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??重慶朝天門碼頭，來福士洲際酒店內人群熙攘。

??時鐘指向9點30分，重慶市副市長陸克華、金科集團創始人與實控人黃紅云、金科智慧服務董事長夏紹飛、中國物業管理協會會長沈建忠4位敲鑼人一起拿起鼓槌，在一眾見證人的矚目和倒計時聲中，一聲鑼響，宣告金科智慧服務（9666.HK）正式在港交所掛牌。

??遞表140天后，金科股份（000656）旗下物業正式踏入國際資本市場。11月17日，云敲鑼儀式在來福士洲際酒店舉行。

??黃紅云成為重慶首個坐擁A股和H股上市雙平臺的民營企業家。

??11月16日，金科智慧服務公布全球配售結果，最終每股發售定價為44.7港元，預計募得資金凈額為57.38億港元。若超額配股權獲得行使，金科服務將因額外發行1993.67萬股H股，并獲得額外款項凈額約3.75億港元。

??樂居財經據悉，這在渝企IPO歷史中募資額處在第三規模。此前，僅渝農商行2019年A股上市募資99億元，龍湖集團2009年H股上市募資70億元港幣。

??首日開盤后，金科智慧服務（9666.HK）報47.00港元，總市值297.47億港元。

??按招股書披露，上市后，金科智慧服務實際控制人仍為金科集團董事局主席黃紅云。其母公司金科股份將持股約53.97%，恒業美好持股7.98%、金恒鴻鑫持股0.44%，后兩者實際上均由金科股份或金科智慧服務的董事、監事、高管及核心管理團隊所擁有。 

??第7家規模破億物企

??物業江湖，規模依舊是王道。

??根據最新招股書，截至2020年6月30日，金科智慧服務已進入北京、重慶、武漢、長沙等全國24個省、直轄市及自治區內的133座城市，共有843個已簽約物業管理項目，合同總建筑面積約2.56億平方米，物業管理項目共487個，在管總建筑面積約1.3億平方米。

??金科服務成為赴港上市物企中第7家在管面積規模破億的公司。

??近三年，金科智慧服務合同總建筑面積快速增長及在管建筑面積快速增長。合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復合年增長率為33.7%。在管面積由約6240萬平方米增至1.21億平方米，復合年增長率為39.0%；遠高于物業服務百強企業平均在管面積16.3%的復合年增長率。

??作為從金科地產分拆出來的上市物企，金科智慧服務對母公司的依賴度在逐年降低。自去年，其第三方外拓項目面積已經超過關聯方。

??據招股書披露，2017年至2020年前6月，金科集團貢獻的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；來自第三方外拓的在管面積占比分別為32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。在華東、華南，66%都來自于第三方；在華中地區，82%來自于第三方；其他區域中62%來自獨立第三方。

??根據金科智慧服務擬使用募資六成用于規模擴張，第三方外拓市場份額還有望進一步擴大。

??得益于規模的增拓，金科智慧服務營收增速也在提升。

??2017年-2019年，金科智慧服務營收分別為10.47億元、15.24億元、23.28億元，復合年增長率約為49.1%；同期，凈利潤1.14億元、1.64億元、3.74億元，復合年增長率約為81.5%。2020年上半年，實現營收13.70億元，較2019年同期10億元增長36.24%；凈利潤3.03億元，較2019同期1.66億元增長82.67%。

??同時，來自第三方外拓項目的收入占總收入的比例也在不斷提升，從2017年的25.2%提升至2019年的34.9%，2020年上半年進一步增至36%。

??智慧科技提升毛利率

??自5年前開始布局智慧社區賽道，金科智慧服務以“服務+科技”、“服務+生態”為發展戰略，以大數據、物聯網智慧服務平臺為驅動，建立了“物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智慧科技服務”四大業務線。

??作為主營業務的物業管理服務營收占比長期保持在60%以上，非業主增值服務收入占比超20%，社區增值服務收入占比超10%，智慧科技服務營收占比1%左右。

??據招股書披露，2017年-2019年，金科智慧服務整體毛利率分別為26.8%、25.7%、27.3%，2020年上半年，更是實現突破，升至31.62%。

??拉動金科智慧服務整體毛利率提升的主要是智慧科技服務及社區增值服務，2017年至今年6月末，智慧科技服務的毛利率分別為67.9%、48.8%、48.3%及48.7%；社區增值服務的毛利率分別為60.1%、51.1%、46.1%及36.6%。

??截止2020年中期末，四大業務板塊營收分別為9.25億元、2.92億元、1.25億元、0.26億元，同比增長39.09%、29.2%、27.55%、85.71%。

??未來，智慧科技服務或許將成為金科智慧服務新的收入增長點。

??“天啟”賦能六大賽道

??智慧時代來臨以前，傳統的物管屬于勞動密集型行業。

??“未來十年，金科服務將從社區服務轉變為城市服務，讓城市更加高效，充滿活力。由社區向社會、向城市去構建大服務、大科技、大生態體系。”夏紹飛在現場致辭中說道，未來，金科智慧服務要在空間、生活、科技三個核心能力支持下，加快服務、生活、城市、鄰里、科技、共生6條賽道的全力打造。

??2016年8月，金科智慧服務攜手微軟（中國）打造的全國首個社區大數據系統——天啟大數據信息系統誕生。這個頗具《三體》風格的名字，是黃紅云的創意。

??天啟的亮相，在短時間內打造成了行業的一個標桿。此后，天啟成為金科服務在智慧生態上的代名詞。

??2017年底，依托天啟系統的賦能，打造了第一個金科式智慧社區；2018年6月，3D引擎版天啟大數據亮相重慶兩江健康科技城，拉開了金科智慧產城服務的大幕；2019年5月，金科天啟加入中國大數據產業生態聯盟。

??目前，金科服務的天啟系統，已運用到產業園區、中高端樓宇等多種城市場景。

??金科智慧服務為長沙明德中學、長沙外國語學院、無錫錫中二小等20余所學校提供一站式服務，為10萬余名師生提供舒適健康的教學環境。此外，京東（西安）亞洲一號分揀中心、順豐物流園、普洛斯物流園國內三大物流園全部普及；烏魯木齊機場、長沙南方航空大廈和南方航空長沙黃花國際機場服務區，同樣是由金科服務提供物業服務。

??與此同時，金科服務不斷探索城市空間服務領域。從2018年6月，為鹽城國家技術產業開發區提供全方位、全生命周期的物業服務開始，金科服務已陸續進入湖北利川、四川雅安名山區、安徽宣城、西藏昌都經濟開發區、四川內江經開區、湖南瀏陽經開區等地。

??金科股份董事長蔣思海在發言中表示，“上市不是最終目的，是為了給公司帶來一個視野更廣闊、資源更豐富的發展平臺。”

??插上資本之翼，金科智慧服務的夢想將如何演繹？