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??“精通一科，神須專注，行有余力，乃可他顧。”董必武這句話，正是眼下部分房企回歸、聚焦主業(yè)的真實心聲。

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，前些年此起彼伏的多元化浪潮，已經(jīng)在調(diào)控持續(xù)的大背景下，平靜了許多。為了維持上市平臺的經(jīng)營與周轉(zhuǎn)，不少曾經(jīng)高喊“多線并舉”的開發(fā)商，都做出了割舍多元業(yè)務(wù)的舉動。

??如今，擁有央企背景的五礦地產(chǎn)（HK：00230），也公開宣布調(diào)整自身的業(yè)務(wù)形態(tài)，將更多的精力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。

??12月14日，它公告稱，擬將旗下的建筑公司瑞和上海，轉(zhuǎn)讓給五礦二十三冶，代價為428.85萬元（約494.5萬港元）。完成交割后，瑞和上海不再為五礦地產(chǎn)的附屬公司。

??由于五礦二十三冶是中國五礦的間接非全資附屬公司，于此同時，中國五礦持有五礦地產(chǎn)61.88%權(quán)益，為五礦地產(chǎn)的最終控股股東。因此，此次交易為關(guān)聯(lián)交易，也是大集團內(nèi)部資源調(diào)配之舉。

??五礦地產(chǎn)于公告中直截了當?shù)乇硎荆骸坝捎谥袊鴥?nèi)地的行業(yè)競爭激烈，加上直接及間接成本上升令毛利率下滑，本公司決定將資源投放于以房地產(chǎn)發(fā)展為核心的主營業(yè)務(wù)。”

??“出售事項有利于集團整固及擴展房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，以及五礦二十三冶總包業(yè)務(wù)與瑞和上海幕墻業(yè)務(wù)的整合和進一步發(fā)展，達到各方優(yōu)化配置資源的效果。”

??業(yè)務(wù)調(diào)整考量

??曾經(jīng)由五礦建設(shè)更名而來，五礦地產(chǎn)攜帶著建筑業(yè)務(wù)，也就不顯得奇怪了。

??此次的交易標的瑞和上海，全稱為五礦瑞和（上海）建設(shè)有限公司，為五礦地產(chǎn)間接持有的全資附屬公司，它是五礦地產(chǎn)在內(nèi)地從事經(jīng)營設(shè)計、制造及安裝幕墻等專業(yè)建筑業(yè)務(wù)的主體。

??截至2019年末，瑞和上海未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為378萬元。工商信息顯示，其注冊資本為850萬美元，旗下?lián)碛蟹植加诟鞒鞘械亩嗉曳种C構(gòu)。

??以往，五礦地產(chǎn)不時以投標的方式，向瑞和上海授出與自己房地產(chǎn)項目有關(guān)的建筑工程。于公告日期，五礦地產(chǎn)已授予瑞和上海的六項未完成的建筑工程，合約金額估計約為8352萬元。

??五礦地產(chǎn)向來給自身劃定的業(yè)務(wù)范疇為：“主要從事房地產(chǎn)發(fā)展、專業(yè)建筑、物業(yè)投資及證券投資業(yè)務(wù)。”今年年中，其房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)營收占比90.7%；專業(yè)建筑業(yè)務(wù)營收占比8.1%，位列第二。

??但上半年，該公司業(yè)績并不理想。其總收入同比下降52.3%至26.73億港元，其中房地產(chǎn)、專業(yè)建筑等板塊，收入下降的幅度都在50%以上。

??于此同時，它的綜合毛利率，由35.5%下滑至17.3%；歸母凈利潤也由去年同期的8.14億港元，下跌93.3%至5430萬港元。眼看盈利指標下跌，五礦地產(chǎn)志在剝離建筑業(yè)務(wù)，于是才將箭頭指向了瑞和上海。

??不過，標的資產(chǎn)在轉(zhuǎn)移的過程中，也涉及債務(wù)的交接。

??目前，瑞和上海尚未償還的貸款總額約為5351萬元，須于2021年10月28日或之前償付。五礦二十三冶已向五礦地產(chǎn)承諾，將促使瑞和上海于還款到期日或之前償付貸款。

