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??“從來只聞新人笑，哪里識得舊人哭”，資本角逐的殘酷與無情，與其有著異曲同工之意。

??迭起的后浪以不竭之姿，正在涌入港股市場，而物企上市第一股的彩生活（01778.HK），已開始陣痛轉型。

??2020年大半年的時間里，彩生活都在忙于撤出對外投資，直至年末最后兩個月，才開始“突擊”新增對外投資。

??據樂居財經不完全統計，去年彩生活從9家參股企業中撤出，在3家參股企業里股份比例下降；而自11月，接連投資或成立企業15家。

??今年一開年，彩生活繼續發力，8天時間新增投資4家，均為商管企業。“清理”資產后的再出手，董事長潘軍似乎不滿足于物業管理服務，而是想在“溫度”上大做文章。

??物企分拆上市的浪潮中，在彩生活轉型謀變的想象空間如何？低估值的“魔咒”能否真正打破？

??搶灘商管賽道？

??“彩生活是值得反思的”潘軍話語間，有對進入港股物企們的警惕，也有對自身發展的思考。

??從2019年起，彩生活開始進行戰略性調整，從內部組織架構，到高層人事，再到對外投資和撤退，透著自我革命式的資產整合。

??標簽式人物唐學斌隱退，能看出彩生活“求變”的決心。執行董事兼首席執行官黃瑋為首的新班底開始掌舵，以“二次創業”心態變革業務，把原本偏向于互聯網的運營邏輯，轉換為線下、線上并舉的邏輯。

??近一年，彩生活打出了調整和清理平臺性的輸出、對外投資等組合拳。

??“在2020年大家會看到比較明顯的改變和調整，根據旗下管理項目進行梳理，將選擇退出收益低的項目。”

??站在風口之上，彩生活開始反思

??梳理2020年以來新增投資的17家企業，除伊犁彩生活物業外，其余16家均為新近注冊成立，主要分布在貴州、江西、廣西、新疆、蘇州、南京和成都等省市地區。其中，5家為物管企業，12家為商管企業。

??新增對外投資中，彩生活對商管的側重清晰可見，而這與其探索社區增值服務的出發點相關。潘軍在去年中期業績會上表示，打好基礎的前提下，探索出基于社區場景的創新商業模式。

??在2019年拉開資產“瘦身”時，潘軍曾親自掛帥對商管業務進行調整，請專業人士做商管業務，對不優質項目進行退出、止損操作，并思考如何去重資產化。此外，彩生活吸引京東入股，與其推出“京選業務”進軍社區新零售領域。

??截至2020年6月30日，彩生活合約管理總建筑面積為5.64億平方米，在管建筑面積為3.64億平方米。新增投資的12家商管公司，將給彩生活帶來多大的增值空間，尚未可知。

??不過，不難推測，在物業公司接連在港股上市之下，先一步登陸港股的彩生活，想要撕掉“互聯網公司”的固有成見。

??估值低迷沉疴

??低估值是彩生活近幾年一直被行業詬病的焦點問題，而身居其中的高管們也多有不滿，在公開場合也常會解釋一番。

??就港股上市物企來看，市盈率多在30-50倍，甚至有的高至百倍，市值超千億。而反觀彩生活，目前的市盈率僅為9倍，總市值約52億港元。

??根據樂居財經統計，從2015年4月股價最高點開始逐步走低，在目前已上市的41家物企中，在管規模處于頭部陣營的彩生活，市值卻差不多已經排到20位左右了。

??“我們的股價是被市場嚴重低估的”彩生活執行董事陳新禹去年年初在業績會上表示，從互聯網到“更務實、更回歸物業”，便是彩生活給出的解決之道。

??作為物企跑馬圈地的先行者，回溯彩生活過往的開疆擴土之路，也曾風光無二。

??2014年上市之前，彩生活曾收并購物業公司近100家。上市之后，先后耗資近40億完成了100余家企業的收并購。

??其中，包括收購新加坡Steadlink公司，將服務版圖擴至海外；并購香港世紀物業管理有限公司，業務進駐香港；2015年，收購深圳市開元國際物業管理有限公司100%股權，獲增管理面積約2930萬平米；2017年，以總代價20.13億元鯨吞萬達物業。

??對彩生活而言，單純靠收并購快速擴張規模增加營收的階段已經過去。把原來粗放的管理系統精細化，實現有質量的增長成為彩生活轉型發展的重要一步。

??去年彩生活收并購進行大幅收斂。截至2020年6月30日，彩生活的合約管理總建筑面積為5.64億平方米，而去年同期為5.5億平方米，僅增長1.8%。在管建筑面積為3.64億平方米，新增約476萬平方米，僅為去年同期的40%。彼時，彩生活在管規模仍處在上市物企首位。

??而克而瑞數據顯示，截至2020年底，雅生活（03319.HK）在管面積為5.05億平方米，碧桂園服務在管面積約4.09億平方米，兩者均超越彩生活的3.8億平方米。上市物企隊列，彩生活在管規模從第一位跌至第三位。

??“完成調整后，還是會有收并購動作。”彩生活當前的重心沒有放在增長速度，而是增長質量。

??2020年中期業績會上，潘軍表示，彩生活計劃再用一年左右的時間，讓集團重新回到高增長的階段來滿足投資人的期望。

??去年港股上市物企17家，據不完全統計，今年還有16家在上市的路上。面對后浪不斷迭起，彩生活成功謀求轉型的機會有多大？留給彩生活修復估值的時間還有多少？“瘦身”之后上陣，又能帶來多少增長的想象空間？