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??2020年，對每一個人都不太容易。對房地產市場來說，從前幾個月的成交低迷，到后來的成交回暖，全國樓市都經歷了不同的震蕩，在這其中，有些城市回復情況較好，有些城市至今成交仍舊低迷。

??對房企而言，地產開發銷售是其主要的收入來源，在今年整體市場環境下，各大房企盈利表現欠佳。

??除此之外，還有部分多元化的業務，其中，商業、物管、租賃、文旅等較為常見，但是很多多元化業務的回報周期較長，需要長時間的孵化和培養。

??在我們對上市房企的梳理研究中發現，2020年雖然受到疫情影響，但不少房企的投資物業公允價值收益仍實現較大增長。這類房企大多擁有較為優質豐富的投資物業，憑借獨到的投資眼光以及運營實力，即使一年不開工，仍能從投資物業中取得可觀的升值回報。

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??42%房企公允價值變動為正

??在會計準則中，公允價值是市場價格，與賬面價值相對。賬面價值是指（通常是資產類科目）的賬面余額減去相關備抵項目，即固定資產、無形資產的賬面余額與其累計折舊、累計攤銷的差額。據港股及A股215家上市房企披露數據顯示，有90家房企公允價值為正增長，占比達約42%。

??在這其中，截止至2020年上半年，中海、華潤、新世界的投資物業公允收益排港股及A股215家上市房企披露數據前三，其中，中海投資物業公允收益實現51.98億元。

??從投資物業公允價值收益與營業收入的比值來看，粵海置地的比值達99.78%，其公允值收益達18.90億港元。具體來看，這主要是因為粵海置地自身開發業務規模較小，且粵海城的項目成本被轉撥至公允值模型，這才使得其投資物業公允價值收益與營業收入的比值顯得特別高。

??除此之外，新世界發展的比值為14.78%，華潤置地的比值為10.01%，相對較高。

??雖然從財報上看，投資物業公允價值收益可以在一定程度上提升企業凈利率，實現企業收益的多元化，但值得注意的是，公允價值收益在短期內無法變現，只有當企業對該投資物業進行出售、轉讓等操作時才能變現，因此，公允價值收益的提升并不能緩解企業經營的現金流問題。

??表：2020年上半年房企投資物業公允價值變動TOP10（單位：億元人民幣）

數據來源：WIND、CRIC整理

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??港資企業公允價值損失較大

??2020年，受新冠疫情影響，使得港資背景房企的投資物業公允價值損失較內地房企更為明顯，部分房企的公允損失更是達到了60億以上。

??這主要是因為港資房企對香港布局較多，香港受到疫情及其他情況影響較大，其商業物業價值也受到較大影響。同時，由于內地疫情防控措施嚴格有效，疫情后商業和整體市場恢復較快，這使得內地房企整體表現優于港資房企。

??以恒隆地產為例，2020年上半年恒隆投資物業重估虧損為港幣46.42億元（折合約42.40億人民幣），其中內地物業虧損港幣23.07億元，香港物業虧損港幣23.35億元，雖然從數值上看兩者差不多，但2019年同期恒隆地產內地物業虧損港幣3.62億元，香港物業收益港幣18億元，從累積值來看，恒隆地產香港物業共虧港幣41.35億元。

??恒隆方面表示香港投資物業評估價值下跌，主要為疫情及社會動蕩造成的市場租金下降及消費力減弱。

??表：2020年上半年港資房企投資物業公允價值變動（單位：億元人民幣）

注：港幣結算匯率為0.9134

??數據來源：WIND、CRIC整理

??與此同時，內地商業地產在疫情穩定后實現快速恢復。以華潤置地為例，疫情穩定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%，7%和21%，同店租金收入同比增長8%，6%和13%。在此背景下，投資物業整體收益雖略有下降，但期內投資物業估值仍增值約45億元。

??圖：2020年華潤置地購物中心零售額及租金恢復情況

數據來源：企業公告、CRIC整理

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??5年累計收益港資占據半壁江山

??從5年累計公允價值收益來看，港資企業幾乎占據了半壁江山，有4家房企入圍TOP10。其中，太古地產、新鴻基地產位列一二，太古地產累積5年收益高達527.58億元，平均每年都有近100億的公允價值收益。從內地房企來看，中海、華潤、恒大、合生創展、龍湖等也均有上榜，尤其是中海與華潤累積收益均超350億。

??表：5年累計房企投資物業公允價值收益TOP10（單位：億元人民幣）

數據來源：WIND、CRIC整理

??從上榜的企業來看，這些房企不僅涉足商業時間較早，同時也選擇布局一二線等經濟快速發展的城市，歷年均獲取了可觀的升值收益。

??以中海為例，自上世紀90年代涉足商業地產起，發展至當前已是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商，而其寫字樓較多布局于北京、上海兩地。2020年上半年中海地產商業總收入為20.3億元；其中寫字樓收入為15.2億元，占商業總收入的74.9%；北京、上海和倫敦收入達8.9億元，占寫字樓收入的58.6%。此外中海寫字樓還布局成都、天津、太原、沈陽、珠海、濟南、青島、武漢、南京、西安、長沙、重慶、大連、蘇州14座城市，均是我國經濟高速發展的一二線及三線熱點城市。

??圖：2020H1中海地產寫字樓收入按城市占比

數據來源：企業公告、CRIC整理

??整體來看，疫情等因素影響下2020年上半年內地房企相比港資房企表現更好，其中中海、華潤等投資物業增值明顯，充分享受了城市的發展紅利。但累計來看，港資房企表現強勢，太古地產年均實現近百億升值收益。

??目前我國的房地產市場已進入存量時代，未來房企應更加關注長期持有物業的運作和經營，以實現物業的增值，賺取額外利潤。