在其面前的一道難題。

??2016年到2019年，招商積余凈利率分別為2.5%、2.56%、12.88%、4.71%。除了2018年毛利率有所提高外，其余年份均低于5%。

??2020年三季報顯示，招商積余利潤率僅為5.47%。相比半年報的4%凈利潤率略有增長，但相比物業行業的平均利潤率，仍低了不少。據樂居財經統計，2020年上半年，29家上市物企的平均凈利率為14.72%。

??A股上市的三家物企成績表現各異，與其說誰更勝一籌，倒不如說贏過自己才是最大的贏家，畢竟在這場賽道中，參照物太少。對比H股物企表現，或許能找到這三家物企更準確的定位。

??從上半年業績情況來看，在管面積中，僅招商積余超過均值，新大正和南都物業均位于均值以下；營收情況也是如此，招商積余38.7億元位居第四位，新大正和南都物業僅位于中位水平，低于均值。

??而三只A股物業股，凈利率排名都不高。據半年報數據，在被統計的29家上市物企中，南都物業排名第20位，新大正排名第22位，招商積余則處于這29家上市物企的末位。