??假如瑞和上海未能償還循環(huán)貸款協(xié)議項下的貸款，五礦二十三冶將于收到償付欠款要求的三個營業(yè)日內(nèi)，償還五礦地產(chǎn)相等于欠款金額的款項。

??去除出售事項的代價、瑞和上海的資產(chǎn)凈值，及相關(guān)交易成本，估計出售事項將錄得約110萬元的收益。這筆款項，將用作五礦地產(chǎn)的一般營運資金。

??在業(yè)務(wù)調(diào)整的同時，五礦地產(chǎn)促使債務(wù)出表、增加公司收益，也算是一舉三得。

??由于擁有央企背景，五礦地產(chǎn)具備融資優(yōu)勢，在現(xiàn)金、負債水平的把控上較為平穩(wěn)。截至年中，它的現(xiàn)金短債比為1.25，資產(chǎn)負債率為66.04%，凈負債率為92.3%，皆未踩上“紅線”。

??關(guān)聯(lián)交易下的土儲

??于6月30日，五礦地產(chǎn)旗下共28個房地產(chǎn)發(fā)展項目，分布北京、營口、廊坊、天津、南京、長沙、武漢、成都、惠州、佛山、廣州、深圳及香港等十三個城市，合共土地儲備約為492萬平方米。

??雖然量級并不大，但它也有著規(guī)模的訴求。只是，五礦地產(chǎn)獲取資源的方式稍顯不同。它通過集團陸續(xù)的資產(chǎn)注入，得以充實自身的“糧倉”。這是其在內(nèi)部進行關(guān)聯(lián)交易的另一種體現(xiàn)。

??今年8月，五礦地產(chǎn)股東特別大會，審議通過了以約28億元，收購母公司資產(chǎn)的相關(guān)事項。

??據(jù)悉，此次收購的資產(chǎn)，均為五礦地產(chǎn)已托管的中國五礦房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)業(yè)務(wù)所持非上市資產(chǎn)，包括11個房地產(chǎn)開發(fā)項目，及1家物業(yè)管理公司，其中71%為住宅，其余為社區(qū)配套商業(yè)，二線城市資源占比71%。

??收購?fù)瓿珊螅宓V地產(chǎn)的土儲，將提升70%至738萬平方米，項目所在城市從13個增至16個。據(jù)此，它直言“銷售規(guī)模將迅速擴張，有助提升公司每股凈資產(chǎn)值和利潤”。

??據(jù)統(tǒng)計，加上此次交易，五礦地產(chǎn)已經(jīng)四次通過母公司注資。它的邏輯是，其收購的資產(chǎn)原本就由上市公司托管，公司對相關(guān)業(yè)務(wù)運營熟門熟路，注入之后可迅速轉(zhuǎn)化為營收與利潤。

??從另一個角度講，外界在上市平臺看到的土儲與業(yè)績，只是五礦地產(chǎn)版圖的一部分，還有很大一部分隱藏在非上市的“冰山”之下。

??除了內(nèi)部資產(chǎn)注入的方式之外，五礦地產(chǎn)也通過招拍掛與收購獲取開發(fā)資源。

??比如11月6日，五礦地產(chǎn)宣布，與招商局置地聯(lián)手，收購了廣州地鐵13號線二期槎頭站場站TOD綜合體地塊，交易總代價為23.82億元，項目計容建筑面積最大為24.53萬平方米。

??再往前的9月9日，五礦地產(chǎn)則發(fā)布了完成收購項目公司股權(quán)的公告。

??通過此舉，它以14.75億元收購天津億嘉合49%權(quán)益。天津億嘉合對應(yīng)的項目，為天津超大型住宅屋苑未來城，總建筑面積為約204萬平方米。于今年4月末，整個項目余下土儲總建面約181萬平方米。

??不過，在入手項目的同時，五礦地產(chǎn)也偶有項目出售，似乎有意在進行資產(chǎn)置換。9月，它曾掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽子公司全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格6.26億元；同月，它還完成了轉(zhuǎn)讓深圳坪山項目49%股權(quán)予華潤置地的事項，涉資12.86億。

??手有余糧，五礦地產(chǎn)曾有著公司“將進入高速發(fā)展期”的自信，但在房地產(chǎn)的競爭叢林中，他無疑還需在業(yè)務(wù)調(diào)整、利潤把控的過程中，再花一番心思。